SCPI - Assurance Vie versus Direct - sur la fiscalité étrangère

Immobilier 🏠
1

Bonjour,

J’ai une interrogation concernant l’achat SCPI en Direct vs Assurance-vie, mais uniquement sur le point spécifique de la fiscalité étrangère.

J’ai du mal à appréhender l’application réelle du bénéfice du crédit d’impôt/taux effectif (même finalité pour les deux) en direct.

Je comprends qu’il faut privilégier l’AV pour les SCPI FR et le direct pour les SCPI étrangères, mais comment cela se traduit-il :

Par exemple, Remake Live :

. TDD brut : 7,65%
. TDD net de fiscalité étrangère : 6,48%
(SCPI environ à 61% à l’étranger et impôt étranger de 25% = 7,65% x 0,61 x 0,25 = 1,17. On retrouve bien l’écart entre le brut et net)

En assurance vie : avec une part à 100€, le dividende sera de 6,48€ ?
(et application du régime fiscale de l’AV)

En direct : avec une part à 100€, le dividende sera de 7,65€ ? Ou bien de 6,48€ ?
(et sur le parc à 61% à l’étranger : application du TMI - taux moyen.
Sur le parc à 39% en FR : application du TMI + cotisations sociales)

Sur cet exemple, comment se matérialise le bénéfice du crédit impôt/taux effectif en direct versus l’assurance vie ?

Merci,

1 « J'aime »
2

Bonjour,

En assurance vie, vous allez bien toucher 6,48 pour 100e et vous avez la fiscalité de l’AV.

Pour une détention en direct, vous allez aussi toucher 6,48 pour 100e.
Si on prend le cas d’un tranche d’imposition à 30% et un taux moyen à 10% vous obtiendrez :
(6,48 x 0,61 x 0,8) + (7,65 x 0,39 x 0,528) = 3,16 + 1,57 = 4,73

Ce qu’il faut prendre en compte c’est la durée de détention en AV, car chaque année vous allez payer des frais de gestion de 0,5% ce qu’il fait qu’au bout de x années la détention en direct est plus intéressante.
A voir également l’évolution de la part de l’étranger dans le portefeuille de remake live.

J’espère ne pas avoir fait d’erreur dans le calcul.

1 « J'aime »
3

Bonjour @Pepi,

Merci pour votre retour.

Ok je comprends mieux, l’avantage du direct avec SCPI étrangère est donc que le rendement est exonéré de cotisations sociales et ce fameux crédit impôt/taux effectif correspond concrètement au taux moyen (soustrait au TMI)

Oui, je ne prends aucun autre critère en compte (délai jouissance, évolution part, frais souscription pour d’autres SCPI, frais AV, réinvestissement, etc) pour cet exemple, afin d’isoler/comprendre ce sujet spécifique, et ensuite je pourrai ajouter tous les autres critères.

Cependant pourquoi dans votre calcul sur le parc FR (39%) vous prenez le taux de 7,65% et non de 6,48% pour réaliser le calcul ?

Est-ce que ça ne serait pas plutôt cela : (6,48 x 0,61 x 0,8) + (6,48 x 0,39 x 0,528) = 3,16 + 1,33 = 4,49

Et en AV cela donnerait :
. 6,48% x 0,70 = 4,536% (flat tax 30%, rachat avant 8 ans)
. 6,48% x 0,753 = 4,88% (tax 24,7%, rachat après 8 ans)
Encore une fois, sans prendre en compte l’abattement, frais AV, etc.

Merci,

4

Bonjour,

Je ne comprends pas très bien ton calcul.

En règle générale, et sauf erreur de ma part:

En détention en direct, tu vas payer TOUS les ans, 17,2% de prélèvements sociaux + les impôts sur le revenu selon ta tranche marginale d’imposition. Donc si ta TMI est de 30%, tu seras prélevé de 30% sur les revenus de ta SCPI détenue en direct.
Donc en tout, 17,2+30=47,2% pour une détention en direct avec une TMI à 30%

En détention via une Assurance Vie, tu as payer TOUS les ans les frais de gestion de 0,5% (si ton contrat d’AV est limité à ce taux, comme celui de Spirit 2).
Et ce n’est qu’à la sortie, lorsque tu récupères tout ou partie des sommes placées, que tu paieras des impôts et ça, selon la durée de détention de ton AV.
En gros (ça dépend de la date d’ouverture de l’AV je crois):

  • Lors d’une sortie avant 8 ans, tu seras prélevé de 30% sur les gains (17,2% de prélèvements sociaux + 12,8% de prélèvement libératoire). Donc on est loin des 47,2% de la détention en direct !!! A 0,5% de frais annuel, il faudrait attendre 34,4 ans pour que l’AV rattrape la fiscalité de la détention en direct ?!
  • Et lors d’une sortie après 8 ans, tes gains bénéficient en plus d’un abattement de 4600 € pour une personne seule et 9200 € pour un couple

Donc à moins de vouloir investir à crédit ou en démembrement, fiscalement, je ne vois pas l’intérêt d’acheter des SCPI en direct (le pb en AV, c’est que le choix des SCPI est restreint !).

Et je ne suis pas sûr que les considérations de fiscalité étrangère pèsent très lourd dans la balance dans une détention en AV, à moins qu’il y a un truc qui m’échappe et que j’aimerai bien comprendre …

5

Bonjour,

Les revenus provenant des biens detenus à l’étranger ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Les 17,2% ne sont donc pas présent.

En détention en direct :
La règle est différente pour un bien situé en France et un bien situé à l’étranger. Calcul pour obtenir le revenu net de sa propre fiscalité :
En France : Dividendes bruts - (tranche marginale + 17,2)
A l’étranger : Dividendes nets de fiscalité étrangère - (tranche marginale - taux moyen d’imposition)
La société de gestion paye un impôt dans le pays de détention du bien, et verse donc un revenu net de fiscalité.

En détention en AV :
Si le bien est situé en France, vous allez percevoir le revenu brut.
Si le bien est situé à l’étranger, vous aller percevoir le revenu net de fiscalité étrangère. C’est pour cela qu’on dit que dans l’AV c’est plus intéressant de prendre des SCPI Françaises car on économise une perte en moyenne de 10 à 20%
Ensuite s’applique, la fiscalité de l’AV donc 30% avant 8 ans et 24,7 ou 17,2 suivant les abattements après 8 ans

1 « J'aime »
6

Franchement j’ai un gros doute.

Les biens situés en France versent un revenu brut donc je me baserai sur le revenu brut personnellement pour appliquer la fiscalité française. A voir si quelqu’un d’autre peut valider/invalider tout ça

7

Effectivement.

Il y a un point qui n’est pas correct dans ce que j’ai écrit plus haut:

Sur Spirit 2, les loyers des SCPI sont reversés sur le fond en euro. Or, le fond en euro supporte les prélèvements sociaux de 17,2% tous les ans. Donc les loyers des SCPI sont également ponctionnés des prélèvements sociaux tous les ans. D’où la double imposition pour des SCPI étrangères.

Après, en AV, ça commence à être compliqué de trouver de bonnes SCPI 100% françaises …

1 « J'aime »
8

Les 17,2% liés aux fond euro sont sur les plus-values générées par le fond euro et non le fond euro lui même.

5 « J'aime »
9

Merci pour tous vos retours.

En conclusion, j’imagine que le mieux reste de diversifier les SCPI encore et toujours.

Je vais partir en AV Spirit 2 sur Remake , Epargne Pierre et Altixia Cadence XII (1 mix étrangère/FR et 2 FR, avec des taux > 5%)
Et on verra ce que ça donne dans 10/15 ans :slight_smile:

10

Exact ! Merci pour la précision …

11

Effectivement, comme pour le reste, il vaut mieux diversifier également les SCPI.

Je n’ai pas encore suffisament de recul, car je n’ai souscrit à des parts de SCPI qu’en juillet 2023 (En AV Spirit 2 également).

J’ai également choisi Remake Live et Epargne Pierre.

J’hésitais sur Altixia Cadence XII, qui est une petite SCPI, avec peu d’immeubles en portefeuille et en phase de constitution de son patrimoine. Mais c’est peut-être un avantage actuellement.
Je lui ai préféré Pierval Santé avec une forte capitalisation, mais avec une répartition géographique à plus de 70% hors de France ! Pas l’idéal en AV …

J’attends avec impatience les résultats du 4ème trimestre et les résultats annuels 2023 pour renforcer mon portefeuille de SCPI.
Pour l’instant, de ce que j’ai vu, aucune des SCPI citées ici n’a annoncé de baisse de la valeur de la part (je manque d’info sur Altixia Cadence XII) et elles sembles avoir relativement bien collecté de fonds au 3ème trimestre 2023 (et n’ont pas de parts en attente de retrait), ce qui devrait leur permettre d’investir encore en 2024 dans un marché qui devrait leur rester favorable.

Je croise les doigts et, comme tu dis, on verra dans 10 ans (c’est le délai que je me suis fixé, vu mon age, 60 ans …)

2 « J'aime »