Je viens vers vous afin d’avoir votre retour sur une stratégie que je souhaite mettre en place afin de croitre mon patrimoine.
Je suis actuellement Ingénieur dans une grande société en CDI depuis Sept.2022 (sortie d’école).
J’investis actuellement plus de 1000€ par mois (je suis hébergé donc pas de loyer ni crédit) sur PEA, AV et un peu de crypto.
Je souhaiterais investir dans une SCPI via effet de levier (entre 50.000 et 100.000€) pour croitre mon patrimoine et avoir un complément de revenu d’ici 15/20ans (selon durée du crédit).
J’ai Corum Origin qui est une option à 50.000€ (apport de 5000€) avec un taux de 5.35% sur 15ans qui actuellement mon option n°1 (je souhaite garder de la marge pour de futurs investissements).
Pourquoi en SCPI ? Je ne souhaite pas m’embêter avec de la pierre / locataire, car je suis régulièrement en déplacement pro aux 4 coins du globe.
Je souhaitais avoir vos avis et / ou retours d’expériences, je suis preneur de tout conseil !
J’ai récemment investi en SCPI á crédit mais sur 25ans pour limiter ma capacité d’emprunt. Et je pense que c’est ce point en particulier que tu vas devoir surveiller, car un crédit a 5.5 sur 15 ans te fait des mensualités a 350 euros environ, et selon ton salaire cela peut te manger une bonne partie de ta capacité d’emprunt pour faire, soit levier pour d’autres projets, soit une résidence principale par exemple.
La banque va considerer ces 350 euros comme des charges, même si les loyers couvrent une partie de ces charges, cela va peser dans la balance.
Tout cela dépend bien entendu de ton salaire, sur lequel ce calcul de capacité va se faire, et la proportion que ces 350 euros constituent sur tes 35% d’endettement.
Si tu gagnes disons 3000 net avant impot, en conmptant 200 euros mensuels de loyers SCPI, ce crédit représentera plus de 10% de ta capacité d’emprunt.
J’ajouterai finalement que, même si tu es hébergé gratuitement, pour des crédits, les banques prendront souvent en compte un loyer fictif allant de 400 a 600 euros comme charge (ce probleme disparaitra si tu achetes une RP).
Petite question pour votre crédit, vous passiez via qui ? Je me suis renseigné, mais via ma banque actuelle, il ne finance que les SCPI maison, donc même si elles sont solides elles restent moins performante.
Perso, je suis passé directement par Corum et France SCPI pour avoir les offres. Ces derniers ont des « partenariats » avec des banques pour proposer des financements.
Il est vrai que les banques tradi ne sont pas très intéressées par les SCPI venant de l’externe.
J’ai trouvé pas mal d’informations sur le site : « Avenue de l’Investisseur » si cela peut t’aider.
Tu tourneras en effet a 170euros de cashflow negatif, mais la banque ne va pas considérer 170 comme charges, elle prendra en compte 350 de crédit, et 200 de loyers, donc ca influera plus sur ta capacité que juste -170
OK parfait merci, je connais bien l’avenue. Mon projet est à moyen terme (d’ici 6-7 mois) et en nue propriété (pas besoin de complètement de revenu dans l’immédiat) - donc j’ai encore un peu le temps de faire quelques calculs de rentabilité, mais à crédit je me retrouvais vite « coincé » donc j’étais parti pour faire un one shot.
La banque va prendre en compte tes 350 euros de crédit comme endettement, mais les loyers de 180 euros sont comptabilisés dans tes revenus. En pratique ta capacité d’endettement est amputée de 350-(180x0.35) = 290 euros, et non 170 euros.
En fait le calcul c’est (charges/revenu)x100
Et la banque va faire (charges+credit)/(revenu+loyer)x100
au lieu de ((charges±cashflow)/revenu)x100
Ce qui, avec un salaire de 3000, loyer de 200, credit de 370, loyer fictif de 400 te donne un endettement :
Cas 1 : (400+370)/(3000+200)x100 = 24% d’endettement
Cas 2 : (400+170)/3000x100 =19% d’endettement
Donc aprés l’opération, tu seras endetté a hauteur de 24% vis a vis des banques, meme si tu n’as que 170 de cashflow negatif
Faire de la SCPI à crédit revient souvent à contracter un prêt personnel (considéré comme un prêt à la consommation) ce qui rend très compliqué par la suite de contracter un prêt pour une résidence principale. Certaines banques ne prêtent pas d’argent si tu as un prêt personnel (considéré comme prêt conso) en cours. Cela peut t’obliger à devoir le solder avant de contracter un prêt immo pour l’achat d’une RP. A manier de mon point de vue avec précaution.
Bonjour, pour ma part je n’ai jamais vu que la souscription d’un prêt conso empêche l’octroi d’un prêt immobilier dans quelque banque que ce soit. La banque réalise différents calculs : taux d’endettement, reste à vivre, taux d’effort etc et si ces scores sont acceptables (notamment le fameux taux d’endettement) le prêt immobilier sera accordé peu importe la présence d’un crédit conso. C’est certain que si mon crédit conso me fait déjà monter à 25% d’endettement ce sera compliqué, mais en soi la détention d’un crédit conso n’est pas discriminante. J’ajouterai même que si le conso a servi a acquérir des biens producteurs de revenus, ces derniers seront ajoutés au autres revenus et ce sera bénéfique par rapport à un crédit conso pur (pour acheter une voiture ou de l’ameublement par ex). Tout est donc question de mesure et de revenus.
