Sci is achat scpi apport 100% et fiscalite ? Compte courant d associe

RICHARD13 · Février 26, 2024, 7:51

Bonjour . Question compte courant d associe

Admettons jai 100k que je veux mettre en scpi .
Soit en direct . Donc revenu foncier + cotisation sociale (horrible donc sauf a faire du deficit foncier en regard pour pas d impot)

Ou alors j apporte cest 100k à une sci is.
Admettons renta 5%

Exemple a 1 an = 5000 euros .
Soit je reinvesti et donc que is a 15%?
Soit je me verse ces 5000 pour une rente
Donc is de 15 + dividende 30%?
Ou alors je peux dire que cest 5k de mon apport et donc aucun impot ni is ni sur dividende car sera impute de mon compte courant d associés ?

Merci de vos lumieres

Antoine.E · Février 27, 2024, 7:15

Bonjour,
J’ai le souvenir que le sujet à été aborder dans une analyse de patrimoine,
Oui le mieux c’est de monter une sci avec peu d’argent puis de faire un gros apport en CCA.
Dans votre cas 100k euro de CCA, si on admet 5% de rendement chaque année vous allez générer 5k de loyer vous allez payé 750€ d’impôt et vous pourrez vous verser théoriquement 4250 à cette vitesse il va falloir 23.5 pour épuiser tout le CCA.
Maintenant il ne faut pas oublier les frais une SCI a l’IS nécessite quelques formalités la constitution le mieux est de passer chez le notaire, les frais bancaires si sci patrimonial et familiale c’est 30-50€/ans il vous faudra aussi un comptable qui lui va aussi vous facturer.
en réalité vous paierez moins de 1250€ d’impôt car vous n’aurez pas 5000 euro de résultat car vous aurez déduit vos frais.
Je vous conseil de consulter un comptable et/ou un notaire.
Bonne journée

Urya03 · Février 27, 2024, 10:55

Disons que tu es en TMI IR à 30%

100k investis en SCPI en perso : imposé à 30+17,2% soit 47.2%

En SCI à l’IS : imposé à 15% puis 30% PFU = imposé à 40.5% (100-(100x0.85x0.7))
MAIS ! comme l’a dit Antoine.E : frais bancaires + frais comptables.
Si on considère 100€ annuels de frais bancaires et 360€ de compta :
5000 - 100 - 360 = 4540€
IS+PFU, il reste : 2701€
2701/5000 = 54% tu as donc été « imposé » à 46%
Et tu n’as même plus de quoi rembourser ton compte courant d’associé.

Sinon, sur les 4540€ annuels de revenus, tu paies l’IS, il reste : 3859€.
Soit tu ré-investi en SCPI pour faire boule-de-neige, soit tu les sors sans fiscalité sur ton compte courant d’associé. Donc apporter 100 000 et récupérer 3859€/an, ben c’est pas mal, ça fait du 3.86% de rendement net annuel. Mais c’est juste le remboursement de ton apport. Le bénéf sera dans 26 ans, après avoir récupéré la totalité de ton investissement.

Thomas1990 · Février 27, 2024, 1:59

Salut,

J’ai fait la même chose en 2021 pour achat à crédit de parts SCPI sur SCI à l’IS.
Afin de rentabiliser au maximum le coût de la structure (frais bancaires + coûts comptables), j’envisage de réinvestir dedans en achetant de nouvelles parts de SCPI mais bien entendu afin de se diversifier aux maximum, sur des parts différentes.

Quel est le meilleur moyen d’acheter de nouvelles parts sachant que je ne pourrai pas m’endetter plus pour l’instant ? Nous avons tous les mois un effort d’épargne à fournir donc si je n’achète pas à crédit, cela sera considéré comme du compte courant d’associé si j’apporte de l’argent à la SCI et que la structure paye une nouvelle part?

Sachant que mes premiers choix étaient Primopierre & Primovie et que je suis maintenant bloqué sur une bonne dizaine d’année avant de retrouver un potentiel gain, sur quelles nouvelles SCPI me conseilleriez-vous d’investir sachant qu’il faut aussi trouver un juste équilibre entre rentabilité et fiscalité? Mes choix étant plutôt sur Iroko, Corum ou Remake Live.

Enfin, sur le taux d’endettement, je serai capé au maximum pour l’instant avec l’achat de ma résidence principale + bien locatif que j’ai déjà depuis qq années.
Pensez-vous néanmoins qu’en ayant un profil intéressant pour les banques avec de bons revenus et tout en remettant un peu de ma poche en achetant de nouvelles SCPI afin d’avoir un effort d’épargne proche de 0, cela pourrait jouer en ma faveur pour emprunter à nouveau des parts de SCPI et ainsi utiliser au maximum ma SCI ?

Merci pour votre aide !

RICHARD13 · Février 28, 2024, 9:01

Merci pour mon questionnement sur le compte courant d associe .
En fait je suis plus a 41 de tmi donc encore plus interessant .

Donc is obligatoire et je peux tapper sur le cca afin de ne pas payer la flat tax jusqu a epuisement …
L idee cest d avoir une rente annuel .

Comment cela fonctionne t il si revente dans 25 ans par exemple au niveau fiscalite dans le cadre de scpi dans une sci a is?
(En achat direct personne physique je pense que cest comme un appart classique d investissment )

En fait je fais avoir une tres grosse rentree d argent (ex 500k en scpi entre autre) donc j etudie toute le possibilites entre les av etc…
(La en av sympa les taux booste en FE)

Merci

Urya03 · Février 28, 2024, 9:25

C’est la fiscalité des sociétés qui s’applique : la plus value se calcule par rapport à la valeur nette comptable du bien (en l’occurence la valeur des parts SCPI). Comme tu auras amortis l’achat des parts, la valeur comptable sera 0. Bref, la plus-value c’est le prix de vente. Donc sur 100k€ ça fera 20 750€ d’impot (car il y a la tranche à 15% jusqu’a 42500€). Et rajoute la flat taxe si tu veux les sousous dans ta popoche

Antoine.E · Février 28, 2024, 9:45

Bonjour,
Il me semble que les parts de SCPI ne sont pas amortissable, pour 100k par exemple si elles finissent a 150k au bout de 25ans et qu’il y a une vente, il y aura 50k€ imposer a l’IS, le conseil que j’aurai tendance à donner c’est de faire une vente sur plusieurs année, dans ce cas pour bénéficier de l’is a 15% pour les bénéfice qui n’excède pas 42.5k€ annuel (comme vous le disiez).
Si cette personne souhaite léguer une partie de ce patrimoine à ses enfant mais garder sa rente, j’aurai tendance à dire qu’il faut garder la sci tout en cédant la nue-propriété des parts à ses enfants.
De même au vu de son patrimoine 500k, ça peut être une bonne idée d’aller voir un CGPI.
Bonne journée

RICHARD13 · Février 28, 2024, 8:31

Merci c’est bien ce qu’il me semblait sur le caractere non amortissbale si scpi donc pas mal .

Opla · Janvier 21, 2025, 6:55

Bonjour,
J’y connais pas grand chose pour l’instant car etant en pleine recherche sur quel véhicule investir en SCPI.
Par contre avec les renseignements que j’ai pris pour l’instant, tout n’est pas exact par rapport a ce que je lis😰
Si on investit sur des SCPI européennes la fiscalité est réduite (j’ai fait mes calculs et ça c’est bon pour moi). Sur une AV j’ai compris également.
Là où cela se complique c’est sur une SCI a l’IS:

On ne paie pas les 15% d’impôts sur les sociétés en SCPI européennes!
on peut sortir son rendement sur le compte courant d’associé par versement d’intérêt. (Sans impôts)……
Le montage paraît assez complexe, il faut que j’approfondisse.
Ci quelqu’un qui l’a monté et qui comprend le montage peut m’expliquer, cela m’intéresse.

Stephane209 · Janvier 21, 2025, 7:26

Je me permet de clarifier 2 points

Sur les scpi european c’est pas que tu paye pas d’impôt, c’est que le cash que tu reçois est deja net d’impot etranger. Mais du coup ce que tu recois en cash c’est pas le taux de distribution affiché par les scpi (qui presente généralement un TD avant fisca etrangere)
D’autre part pour une scpi qui fait de la france et de l’Europe du coup tu te retrouve avec les deux cas.(C’est pas 100% de la scpi qui est net d’impot)

Concernant les interets sur CCA
Effectivement c’est possible et interessant pour la sci car interet déductibles (si tu respecte un taux max) de ton resultat (donc a la fin moins d’impôt is), mais les interet sur le CCA de l’autre coté sont imposer a l’impôt sur le revenu pour la personne physique qu’il soit touché ou non.

Cordialement
Stephane

Opla · Janvier 21, 2025, 7:36

Merci, c’était bon pour moi ta partie 1, c’est la partie 2 que je dois creuser.
Je t’ai fait une demande d’info sur un autre fil.
Ayant de l’immo physiques, je ne me suis jamais trop intéressé au SCPI de près. J’arrive au point de bascule.

Stephane209 · Janvier 21, 2025, 7:47

Yes j’ai vue. Je viens de te répondre, hésites pas si d’autre questions

Urya03 · Janvier 21, 2025, 8:45

on peut sortir son rendement sur le compte courant d’associé par versement d’intérêt. (Sans impôts)……

2 cas :

tu apportes du cash à la SCI pour acheter des parts de SCPI : oui, tu pourras récupérer ta mise, sans fiscalité, quand la SCI aura les moyens. Mais dans ce cas, tu ne gagnes rien ! pas de fiscalité car tu donnes, et tu récupères, c’est tout.
tu apportes du cash à la SCI pour acheter des parts de SCPI ET tu a mis en place des intérêts pour ton prêt : idem que précédemment mais tu auras de la fiscalité sur les intérets perçus : tu prêtes 100, tu récupères 105, tu paie de l’impot sur 5

SCI à l’IS c’est bien, tu ne paies que 15% d’IS mais le pognon est dans la SCI. Si tu veux le sortir pour usage personnel : flat taxe à 30% (qui sera augmentée ou supprimée car la France cherche toujours plus de pognon à cramer). Bref, tu arrives à une imposition de 40,5% environ. La seule situation où tu paieras moins de 40,5% d’impot total c’est si tu es dans la TMI IR à 11%.

Opla · Janvier 21, 2025, 9:56

Merci @Urya03

Je viens de trouver cela qui est intéressant: