Bonjour à tous,
J’ai réalisé le montage classique : SCI endettée pour investir dans une SCPI.
Aujourd’hui les loyers de la SCPI ne sont plus au rendez-vous : SCPI dans le bureau en France…
Je cherche donc d’autres SCPI que je pourrai acheter avec la SCI pour venir augmenter mes loyvers.
Avez-vous des conseils ?
Toutes les SCPI sont elles éligibles à un investissement via SCI ?
Je pensais me tourner vers des SCPI diversifiées : autant sur le business que géographiquement, avec un revenu stable et qui a montré sa fiabilité sur le temps.
Merci!
Hugo
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Salut Hugo,
Tu veux investir en cash ou via un crédit ? L’intérêt du cash est d’apporter une grosse somme en compte courant puis de ne pas payer de flat tax à la sortie jusqu’au montant apporté et l’intérêt du crédit est de pouvoir déduire les intérêts d’emprunts ainsi que de faire une avance de trésorerie récurente pour combler la différence (même si dans ton cas cela s’avère problématique puisque tu as du augmenter ton apport mensuel pour rembourser ce crédit).
Toutes les SCPI sont éligibles à l’achat via SCI. Il y a juste une différence au niveau de l’impôt.
Si tu achètes une SCPI française, tu paieras les 15% d’impôts jusqu’à 42 500€ de bénéfices puis 25%. Ensuite tu paieras la flat tax à la sortie qui est de 30% soit un total si bien optimisé de 45%. Si tu prenais en perso (avec une TMI à 30%), tu serais à 30% + 17,2% soit 47,2%. L’intérêt est bien entendu de garder le plus longtemps possible ton argent fiscalisé à 15% afin de le faire travailler.
Si tu achètes de SCPI européennes, tu ne paieras pas d’IS. Il faut donc que tu regardes le montant versé après impôts. Par exemple transitions Europe a versé l’année dernière 8,25% mais le rendement net d’impôts était de 6,75%. C’est comme si tu payais 18% d’IS et tu paieras toujours la flat tax en sortie.
A toi ensuite de trouver la bonne formule et faire un calcul sur x années avec différentes hypothèses. Le TRI d’un apport en cash sera certainement moins bon qu’un crédit (sauf si retournement de marché comme tu le subis) mais tu n’aurais pas le même risque.
Si tu n’es pas capable de mettre une grosse somme, essaie de voir les SCPI qui te permettent d’acheter des petites parts.
Hello Thomas,
Merci pour ta réponse !
Ce second investissement arrivant pour combler le premier fait à crédit, je le réaliserai en cash.
Je pars sur une detention minimale de 5 ans mais je vise plus.
Ma SCI étant imposée à l’IS, est-ce que je vais payer:
15% d’impôts jusqu’à 42 500€ de bénéfices puis 25%. Ensuite tu paieras la flat tax à la sortie qui est de 30% ?
Il me semble que je ne serai pas imposable tant que je n’aurais pas récupéré le montant personnel investi dans la SCI ?
Il semblerait donc que la SCI européenne soit plus adaptée à mon cas, non?
Merci!
Oui tu seras imposé à hauteur de 15% sur les bénéfices seulement.
Si par exemple tu as :
1000€ de loyers de ton premier investissement
150€ de loyers sur ton second investissement
1100€ d’intérêts de ton emprunt
50€ de frais de compta
Tu paieras 0€ d’IS
Si tes produits sont supérieurs à tes charges, tu paieras de l’IS par contre.
Tu ne paieras la flat tax qu’en sortie.
Au dela de la fiscalité, je trouve que les SCPI européennes permettent une diversification que ne permettent pas les SCPI 100% françaises. Après tu peux prendre une Iroko Zen ou Remake Live qui sont exposés à tous les marchés, cela ne me semble pas déconnant. C’est ma stratégie perso après avoir eu la même déconvenue que toi sur des SCPI majoritairement françaises.