Je souhaite acheter des parts de SCPI à crédit pour profiter de l’effet de levier et commencer à créer une rente passive.
J’habite Paris, mais je n’ai pas les moyens d’acheter ma RP. D’autant , que j’ai un loyer défiant toute concurrence.
Je ne veux pas acheter un bien pour mettre en location car trop chronophage à mon goût.
Dès lors, les SCPI s’imposent à moi.
J’ai sollicité un cabinet de gestion patrimoniale pour me trouver une formule adéquate. J’ai émis la seule condition de ne pas dépasser une sortie de 200€ par mois de ma poche ( fiscalité comprise).
Ce cabinet m’a fait une proposition d’un crédit de 75k€ pour 20 ans à 3,4%. En contrepartie, je dois transférer mon PEA auprès de l’établissement bancaire.
Je souhaitais savoir si c’était un bon taux. D’après mes recherches, cela semble être le cas. Mais j’ai dans mes connaissances une personne qui travaille en banque et qui me dit que le taux n’est pas fantastique.
Vous avez fait un calcul de TRI ? Vous avez calculé l’impact de transférer le PEA, qui j’imagine s’accompagnera de frais de garde que vous n’avez pas aujourd’hui ?
Quels sont vos objectifs pour affirmer que « les SCPIs s’imposent à moi » ? Sans info sur votre âge, votre patrimoine, sa répartition, vos objectifs, et votre profil de risque et les éléments mentionnés plus haut il est impossible de vous répondre. En effet, créer une « rente passive » avec des SCPI est une très mauvaise idée vu la fiscalité, surtout si vous êtes en phase d’accumulation (moins de 60 ans?) car votre capital pourrait être mieux servi ailleurs. Vous ne dites pas non plus dans quelle enveloppe vous avez prévu de loger ces SCPIs. Si il s’agit d’une assurance-vie, vous aurez des frais d’enveloppe en plus.
Faut comparer ce qui est comparable : ici c’est un prêt SCPI, souvent sans garantie hypothécaire, donc plus risqué pour la banque, forcément le taux est plus haut que sur un prêt immo classique.
la vraie question a se poser c’est si le rendement de la SCPI couvre suffisamment le crédit + fiscalité ? parce que 200€/mois de reste à charge c’est correct si la SCPI distribue bien, mais attention au couple rendement/fiscalité.
si t’es à l’IR + PS sur les loyers, ça peut vite faire grimper l’addition, surtout avec des SCPI françaises.
Pour ce qui est du transfert de ton PEA. c’est une technique classique des banques pour récupérer de l’actif en échange du crédit. c’est pas scandaleux, mais faut voir si le nouveau PEA est compétitif (frais, offre, etc.).
J ai fait mes 4 SCPI de cette manière. Concernant le taux, je ne suis au faite auj.
Par contre, le transfert de PEA, ça se refuse, je trouve ça abusé. Le transfert d un compte courant est une demande standard et donc pourquoi pas (ca se rebouge facilement).
Il faut faire le tour des banques pour avoir d autres propositions je pense. Pour assurer la banque vous pouvez nantir les parts.
Concernant l assurance du crédit (ce n est généralement pas négligeable), vous serez obliger de signer celui de la banque préteuse. Des le lendemain, je vous invite à chercher le meilleur courtier pour faire baisser le prix de l assurance.
Hello,
Est-ce que tu es libre dans le choix de tes SCPI sur cette offre ? C’est indispensable car l’opération ne sera pas rentable à moins d’aller sur de la SCPI européenne.
Le taux est bon, comme dit ci-dessus à voir les conditions exactes du PEA (frais, supports) par rapport à ton actuel.
En soi tes 200€/mois auront un meilleur rendement/risque sur un ETF World ou du BTC, mais chacun sa stratégie.
Je vous remercie pour votre retour.
Le TRI est estimé à 6.68%. J’ai eu l’assurance d’avoir les mêmes coûts sur le PEA de la nouvelle banque que pour l’ancien broker. J’ai demandé un document écrit pour valider cette option.
Quand j’ai dit les SCPI s’imposent à moi, c’est dans le sens que je souhaite avoir de l’immobilier dans mon patrimoine. Pour l’instant je n’ai rien dans cette catégorie.
J’ai 44 ans, jeune investisseur (5 ans. j’ai profité de la vie auparavant ). J’ai 85 % de mon patrimoine en actions (PEA, CTO et PER) et cryptos. Le reste en épargne de précaution. J’ai un profil très dynamique.
Les parts de SCPI ne seront dans aucune enveloppe. Elles seront imposées en RF sur mon nom. Quant à la fiscalité, je me tourne vers des SCPI Européennes ( Transition Europe) et mixte ( IROKO ZEN).
L’idée de ne pas sortir plus de 200€ de ma poche par mois ( fiscalité comprise ) est de pouvoir continuer à investir dans les actions.
J’ai prospecté des banques. Beaucoup refusent de faire un crédit pour des SCPI , si tu n’as pas ta RP.
La seule autre proposition était de 3.9%.
Quant à l’assurance crédit, je sais que je vais devoir chercher ailleurs un meilleur prix.
Oui je suis libre de choisir les SCPI que je souhaite. Je ne veux pas trop m’éparpiller sur les SCPI.
Transition Europe et Iroko Zen, sont des SCPI que je suis depuis un moment.
Je mets déjà une grosse somme sur les actions. Je souhaite juste diversifier mon patrimoine.
Oui c’est un taux très intéressant pour de la SCPI. Mais étant donné que les intérêts du crédit sont déductibles je vois pas de raison de migrer le PEA chez eux.
La migration de mon PEA est demandé car le prêt est sans apport personnel. Ca permet à la banque de se sécuriser si le contrat n’est pas rempli de mon côté.
J’ai un partenaire qui propose du financement de SCPI sans apport et sans autres conditions (ex: sans transfert de PEA etc) car il va nantir des parts de SCPI financées.
Le mécanisme est très intéressant je trouve !
À voir pour le souffler à l’oreille de la banque pour éviter les contre-parties non souhaitées
Taux excellent pour de la Scpi mais contrepartie importante avec le transfert Pea. Cest la nouvelle mode des banques vous immobilisez environ 10 a 15% chez eux pr avoir un taux acceptable. Sinon cest 5.15% credit conso sur 20 ans. Et la ca fait moins rever. Je remarque une chose mm au sein dune communauté dinvestisseur les gens ne donnent jamais le nom de leur banque des quils ont une offre intéressante…drole de facon de voir la communauté. On demande conseil mais on donne pas les infos jusqu’au bout qui pourraient etre utiles a dautres…
Pas de soucis pour vous donner les informations.
Cette offre fait suite à un webinaire avec Nicolas Cheron et la société de gestion Auguste Patrimoine.
Quant à l’offre , elle est faite par la branche banque d’un groupe d’assurance du CAC40 .
Je vous remercie pour votre retour. Je ne connaissais pas le mécanisme de nantissement des parts.
Un membre du forum en a parlé plus haut. Je vais regarder cela.
J’espère qu’il s’agit d’un troll.
IRL, la plupart des personnes du forum, ont des obligations personnelles et professionnelles. De ce fait, je répond aux questions posées lorsque j’en ai le temps.
Bien à vous.
Oui c est moi, j ai fait l emprunt au crédit mutuel, qui me demandait de mettre le compte ou je reçois mon salaire chez eux (j étais deja au CM mais là ou je vis, l emprunt a été accepté dans un CM a 800 km de chez moi =). Les parts on été nantis, taux à 1,5% a l époque. J ai retiré mes comptes pour passer en ligne depuis il ne leur reste que le crédit que j ai laissé chez eux car c est galère un transfert de crédit.
Faut croire que les temps changent.
J’ai contacté le CM comme tu dois à 800km de chez moi aussi.
Pour pas le nommer il s’agissait du Credit Mutuel de Bretagne du groupe dont dépend aussi Crédit Mutuel Arkea qui sont spécialisé dans les offres de ce type car ils gèrent notamment la SCPI Transition Europe.
Ils m’ont dit qu’ils ne faisaient pas d’offre à distance qu’ils avaient besoin d’un rendez-vous physique, pas de viio ou autre…
Et les Credits Mutuels prochent de chez moi me proposent des offres à 2 balles genre on vous pret 100,000 € mais vous devez avoir 1,000 000 € d’encours chez nous. … càd qu’on ne vous prêtent qu’à hauteur de 10% de vos actifs… et le taux je ne me rappelle plus mais c’était du standard genre 3,5%
Donc pour moi @FranckDux14 c’est une très bonne offre. Et transférer son PEA franchement c’est quedalle si les frais sont OK. D’habitude les autres offres du groupe Axa notamment c’est qu’en contre partie tu places 20% du montant emprunté dans des produits de capi du groupe AXA est les produits ou conditions ne sont pas top.
Donc les offres qu’on m’a faite, je les au trouvé inintéressante… au final je ne faisais que grêver mon taux d’endettement !
Le taux du crédit est bon, mais puisque l’on te demande de transférer ton PEA, pourquoi tu ne pars pas avec un crédit lombard ? Chez Bourso le taux proposé est actuellement de 2.75%. Faut avoir un capital investi du double du montant emprunté, et avoir une surface financière suffisante pour d’éventuels appels de marge (ie, la bourse s’effondre, ton PEA prend l’eau…).
En revanche, le TRI estimé est clairement bidonné. En partant sur du 4% ce sera déjà pas mal. Dans la simulation, ils ont sans doute anticipé une revalorisation des loyers et/ou des parts. Or, en considérant l’inflation compensée, mieux vaut donc partir sur du 0%. Vérifie que les TRI long terme des SCPI choisies ne sont pas délirants (ie, c’est 5.5% pour Iroko Zen et 5% pour Transitions Europe de mémoire (ne pas oublier de déduire 10% de frais de souscription lors du calcul de TRI qui te seront prélevés en fin d’investissement), et enfin, compte-tenu des dates de jouissance et versements trimestriels, certains mois vont dépasser les 200€ d’apport financier. Les TRI long terme objectifs (non garantis) sont à obtenir auprès des sociétés de gestion.
Merci d’avoir partage tes retours, j’ai fait la meme chose que toi suite au webinaire de N.Cheron et j’ai rdv avec eux la semaine prochaine. Mon cas est un peu different car je ne reside plus en France, mais hyper interressant d’avoir quelques infos sur ce qu’ils t’ont propose - en terme de pret et en termes de SCPI.
Hate de voir ce qu’ils peuvent me proposer
