SCI ou SAS mon coeur balance

Immobilier 🏠
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Bonjour,

Je me lance dans un projet de promotion immobilière via une sociétié (SCI ou SAS) avec différents objectifs:

  • Achat de biens immobilier pour achat-revente
  • Achat de biens immobiliers pour mise en location
  • RĂ©-investissement des dividendes dans de l’immobilier ou du financier
  • Faire entrer mes enfants dans la sociĂ©tĂ© a leur majoritĂ©
  • ProtĂ©ger mon patrimoine personnel

Ma feuille de route est la suivante:
1 - Entretien et dépôt de dossier a notre conseillère bancaire pro
=> accord donné pour financement d’un bien en location avec apport de 10%
=> accord donné pour financement en achat-revente avec apport mini de 20% en fonction du projet

2 - Entretien avec une comptable fiscaliste
=> Le conseil est de partir sur une SAS par rapport aux objectifs listés ci dessus

3 - Création de la société via legalstart
=> J’en suis là aujourd’hui :slight_smile:

Les questions que je me pose:

  • Est ce que SAS est la meilleure approche versus SCI a l’IS ?
  • Dois je vraiment payer des charges sociales si je ne prend pas de dividende?
  • Que pensez vous de legalstart pr crĂ©er une SAS (si mon choix est effectivement bon) ?
  • Quelle plateforme en ligne conseillez vous pour la comptabilitĂ© ?
  • Puis je re-investir les dividendes sur des produits financiers dans la sociĂ©tĂ© ?

A noter que je ne souhaite pas la SCI en IR que j’ai dèjĂ  par ailleurs et souhaite optimiser le « frottement Â» fiscal

Merci pour vos bons conseils

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Avant tout, fais un prévisionnel des flux financiers par années : combien ta société va encaisser de loyer, quelles sont les charges annuelles, frais de comptabilité, taxe foncière, amortissement de l’imeuble, assurances obligatoires etc. Bref, quel sera ton IS et ton solde de compte courant en fin d’année. Normalement tu seras à 0, donc pas d’impot, ni dividendes tant que l’emprunt n’est pas remboursé. Voire même négatif et tu devras faire de l’apport en compte courant d’associé si les loyers ne couvrent pas tout le reste. Se lancer dans l’immobilier locatif avec un emprunt c’est de longues années sans revenu. Tout dépend de ton age.

Oui je pense qu’une SAS est mieux, car une SCI est une sociĂ©tĂ© civile qui gère un immeuble et donc pas de location meublĂ©e possible car cette activitĂ© est commerciale. Tu vas me dires « ben on mets la SCI Ă  l’IS Â»â€¦ cela ne change que la fiscalitĂ©. Et en SAS, tu pourras faire des services complĂ©mentaires : petit dĂ©j, conciergerie…

De plus, achat-revente en SCI c’est non ! le fisc requalifiera en marchand de bien.

En SAS pas de charges sociales. Sauf si tu te verses un salaire. Pour le dividende, il faut rappeler que tu paies d’abord l’IS (jusqu’à 25%) puis 30% de PFU sur les dividendes, bref, si tu sors tout ton bénéfice en dividendes, tu est imposé à 47,5%. C’est pourquoi il faut peut-être jouer avec un salaire également.

Demande bien à Legalstart s’ils peuvent suivre ton activité immobilière. Je sais qu’aucun expert comptable en ligne n’est capable de suivre un marchand de biens. Trop compliqué pour eux car il y a de la TVA sur marge. Et l’achat revente c’est une activité de marchand de biens.

Lors de la création de la société tu pourras demander à rajouter l’objet social un peu comme une holding : investissement dans tout produit financier, etc.
Comme ça pas de soucis pour acheter des actions, des parts de SCPI, du bitcoin, etc.

Autre remarque, quand tu vendras un bien immobilier, tout le produit de la vente sera imposé à l’IS (25%) car suite à l’amortissement sa valeur comptable est nulle donc la plus-value est de 100%.

Bref, bon courage. Tu vas devoir gérer des locataires, des impayés, du squat, des problèmes de voisinage, les taxes et impots pour… rien dans ta poche personnelle. Tu l’auras compris j’ai déchanté sur ce sujet, désolé. Je préfère diluer tous ces risques et ne rien gérer en achetant des parts de SCPI. A moins que tu trouves du rendement supérieur à 7% brut.

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Je suis pas tout à fait d’accord sur la SCI IS et la location meublée. A ma connaissance tu peux très bien faire de la location meublée en SCI IS

A double checker si c’est l’orientation prise

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Merci pour ta réponse très complète.

Donc très clair sur la SAS au regard des objectifs. A lire ta réponse et échanges avec la banque je doute de plus en plus sur l’activité de marchands de bien qui est plus risquée et plus chronophage en gestion financière.
Je suis aussi fan de SCPI que je détiens en direct (et dans une assurance vie - Linxea Spirit 2) acheté via du prêt pour celles qui sont détenues en direct - je commente pas la fiscalité :frowning: ici . La banque (CMB Pro) ne semble pas disposé a m’accompagner sur un financement pour des SCPI autres que celles proposées par la banque. Donc mon idée est d’acheter 1 ou 2 biens en physique et ré-investir les dividendes sur des SCPI performantes avec une gestion la plus passive possible. Voir investir sur des produits financiers

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Tout ce que tu peux faire dans une SCI à l’IS, tu peux aussi le faire dans une SAS, tant que l’objet social est suffisamment large, et que tu choisis les bonnes options fiscales (franchise en base de TVA). Le contraire n’est pas vrai.

  • Dois je vraiment payer des charges sociales si je ne prend pas de dividende? NON
  • Quelle plateforme en ligne conseillez vous pour la comptabilitĂ© ? avec de l’immobilier, de l’amortissement, des provisions de charge et des dĂ©prĂ©ciations, il vaut mieux prendre un vrai expert comptable. Ca coĂ»tera 1500 Ă  2000 € par an, mais le job sera bien fait
  • Puis je re-investir les dividendes sur des produits financiers dans la sociĂ©tĂ© ? OUI