Hello, en tant que total débutant, je voulais calculer les gains entre un investissement en nue propriété, pleine propriété sans réinvestir les loyers, et en réinvestissant les loyers.
Pour les pros est ce que mes données semblent cohérentes :
Au vue de ces chiffres (s’ils sont bons), je ne vois pas trop en quoi investir en nue propriété est intéressant. Ok, on ne paye pas d’impôts, mais les revenus générés par la pleine propriété permettent de réinvestir en SCPI ou ailleurs et générer encore plus de revenus ?
Pour un montant d’investissement de 5000€ cela vaut pas le coup, mais dans l’hypothèse ou tu détiens en PP et que tu ré-investi, pour optimiser fiscalement tu as plutot interet à investir via une SCi (tx d’imposition de 15% jusqu’a 42500€ vs tes 47.2%)
Apres si tu souhaite sortir du cash de la sci, si tu as de l’avance en compte courant a rembourser alors pas d’imposition supplementaire et si tu procede a un dividende de la sci vers toi, tu as flat tax 30% (cela fai certe double imposition (15+30 mais tjs mieux que 47,2).
Apres les couts de creation d’une sci (approx 1k€ mais juste une fois) + cout annuel on going approx 500€
Donc pour que ce soit interessant il faut investir un peu plus que 5k mais ca devient vite interessant.
comment le gain peut etre meilleur en NP avec moins de part ?
prendre le rendement actuel de TE biaise la simulation car le rendement actuel va largement se tasser et les décotes ne « correspondent » pas aux rendements actuels
Alors comme je débute j’ai peut être rien compris au NP
J’ai pris mon investissement initial de 5000€ j’ai appliqué la décote de 67%. Comme dans l’exemple on est sur 10 ans ça fait 134€ la part.
Donc avec un investissement de 5000€ ça fait 37 parts achetées.
Avec 5000€ je peux acheter 25 parts en PP ou 37 parts en NP sur 10 ans.
J’ai faux ?
Si tu parles d’autres chose je veux bien + d’infos car je ne connais pas
pour etre precis sur 10 ans ta décote est de 33 et non 67 mais tu l’a bien integré dans le prix de part a 134.
37 parts en NP 10 ans ok mais dans ta simulation, en investissant en PP et en réinvestissant les revenus tu finis avec 35 parts soit moins qu’en NP c’est ca que je veux dire
Et tu penses que mon détail de calcul est faux car normalement j’aurais dû générer assez de loyers pour obtenir + de part en PP qu’en NP au bout de 10 ans ?
Après dans mon détail en 10 ans j’ai cumulé 2 426,39 € net en loyer, donc environ 10 pars. La dernière année je n’achète pas de part dans mon calcul car je compte revendre (enfin pas moi mans dans l’esprit du tableau ^^). Donc mes chiffres me semblent plutôt cohérents.
Sachant qu’il y a un biais car dans mon tableau je calcul l’acquisition de nouvelle part qu’en fin d’année, et que je ne prends donc pas en compte le délai de jouissance pour les nouvelles parts.
d’accord je comprend mieux ! dernier oubli, si SCPI sans commission de souscription ce qui je pense est le cas : les pénalités de retrait pour les parts détenues moins de 5 ans sur Remake par exemple.
Oui, en effet là j’avais pris comme exemple Transition Europe.
Mais il faudrait adapter pour aller plsu loin.
Le tableau a beaucoup évolué depuis ce post car il y avait quelques erreurs.
Voici un screen à jour mais surement faux car j’essaye d’implémenter la fiscalité des SCPI européenne que j’ai beaucoup de mal à comprendre :
Je vais envoyer un email à Iroko Zen (là ou j’ai des parts SCPI) pour leur demander + d’informations concrètes sur le calcul de la fiscalité des loyers.
Apparement il faut faire TMI - taux d’imposition d’imposition mais je n’ai aucune idée de quel taux choisir. Si quelqu’un s’y connait je veux bien plus d’infos.
Sur Louv’Invest ils mettent le curseur sans plus d’informations non plus :
Alors aucune conclusion. Je suis totalement débutant et j’essaye de me créer un fichier pour améliorer mes connaissances sur le sujet.
Au vue de mes 1ers chiffres, investir en pleine propriété avec réinvestissement des loyers net dans de nouvelles part est plus interessant que du NP. Mais c’est si on achète sans crédit.
Le financement à crédit joue surement un rôle très important car dans ce cas là il n’y aura surement pas grand chose à réinvestir. Et je n’ai pas encore ajouter la notion de crédit dans mes tableaux
Pour moi l’un des gros avantages de la nue proprieté via SCi a l’is, c’est de pouvoir amortir ton acquisition de part de scpi. Ce qui va venir neutraliser comptablement une grande partie des revenus que tu genere et donc diminuer ton is a payer, alors que d’un point de vue cash tu n’as que les revenus. Des lors ta capacite a reinvestir est plus grande.
