SCPI dans SCI - Traitement comptable et fiscal

Bonjour

J’approche de la fin de mon 1er exercice comptable sur ma SCI à l’IS (qui investi dans des SCPI) et je me pose donc quelques questions comptable et fiscal.
En regardant sur différents site je trouve systématiquement 2 réponses différentes mais je n’arrive pas à identifier laquelle est celle qu’on doit légalement utiliser.

Je m’explique avec un exemple simplifié:
Hypothèse
Achat SCPI : 1 part à 2 000€ (dans ce prix d’achat 50€ de frais implicite car la valeur de retrait de la part 1950€)
Dividende reçu de la SCPI durant l’exercice : 100€
Total des frais sur l’année (compta/bq…) : 20€

Mon résultat comptable est de 80€ => a priori tout le monde est d’accord

En revanche ou j’observe des traitements différents c’est sur le résultat fiscal (base de calcul de l’IS)
OPTION 1 : Résultat fiscal = résultat comptable => IS 15% sur 80€

OPTION 2 : La SPCI étant considéré comme transparent fiscalement, on n’est pas taxé sur le revenu perçu mais sur la Quote part du résultat généré par la SCPI. (qui peut être différent de ce qu’on perçoit puisque la SCPI peut ne pas avoir distribué 100% du résultat).
Dans ce cas on a besoin que la SCPI nous communique l’info. (Admettons que notre QP au résultat de la SCPI est de 110€)
Le résultat fiscal est alors de :
Résultat comptable - Neutralisation des revenus perçu + réintégration de la QP du résultat de la SCPI
80 - 100 + 110 = 90€ => IS 15% sur 90€

Question bonus : Les frais de souscriptions qui sont intégré dans mon prix d’acquisition sont considérés pour certain comme déductible fiscalement.
En repartant de l’option 2 + la réintégration des frais d’acquisitions le résultat fiscal est alors de :
80 - 100 + 110 - 50 = 40€ => IS 15% sur 40€
(bien entendu la déduction des frais d’acquisition ne se fait que sur le premier exercice, ou une variante consiste à déduire 1/5 de ces frais d’acquisitions sur les 5 exercices comptables suivant)

Pour les personnes ayant cette structure , quelle méthode appliquez vous ?

Merci par avance
Stéphane

Salut,
Si tu n’es pas certain, je te conseille de passer par un comptable.

D’après ma comptabilité de première année, on a dans l’actif immobilisé les montants d’achat des SCPI achetées (donc à 2000€ & non 1950€) dans le compte 271 des immobilisations financières.

Dans le compte de résultat que tu vas utiliser pour calculer l’IS, tu n’auras donc pas de charges.
De plus, tu ne vas pas les amortir comme si c’était une immobilisation classique.

En cas de dévalorisation du prix de part ou hausse, tu vas l’inclure dans ton résultat en dépréciation des immobilisations financières (compte 297). Tu auras donc une charge financière (68662) ou un produit financier (78662).

Oui sur cette partie je suis totalement d’accord
- en compta tu immobilise 2000€ donc rien au P&L
- SCPI en plein propriété non amortissable donc tjs rien dans le P&L en compta

Mais dans les retraitements fiscaux (donc hors comptabilité, uniquement dans la déclaration fiscale pour le calcul de l’IS) j’ai lu que certain procède a des retraitements extra - comptable visant à déduire ces frais qui sont immobilisé.

Sur cette partie c’est intéressant, tout dépend ce qu’on considère être le prix de revalorisation de la part.

Si c’est le prix de souscription : A prix inchangé tu passe aucune provision Positive ou négative

Si c’est le prix de retrait : A prix inchangé tu passe comme même une provision pour dépréciation (correspondant au frais payé a l’entrée) et du coup tes frais pourtant immobilisé auront bien impacter indirectement ton P&L et donc ton résultat comptable et fiscal.

(J’ai bien pris un comptable, et j’anticipe juste les échanges que j’aurai avec lui au moment de la clôture)

En tous cas merci, je n’avais pas du tout pensé à la revalorisation qui règle le sujet des frais.

En revanche sur le revenu perçu vs QP de résultat fiscal de la SCPI c’est quoi ton approche?

Merci encore

Ca m’intéresse de savoir mais je n’ai pas la réponse la dessus malheureusement.