27 ans, pacsé, bientôt papa
Ma compagne et moi-même avons chacun un CDI. Nous avons acheté notre RP en septembre 2022 et il nous reste de la capacité d’endettement. C’est pourquoi j’ai souhaité maximiser cette capacité pour développer notre patrimoine immobilier.
Pour diverses raisons, nous souhaitons opter pour un projet de SCPI à crédit avec ma compagne.
J’ai donc challengé différents courtiers en SCPI.
J’ai une offre de France SCPI qui me propose :
CONDITIONS D’EMPRUNT
Montant du prêt : 100 000 €
Taux crédit et assurance : 5,18 % et 0,048 %
Durée du crédit : 25 ans + différé de 6 mois
Frais de dossier et courtage : 0 €
HYPOTHESES
TD (rendement) : 5,50 %
Revalorisation des loyers : 0,50 % / an
Revalorisation des parts de SCPI : 0,50 % / an
BILAN EN 25 EME ANNEE
Capital constitué : 98 359 €
Effort d’épargne mensuel cumulé : -44 164 €
Apport initial : 0 €
Gain net de l’opération : 54 195 €
TRI net d’impôts : 5,88 %
Effort d’épargne moyen sur 25 ans : -147 € / mois
Revenu brut généré la 25ème année : 519 € / mois
MES QUESTIONS
Que pensez-vous de l’opération au global ?
Pour ma part, je trouve que les taux d’emprunts actuels pour de la SCPI début 2024 sont vraiment très élevés et viennent vraiment freiner l’effet de levier.
Le courtier m’a précisé que le taux (5,18%) ne serait pas renégociable par la suite.
Est-ce normal ? J’ai toujours entendu dire qu’il y avait la possiblité de renégocier son taux d’emprunt si les taux étaient amenés à baisser.
J’avais comme idée initiale de se lancer maintenant et pouvoir renégocier le taux plus tard si baisse. Or si ce n’est pas le cas, l’opération me parait beaucoup moins attrayante.
Le taux d’emprunt me parait aussi très élevé, en ce moment les taux d’emprunt pour de la SCPi est sensiblement identique à celui de l’immo en direct.
As-tu essayé de faire appel à un courtier pour ce projet afin d’avoir du comparable sur ce point ?
Sinon, autre posibilité, mais qui implique d’avoir des liquidités disponibles : pourquoi ne pas acheter en direct les parts de SCPI sur lesquelles tu souhaites investir, puis faire refinancer l’achat dee ces parts plus tard dans l’année / l’année prochaine, une fois que les taux auront baissés ?
Si pas de liquidités et pas possible de faire, je te conseille de vraiment bien réfléchir à ton projet, et d’aller chercher des comparables en priorité !
Hypothèse d’évolution du TD de +0,5%/an : cette hypothèse ma toujours choqué. ça veut dire qu’en prenant l’hypothèse que les SCPI versent 5% de loyers en 2024 (la moyenne), en 2025 elles verseront 15% de loyer. ça ne me semble pas réaliste.
Depuis 1990 le TD n’a jamais dépassé les 8%. Dans mes simulations j’aime bien rester à TD constant.
C’est quoi les SCPI proposées ?
Il est à combien le coût du crédit sur 25 ans à ce taux là ?
@Tomitoot a raison sur les hypothèses particulièrement optimistes que seul un vendeur qui souhaite toucher sa commission peut sérieusement présenter.
Avec des taux aussi élevés, il me semble plus pertinent d’acheter en direct quelques parts régulièrement, sans crédit.
Le rendement ne sera pas très éloigné (à simuler pour avoir un chiffre concret), et vous ne serez pas engagés sur 25 ans, ce qui est une contrainte qu’il ne faut pas oublier.
Je pense que @Julien.C parle de l’évolution des loyers, pas du taux de rendement. 0,5% de croissance pendant 25 ans, ça fait 1,005^25 = 13% de croissance des loyers. C’est une hypothèse bien en-deçà des estimations les plus optimistes d’inflation, c’est hyper conservateur.
France SCPI est un courtier spécialisé en SCPI.
Tout l’intérêt est d’utiliser notre capacité d’endettement, de plus nous n’avons pas de liquidités disponibles pour l’achat en direct.
J’ai également une offre de crédit similaire chez Louve Invest
Il y a quand meme un avantage a investir a crédit sur cette opération : l’effort d’epargne de 150€ sera beaucoup moins douloureux plus tard surtout si l’inflation reste élevée.
Si l’inflation reste forte, on peut s’attendre a une augmentation des loyers.
Dans le cas contraire, on peut s’attendre a une baisse des taux. Et meme si c’est léger, renégocier de 5% à 3,5% par exemple va booster le TRI.
Avez vous vraiment envie de vous endetter 25 ans sur une opération où le taux d’intérêt est quasi identique aux espoirs de loyers.
Il y a fort à parier que vous aurez une meilleure opportunité pour utiliser votre capacité d’endettement dans les années à venir.
J’ai toujours entendu dire qu’il y avait la possiblité de renégocier son taux d’emprunt si les taux étaient amenés à baisser.
Vous pouvez toujours tenter mais dans les faits les banques n’ont pas d’appétence à racheter une opération de financement de SCPI et encore moins si ce n’est pas les SCPI maisons. La banque qui vous fera le prêt le sait et donc n’aura le cas échéant aucune pression pour baisser le taux.
Impossible peut-être pas mais très compliqué certainement.
Il faut se mettre à la place du banquier:
Rentabilité SCPI: +++++
Rentabilité crédit immo standard: bof (ce bof est compensé pour les RP par l’espoir de conserver tes salaires, vendre l’assurance décès PTIA ITT de la maison, vendre l’assurance habitation, capter ton épargne future…)
Pour info, venant de souscrire auprès du CFCAL (via courtier spé scpi) pour une durée similaire (25 ans à 5.1%) je compte bien profiter d’une baisse de taux à termes: Rachat de prêt par un autre organisme (pas de renégociation avec le même organisme en effet) / remboursement anticipé (dont les conditions sont bien explicites dans mon contrat)
Même si la banque refuse la renégo tu as toujours l’option de rembourser un prêt en anticipié.
Cependant les banques ont des clauses de péanlité en cas de remboursement anticipé (C’est mon cas avec Arkea). Le montant ne peux pas dépasser 1% du montant emprunté.
Donc si ton nouveau prêt te fait économiser plus que ce que tu payes en pénalité … pourquoi pas.
ça semble être une très mauvaise opération, des red flags absolument partout.
Du crédit sur de l’achat de SCP oui mais avec des taux à 1 ou 2%, pas CINQ %
