Ayant la possibilité d’investir en SCPI à crédit, j’ai fait un peu le tour des SCPI qui me semblaient intéressantes et je pensais me lancer d’en un investissement de 100.000€ au total.
Pour diversifier au mieux (notamment concernant la répartition en type de biens), je pensais faire :
Iroko : 30.000€
Remake live : 30.000€
Corum Origin : 20.000€
Corum Eurion : 20.000€
In fine, ça me permettrait d’avoir la répartition sectorielle suivante :
Bureau : 50%
Hotellerie : 4%
Industrie, logistique, activité : 18%
Commerce : 18%
Santé / éducation : 7.5%
Afin d’optimiser au mieux l’investissement, je pensais faire un achat en démembrement pour 2 à 3 ans - en mettant en place un différé partiel (ou total) sur le crédit pour la même période.
Je me posais également la question de prendre les parts de SCPI remake live à travers une AV chez Linxea qui reverse 100% des loyers et sur lequel il n’y a aucun frais à l’achat.
Que pensez-vous de la répartition que je propose ? Que pensez-vous de mon approche ?
La répartition me semble pas trop mal, par contre personnellement je mettrai plus sur Corum que remake et iroko, par rapport a l’historique des scpi .
2 questions :
Quel est le taux pour le credit ?
Quel est ton TMI ? Sachant qu’il peu prochainement changer selon les élections.
L’avantage de passer par l’assurance vie c’est que tu ne passe par la case impots sur les loyers reversés mais ce n’est pas possible de faire de démembrement ni d’achat a crédit
Tu peux financer un panier de SCPI à crédit ? Ce n’est pas affecté un crédit = une scpi ?
Par ailleurs, avec un schéma d’apport, est-ce qu’il y a moyen de loger un investissement en SCPI dans une structure IS pour éviter de gréver son taux d’endettement perso et passer outre HCSF ?
Pour moi la répartition me parait bonne au vu des SCPI disponibles sur le marché, j’aurai peut-être ajouté du Transitions Europe à la place du Corum, mais c’est purement les préférences persos.
Concernant le différé via nu-propriété, moi j’ai une un différé de 6 mois de base chez epargnoo qu’ils ont négociés avec leurs partenaires, mais si tu souhaites avoir + dans l’optique d’optimiser, ça ne me parait pas déconnant.
Comme l’a dit @Lionel5, pas possible de loger des parts que tu as financé à crédit dans un contrat d’assuranc-vie.
Un levier qui pourrait te permettre d’optimiser encore +, ça serait de bénéficier du cashaback sur ton investissement à crédit, c’est que j’ai fait via epargnoo, mais il me semble qu’ils ne distribuent pas les SCPI de Corum et Remake & Iroko étant des SCPI sans frais d’entrée, tu ne pourras pas avoir de cashback dessus… Moi ça m’a permis d’augmenter mon « apport réel » de 30% en bénéficiant de 3% de cashback.
@Julien137 j’avais essayé de comparer le crédit en personne physique, et en passant par une SCI, ça peut être intéressant. Par contre tu risques de te casser les dents sur la recherche de financement, une seule banque acceptait de me suivre mais il fallait créer une SCI spécialement pour cet investissement, et en plus de ça domicilié mes comptes chez eux… Donc bien sur le papier, mais très compliqué de mettre en place in fine, surtout si tu as déjà une SCI familliale
Il y a des banques comme Arkea qui financent des SCPI dans des SCI à l’IS mais le choix est limité et les taux très élevés.
J’essaie en ce moment de passer en direct par des banques traditionnelles et j’attends le retour. J’avais un bon contact avec le CIC qui m’a dit que c’était possible pour passer outre le 35% mais à voir les conditions qu’ils demandent.
Oui c’était bien ma crainte. Sûrement compliqué de trouver une banque qui va suivre. Soit trop exotique soit trop petit pour se complexifier la vie sur un tel montage.
Perso j’ai fait ce genre de simulations il y a un mois, pour le même montant à investir (100 000€). Ce que j’appelle les « promoteurs » de SCPI m’ont tous fait à peu près la même simulation : je devais grosso modo faire un effort d’épargne mensuel pour rembourser le crédit qui n’était pas négligeable (on était très loin du projet auto-financé). En prenant en compte le léger apport au début de l’investissement + les efforts de remboursement du crédit, le TRI global de l’opération sur 25 ans était selon les propositions compris entre 7 et 8%.
Certes 7-8% c’est plutôt correct.
Mais pour une même espérance de TRI, et avec des risques relativement identiques, je préfère nettement investir ces sommes et cet effort mensuel de remboursement de crédit en bourse. Pas besoin de contracter un crédit sur 25 ans, qui grignote notre capacité d’emprunt, et possibilité de sortir de l’opération à peu près quand on veut pour la bourse vs énorme impact sur le TRI de la SCPI à crédit si on ne va pas jusqu’au bout de l’emprunt (vu qu’on rembourse beaucoup d’intérêts au début de l’emprunt, et peu à la fin).
Désolé, j’ai laissé la discussion continuer sans moi
Pour vous répondre : @aureli1, actuellement mon TMI est de 30%, donc je ne pense pas que ça soit intéressant pour moi d’aller sur une AV ou un PER. En effet, celui-ci devrait continuer à augmenter.
@Lionel5 et @rakamonx, oui effectivement, ma question était plus pour un investissement en parallèle. Mais après réflexion, si j’ai la possibilité de faire à crédit, je passerai en direct et j’utiliserai ma capacité d’épargne pour investir sur du S&P500 ou du Eurostoxx600 sur PEA.
J’ai contacté ma banque entre temps et j’attends leur retour pour voir comment ils peuvent m’accompagner sur ce projet.
J’ai également tapé à la porte de Linxea qui me propose des partenaires pour financer des parts de SCPI à crédit. Uniquement pour les SCPI qu’ils proposent évidemment : SCPI par Linxea.
Je vais essayer de trouver ce que ça apporte de passer par Linxea pour prendre des parts dans une SCPI. J’imagine qu’ils doivent se servir quelque part
@Hugo199, actuellement je n’utilise pas l’intégralité de ma capacité d’endettement, ayant déjà une RP et un Pinel, je m’intéresse à la SCPI car je pense que c’est plus pratique (moins de boulot) pour gérer les loyers, les déclarations d’impôts, etc …
Et d’ici 4 ans, j’aurais fini l’engagement « Pinel » et je pourrais potentiellement m’en détacher et récupérer de la capacité d’endettement si besoin.
J’ai contacté Linxea qui m’a proposé des partenaires bancaires avec des taux de crédits immobiliers avoisinants les 5% et également ma banque qui me propose un taux autour de 3.75%.
Evidemment je compte plutôt avancer avec ma banque …
Ma banquière m’a cependant fait une remarque, qui m’a laissé perplexe et je ne vois pas trop pourquoi / comment …
« même si nous recommandons toutefois que l’investissement sur les SPCI ne dépassent pas 10% du montant global de votre patrimoine financier. Il s’agit bien entendu d’une recommandation groupe. »
Cette remarque laisse supposer que l’investissement en SCPI est plutôt du patrimoine financier et non pas de l’immobilier et je n’ai pas eu cette remarque non plus lorsque j’ai fait un crédit immobilier pour acheter un appartement pour faire un investissement locatif, qui me semble beaucoup moins pratique et tout autant risqué, voir plus.
Qu’en pensez-vous ?
non quelque soit le courtier, ça ne te coûte pas plus cher qu’acheter directement à la société de gestion. Les courtiers se rémunèrent avec les frais de souscription donc c’est transparent pour toi.
le courtier t’a proposé un crédit conso. Et la banque un crédit immobilier qui est donc plus bas. Cependant il est possible qu’avec la banque, en ajoutant les frais de dossier et l’assurance tu te retrouves avec un TAEG au-dessus de 4%. Je te conseille de tout poser sur Excel et calculer le TRI. Certains crédit conso ont aussi l’avantage de le pas exiger un apport, et en général l’assurance n’est pas obligatoire et/ou les parts sont nanties.
Est-ce qu’en passant par ta banque tu as un choix de SCPI intéressants ?
3,75% ça commence à être sympa, c’est qui ta banque? C’est sur 20 ans ?
Bonne idée en effet de démembrer avec un différé d’emprunt sur 2-3 ans.
Pour l’impôt, la TMI ne sera pas trop importante dans ce cas de SCPI car énormément exposées en Europe + la deduc des intérêts, il ne restera plus grand chose à payer à 30+17,2%
Je me pense refaire bientôt ça aussi. Donc le sujet m’intéresse.
J’avais en octobre 2022 fait une opération à 140k€ avec 50% d’apport (sortie du PEL à 2,5% brut pour rendement à 5,7% net d’impôts après). 1,65% sur 20ans pour les 70k restant
Du coup cash-flow positif of course.
Là j’aimerais faire 170-180k€ avec seulement 10k d’apport, mais il faudrait un taux < 3,7% sur 20 ans pour que ce soit vraiment intéressant
selon mes calculs le TRI monte fort de 5 jusqu’à 11-12 ans (jusqu’à 18%) puis redescend tranquillement jusqu’à 10% au bout de 20 ans.
Quelqu’un est un pro du TRI et pourrait confirmer ou non ce genre de tendance en fonction du remboursement du capital ?
Pareil que toi, j’essaie depuis plusieurs semaine de faire un crédit sur ma SCI pour des parts de SCPI mais très compliqué sans apport et avec des taux intéréssants.
Si cela devient trop compliqué, je vais envisager de le prendre en perso lorsque les taux sont intéressants sur 20 ou 25 ans pour des SCPI Européennes !
Amener de l’apport montre à la banque que tu crois à ton projet et donc que tu t’y investis aussi. L’inverse (ne pas mettre d’apport) refroidis donc le banquier
Il faut toujours être un peu « skin in the game » !
: 50%
: 4%
: 18%
: 18%
: 7.5%
Afin d’optimiser au mieux l’investissement, je pensais faire un achat en démembrement pour 2 à 3 ans - en mettant en place un différé partiel (ou total) sur le crédit pour la même période.
Que pensez-vous de la répartition que je propose ?
et également ma banque qui me propose un taux autour de 3.75%.
Ma banquière m’a cependant fait une remarque, qui m’a laissé perplexe et je ne vois pas trop pourquoi / comment …
