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SCPI : AV, en direct (nu propriété ou SCPI étrangère)

Bonjour à tous,

Pour diversifier, je reflechis à investir dans les SCPI.

Etant fortement imposé, (TMI 41%), j’ai identifié 3 pistes :

  • SCPI via AV (Linxea Spirit 2 par exemple) avec frais de gestion à 0,5% et bénéfice fiscalité AV à + de 8 ans
  • SCPI acheté en direct à crédit sur 15 ans. SCPI étrangère car je comprends que je serai moins impacté par la fiscalité. Je m’interroge toutefois sur la faisabilité de déclarer mes intérêts d’emprunt en déficit foncier
  • SCPI acheté en direct à crédit en nu propriété. Idem est ce que je pourrai déclarer mes intérêts d’emprunt en déficit foncier

Si vous avez des conseils ou simulateurs pour arbitrer, je suis preneur.

Merci !

Sébastien

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Hello,

Je suis dans la même situation et je me suis posé les mêmes questions.

La 1ere option est je pense la plus simple et la moins contraignante. Les dividendes sont dans l’enveloppe de l’AV, pas d’impots dessus et surtout très liquide. Par contre, pas d’effet de levier possible…

Pour les autres options peux tu d’écrire comment tu compte déclarer le deficit foncier?

Les SCPI en nom propre avec un fort TMI, c’est juste de l’argent perdu. Quand on pense qu’on donne 41+17% à l’état sur chaque loyer… Passer par une SCI a l’IS semble le plus judicieux pour payer très peu sur la durée. Par contre on se fait allumer a la revente des parts une fois l’amortissement terminé.

Le démembrement semble bonne. Mais il faut assumer le crédit pendant X années sans entrée d’argent.

1- Le levier du crédit pour SCPI en direct te génère un cash flow négatif compte tenu du rendement, des frais et de la fiscalité. C’est un un effort d’épargne net. C’est le scénario 1.

2- Imagine que tu décides de placer cet effort d’épargne net sur 15 ans au fil de l’eau (mensuellement) sur des SCPI en AV. C’est le scénario 2.

3- Comparaison : le rendement global sur investissement du scénario 1 est-il supérieur au scénario 2 ? Si oui, ce gain supplémentaire justifie-t-il de s’endetter sur 15 ans avec les risques et désagréments qui en découlent ?

Remarque : l’AV présente un risque de contre-partie puisqu’il s’agit seulement d’une créance. La solvabilité des assureurs est un autre débat. Ce risque me semble à priori négligeable mais pourrait être discuté.

Concernant la nue-propriété, d’un côté tu te « garantis » un rendement grâce à la décote du démembrement et cela indépendamment des loyers (génial ! ), mais en contrepartie, tu concentres tout ton risque sur la variation potentielle du prix des parts de la SCPI (moins génial !).

J’ai réalisé plusieurs tableaux et ma conclusion finale est la suivante (pour du micro-foncier, mais il faut avoir déjà avoir un revenu foncier en direct) : en terme de rendement annualisé global sur une vingtaine d’année pour un TMI à 41%, les SCPI en direct européennes uniquement, avec un emprunt aux conditions actuelles (<2.5%, pas d’apport, sur 20 ou 25 ans), ne rivalisent que très difficilement avec les SCPI en AV. Toute cela en supposant une continuité des retours actuels (entre 4 et 5%).

Néanmoins l’intérêt du levier pour un achat en direct, c’est de parier sur une inflation durable, une inflation véritable de tout, avec hausse de tes revenus. L’effort ressenti de remboursement des mensualités d’emprunt diminuerait par rapport à ton pouvoir d’achat. Bingo.
Cependant ce scénario ne devrait pas être confondu avec ce que l’on pourrait appeler une simple hausse globale des prix, notamment une hausse des prix à l’import, supérieure à la hausse des salaires qui pourrait stagner, c’est-à-dire un appauvrissement relatif et collectif en zone euro. Cela aurait des allures d’inflation, mais ne serait en réalité qu’une baisse de notre pouvoir d’achat. Je pense que ce risque est à prendre en compte, surtout pour un emprunt sur 15/20/25 ans.

Vient ensuite la possibilité de créer une SCI. Compte tenu des frais de création et du comptable, cela peut se justifier pour des projets conséquents (plusieurs centaines de milliers d’euros ?). Rappellons qu’une SCI unipersonnelle cela n’existe pas (sauf exceptions), il faut donc être au moins deux. Je suis moins compétent sur ce sujet.

Il faut donc se faire ses propres simulations une par une et comparer.

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@nazben merci pour ton avis

Effectivement j’ai vérifié pour l’achat en direct à crédit en nu propriété. Pas de possibilité de déclarer les interets d’emprunt en nu propriété.

S’agissant de l’achat en direct à crédit de SCPI étrangère, un collègue ayant acheté des SCPI ( corum, notamment) via la centrale des SCPI m’indique pouvoir déclarer les interets d’emprunt en déficit foncier

Bonjour, du coup vous avez des scpi uniquement en assurance vie ? J’envisage d’en acheter. Quel est votre tmi ?

Bonjour,

Pour ma part TMI à 30% et oui juste en AV pour les SCPI.

L’avantage de l’AV avec les SCPI c’est la possibilité de capitaliser les dividendes en rachetant des parts plus facilement qu’en direct, avec des frais de souscription plus avantageux. Comme on reste dans l’enveloppe fiscale de l’AV les dividendes ne sont soumis à aucune taxe, donc on peut réinvestir 100% du dividende perçu et snowball plus rapidement le capital.
La fiscalité après 8 ans permet de sortir vos dividendes SCPI avec des rachats partiels en profitant d’une fiscalité faible voir nulle.
Le défaut de l’AV sont les frais de gestion des UC (0.5% pour Linxea) qui vont éroder votre capital dans le temps.

En direct la fiscalité est à mon sens trop brutale : dans mon cas ça serait 30% (TMI) + 17.2% (PS).
Donc on a des dividendes réduits de moitié. Même si on s’évite les frais de gestion sur UC et qu’il y a plus de supports, je pense que le direct c’est pour les gros patrimoines qui sont en mode rente et pas en phase constitution (ça n’engage que moi évidement).

Ayant une TMI à 11%, j’envisage de faire l’achat en direct de scpi europeenne ! C’est vrai sue la fiscalité est hard comme sur le comote titre ! Avec ma TMI à 11+17,2%PS=28,2%.

Effectivement ça change la donne. Si vous restez sur ce TMI c’est tout de suite plus intéressant !

Tu es certain de cela ?
Il n’y a pas l’imposition au TMI mais il y a quand même ponction de la Csf/rds (17,2%).
Non ?

David

Tant que ca sort pas de l’AV il n’ya a pas de prelevement sociaux. Autre question je ne suis pas sur que les loyers comptent dans les plus values de l’AV. Lors d’un rachat comment ca se passe exactement pour determiner la part de plus value sur laquelle les prelevements sont pris? Quel impact si d’autres UC (ETF) sont presents dans le contrat. Est-ce que leur plus/moins value impactent les prelevements lors d’une sortie en cash des loyers des SCPI?

Tant qu’on reste à l’intérieur de l’enveloppe capitalisante de l’AV on ne paie aucun impot ni aucune contribution. En cas de rachat total ou partiel on paie les PS de toute façon (17,2%) + impôt éventuel selon abattement, situation perso …

On regarde ça globalement : on soustrait tout ce que tu as versé sur le contrat à la valeur du contrat. Ça donne ta +/- value. Ensuite si tu rachètes x% du contrat du réalises x% de cette +/- value et donc tu paies au prorata

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A priori on a tous les deux raisons :slight_smile:
pas de prélèvement sur les unités de comptes donc pour les scpi
Mais prélèvements sur les fonds euros

https://www.afer.fr/assurance-vie/assurance-vie-fonctionnement/comprendre-les-prelevements-sociaux-dans-le-contrat-dassurance-vie/

Bizarre. Du coup lors d’un rachat ils separent les plus values venant du fond euros et les autres plus values ? Sinon les prelevements sont effectués deux fois ?

N’oubliez pas de prendre en compte votre IFI, personnellement je suis à la limite à cause de ma RP qui a pris beaucoup de valeur ces dernières années (que je ne considère pas comme un placement, car je ne compte pas déménager/revendre, sauf évidemment si on parle décès, mais j’ai pas l’age, j’espère :D).

Et les SCPI me rapprochent « dangereusement » de l’IFI, et si toutefois je rentre en IFI, le rendement des SCPI s’écroulent …

Avec un TMI à 41% il est fort probable que ta RP ait une certaine valeur, si tu fais un placement sur 15 ans … tu finiras par y être, et après, tu perds tout l’intérêt de ce placement.

J’ai également mis de côté le montage Corum+crédit car, même avec un gros TMI et plus de RP à payer, il semble assez complexe (en indépendant) d’obtenir un taux intéressant, et nécessite de mettre pas mal d’argent (non liquide à mes yeux) chaque mois. Si on place l’investissement de départ + l’investissement mensuel sur de l’ETF Monde long terme, je pense que ça dépasse l’effet de levier. Bref, je trouve le truc trop complexe pour un rendement pas plus sûr.

Donc j’ai préféré prendre des SCPI en AV, assez liquide, que je revendrais si je rentre dans l’IFI si l’immo continue à monter chez moi (ou si le placement en SCPI est trop important).

A contrario, je compte investir dans le crowdfunding (un peu moins passif/liquide par contre …), qui n’ai pas pris en compte dans l’IFI, qui a un bon rendement, et un risque pas plus élevé (mais ne permet pas de profiter de la capacité d’endettement).

Reste le problème de la diversification dans l’immo que j’avais espéré assez conséquente.

Perso, j’évite tant que possible les crédits, mais c’est totalement personnel :slight_smile:

quand tu fais ton rachat, l’assureur calcule le total des PS que tu dois régler par rapport à ta plus-value, puis retranche à ce total ce qui a déjà été prélevé les années précédentes

en gros chaque année les PS qui sont prélevés sur les fonds€ c’est une sorte d’avance :blush:

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Super, merci pour les details. Ils font ca bien dis donc :slight_smile:

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Bonjour à tous, je me penchais sur la question des SCPI non plus comme moyen d’avoir des revenus mais comme moyen de transmission de patrimoine. Les SCPI en AV pourraient donc d’après ce que je comprends être un bon moyen.
Maintenant, vient la chasse aux frais. Et là, surprise, je tombe là-dessus : CORUM LIFE : Avis et conseils sur ce contrat d'Assurance-Vie
Certains d’entre-vous ont-ils déjà souscrit à ce contrat? Car Linxea Spirit 2 revient souvent dans les échanges quand on parle de SCPI via AV, mais c’est la 1ère fois (pour moi) que j’entends parle de CORUM LIFE…(avant de lire ici Investir en SCPI : quelle stratégie choisir? - #44 par lolo921)

Merci pour vos retours complémentaires.
Bonne journée.
Corentin

L’AV de corum est très mauvaise. Ils ne reversent aucun loyer on perd tout l’intérêt d’une SCPI sur AV où l’on peut capitaliser les loyers sur l’enveloppe de l’AV

Ça à le mérite d’être clair. Merci @RonanLJHerry !
Bonne journée.
Corentin