Je souhaite investir en SCPI, je me pose la question d’avoir recours au crédit (0 emprunts en cours et déjà proprio de ma RP).
La semaine dernière, epargnoo m’a envoyé un mail annonçant qu’il font 4% de cashback boosté sur les investissements en SCPI à crédit (et en nue-propriété mais je ne souhaite pas en faire).
Je viens d’avoir le retour d’un de leur conseiller, il m’annonce un taux de 4,85% sur 20 ans. Je souhaiterai investir sur la SCPI Transitions Europe, j’ai 20k de liquidités dispo pour cet investissement, je pense que je pourrai aller chercher 80k de crédit sans trop de souci.
Mais une question me tarode : faut-il attendre en espérant une baisse des taux entre le 1er et le 2eme trimestre 2025 ? Est-ce que même une baisse des taux couvrira le manque à gagner avec ce type d’offre de cashback boosté ? Je n’espère pas le retour de taux à 1,5%, mais est-ce envisageable de retrouver un 3 / 3,5% à cet horizon ? et là je me poserai pas la question du cashback
Déjà , concernant l’intérêt d’investir dans ce projet.
Faut savoir que l’investissement immo est concerné par une fiscalité très spécifique qui dépend de plusieurs points. Ensuite , il est important de prendre en compte la succession ( ça viendra augmenté ta masse successoral ) ensuite les caractérisques de cette SCPI ( Transitions Europe ) semble être bonne à première vue.
En deuxième lieu , les taux de crédit sont sur une pente descendante. Actuellement en banque , on peut espérer du 3.90 sur les bons dossier. et d’ici début 2025 on peut espérer du 3.5 voir 3.40.
Sache que tu peux probablement renégocier à la baisse d’ici 2026 si tu prend tout de suite un prêt. Honnêtement , le conseil que je te donne est de peser le pour et le contre.
La SCPI a t-elle des bonnes caractérisques ? est-elle diversifiée ? le délai de juissance est-il court ?
Je n’ai jamais réussi à trouver un utilisateur sur un forum qui a réussi à renégocier un crédit immobilier pour une SCPI. Déjà que les banques prêtent difficilement pour ce genre d’opération, alors faire racheter un crédit…
Tout à fait d’accord je pense clairement qu’on est sur un bon moment pour investir. Certes les taux sont plus élevés qu’il y a 2/3 ans mais c’est aussi pour cela que le rendement des jeunes SCPI diversifiées dépasse facilement plus de 5.5 / 6% net. Et comme le dit Marc si les taux baissent, mécaniquement le parc des SCPI sera valorisé et potentiellement le prix de la part pourra augmenté ce serait dommage de passer à coté.
Quant au Cash Back je pense qu’il faut saluer Epargnoo, cela fait 15 ans que CGP et distributeurs se gavent à coups de 5/6/7% de rétrocession sur nos opérations alors merci à eux de nous en redonner une grosse partie !
Nous allons avoir beaucoup de SCPI (Transitions Europe, Remake, Iroko, Comète, EDR, et d’autres) qui au titre de 2024 vont servir 6/6.5 nets de fiscalité étrangère. Donc après fiscalité personnelle et déduction des intérêts d’emprunt on devrait facilement pouvoir être dans une fourchette de 5.5 / 6 % net de toute fiscalité.
Définir un plan sur une durée longue basé sur ces hypothèses me paraît risqué.
J’ai du mal à croire que ces SCPI arrivent à maintenir de tels rendements pendant 20 ans. Quand on regarde des SCPI très performantes ces 10 dernières années, on voit que la tendance est plus à la baisse du rendement, plutôt que son augmentation.
C’est là qu’il faut être vigilant en effet.
En fonction des différentes maison, certaines vont, j’espère, limiter la collecte en fonction des opportunités sur le moyen terme et profitent pour l’instant de l’aubaine actuelle pour acheter à des prix plutôt bas. Sinon c’est la déconfiture assurée. Il faut aussi vérifier selon moi que les SCPI ne soient pas trop éligibles dans les produits type contrat d’Assurance Vie mais ce n’est que mon avis.
Après concernant la baisse des rendements, il faut comparer aussi par rapport à un prix de part original. Par exemple Corum Origin est passé 6,01% de rendement à un prix de part de 1 000€ en 2012 à 6,06% en 2023… mais avec un prix de part de 1 135€. Cela revient à dire que la distribution actuelle est à 6,88% pour les gens ayant acheté à un prix de part de 1 000€. Personnellement, je n’y rentrerai pas maintenant mais pour les gens ayant acheté à l’origine, c’est plutôt une bonne affaire.
Dans ton exemple de hausse de part et baisse de rendement, Le rendement reste stable pour lui ? Ni baisse, ni hausse du rendement ?
Par contre dans le cas d’une baisse du rendement sans augmentation de la part ou d’une baisse de la part sans changement de rendement, il a moins de rendement ?
que la baisse des taux peut amplifier