1- Le levier du crédit pour SCPI en direct te génère un cash flow négatif compte tenu du rendement, des frais et de la fiscalité. C’est un un effort d’épargne net. C’est le scénario 1.
2- Imagine que tu décides de placer cet effort d’épargne net sur 15 ans au fil de l’eau (mensuellement) sur des SCPI en AV. C’est le scénario 2.
3- Comparaison : le rendement global sur investissement du scénario 1 est-il supérieur au scénario 2 ? Si oui, ce gain supplémentaire justifie-t-il de s’endetter sur 15 ans avec les risques et désagréments qui en découlent ?
Remarque : l’AV présente un risque de contre-partie puisqu’il s’agit seulement d’une créance. La solvabilité des assureurs est un autre débat. Ce risque me semble à priori négligeable mais pourrait être discuté.
Concernant la nue-propriété, d’un côté tu te « garantis » un rendement grâce à la décote du démembrement et cela indépendamment des loyers (génial ! ), mais en contrepartie, tu concentres tout ton risque sur la variation potentielle du prix des parts de la SCPI (moins génial !).
J’ai réalisé plusieurs tableaux et ma conclusion finale est la suivante (pour du micro-foncier, mais il faut avoir déjà avoir un revenu foncier en direct) : en terme de rendement annualisé global sur une vingtaine d’année pour un TMI à 41%, les SCPI en direct européennes uniquement, avec un emprunt aux conditions actuelles (<2.5%, pas d’apport, sur 20 ou 25 ans), ne rivalisent que très difficilement avec les SCPI en AV. Toute cela en supposant une continuité des retours actuels (entre 4 et 5%).
Néanmoins l’intérêt du levier pour un achat en direct, c’est de parier sur une inflation durable, une inflation véritable de tout, avec hausse de tes revenus. L’effort ressenti de remboursement des mensualités d’emprunt diminuerait par rapport à ton pouvoir d’achat. Bingo.
Cependant ce scénario ne devrait pas être confondu avec ce que l’on pourrait appeler une simple hausse globale des prix, notamment une hausse des prix à l’import, supérieure à la hausse des salaires qui pourrait stagner, c’est-à-dire un appauvrissement relatif et collectif en zone euro. Cela aurait des allures d’inflation, mais ne serait en réalité qu’une baisse de notre pouvoir d’achat. Je pense que ce risque est à prendre en compte, surtout pour un emprunt sur 15/20/25 ans.
Vient ensuite la possibilité de créer une SCI. Compte tenu des frais de création et du comptable, cela peut se justifier pour des projets conséquents (plusieurs centaines de milliers d’euros ?). Rappellons qu’une SCI unipersonnelle cela n’existe pas (sauf exceptions), il faut donc être au moins deux. Je suis moins compétent sur ce sujet.
Il faut donc se faire ses propres simulations une par une et comparer.
