Bonjour,
Je souhaite consacrer 30% de mon allocation patrimoniale à des supports immobiliers en SCPIs de rendement. Ceci dit, je n’arrive pas à me décider sur la méthode d’acquisition : soit par le biais d’une AV (Linxea Spirit 2), soit en direct par l’intermédiaire d’un courtier (France SCPI).
S’agissant d’un achat comptant, suite au réabitrage complet de mon allocation patrimoniale, je me questionne jusqu’à l’intérêt même d’acheter des SCPIs sans crédit…
Qu’en pense la communauté ?
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Bonjour, il faudrait vérifier vos objectifs.Mais en plus je vous invite à regarder les SCPI démembrées, si c’est en cash ou les SCPI étrangères
Merci pour ta réponse.
Je vise une allocation dynamique et diversifiée, répartie de la manière suivante :
30% en fonds euros
30% en supports immobiliers
40% en actions
Étant aujourd’hui faiblement imposé, je ne cherche pas plus que ça à optimiser ma fiscalité. N’ayant pas de projet futur (RP déjà achetée), je dispose d’un petit capital que je souhaite placer intelligemment dans le but de le faire fructifier sur plus de 15 ans.
Sauf erreur de ma part, l’achat de SCPIs en démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit) ou à l’étranger a pour objectif premier de défiscaliser.
A la fin, tu te prends toute la fiscalité dans la gueule !
Bonjour, non pas de défiscalisation en achat de parts de SCPI démembrées. Je parlerai plutôt de ne pas fiscaliser les loyers, et du coup avoir un effet boni sur le prix de la part.
Le but premier est d’éviter la fiscalité et avoir un % de revalo sur le capital.
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Au bout des 15 ans, il sera fiscalisé sur la plu-value ?
Il me semble que la durée du démembrement en nue propriété est un contrat sur 5, 10, 15 et parfois 20 ans. L’achat de part de scpi en demembrement temporaire subit une decote en fonction de la durée. A l’issue du contrat soit on vend les parts ou on les garde et on touche les loyers. Qu’on les vende ou qu’on les garde on paiera forcement de l’impôt dessus ? Est ce que quelqu’un peut m’eclairer sur le sujet?
tu peux choisir la durée que tu veux pour le démembrement, suivant la durée tu paies la part de scpi x%, il faut voir les documents des scpi que tu vises et que tu trouves la clef de démembrement (le pourcentage suivant la durée du contrat).
Exemple :
A ce moment-lĂ , tu peux choisir de
les garder et tu toucheras alors les futurs loyers qui te seront imposés.
tu peux aussi les vendre et à ce moment-là la plus-value imposable est déterminée par la différence entre le prix de cession des parts et la somme des prix d’acquisition en nue-propriété et en usufruit. En d’autres termes, le gain lié à la décote de prix initiale échappe à la taxation des plus-values. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (à partir de l’investissement initial en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans.
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Louve invest fournit un fichier Excel avec les clés de démembrement pour un grand nombre de scpi :
Fabian
Octobre 2, 2022, 5:41
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hello @sebastien.ft ,
Achat directement via l’AV. Dans le cas de Linxea Spirit 2, 100% des loyers de la SCPI te seront reverses et tu beneficies des avantages de l’enveloppe de l’AV. Au retrait de l’AV, tu paieras 30% de flat tax sur la plus value et les loyers
Achat SCPI en direct. Tu percevras l’integralite des loyers mais devra payer chaque annee les cotisations sociales + l’IR sur les revenus de la SCPI
Comme ton projet est d’acheter comptant et que tu es faiblement impose, je te suggeres de regarder les options suivantes:
Acheter en direct si ton taux d’IR est inferieur a 14% (cotisation sociales + IR < Flat tax) et si tu as besoin de revenus complementaires immediatement
Explorer l’achat en demembrement de nue propriete si tu n’as pas besoin de revenus complementaires immediats et que ton projet est de creer du capital a 15 ans (pour un projet futur d’ici la). Dans ce cas, tu ne percevras pas de loyers (donc pas d’impots) et en fonction de la cle de demembrement, tu feras une plus value.
en esperant que cela t’aide
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L’avantage que je vois via une AV comme Spirit2, c’est que tes loyers tu peux les laisser dessus (versé sur fond euro de base) et possiblement les remplacer par des actions (via arbitrage), le tout sans jamais passer par la case impôt (tant que cela reste sur l’AV bien sûr).
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AdrienP
DĂ©cembre 22, 2022, 7:17
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Bonsoir SĂ©bastien,
En espérant que ca puisse aider et merci aussi à tous ceux qui voudront apporter des compléments quant aux frais associés à leur(s) contrat(s) d’AV.
Il me semble que la première colonne dans tes tableaux ( valeur de retrait en % du prix de souscription pour linxea et prix d’acquisition chez darjeeling) correspond à la réduction du prix de la SCPI lors de l’achat.
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je pense qu’il y a une petite incompréhension sur le tableau que tu as posté
la réponse de @Sheepman707 est correcte : en AV on paye les parts de SCPI à la valeur de retrait, c’est l’un des avantages par rapport aux SCPI en direct
donc dans l’exemple de PierVal Santé tu payes la part à 89.49 % du prix en direct (le prix hors AV) auxquels s’ajoutent 8.51 % de frais prélevés immédiatement
et Ă la revente tu vends Ă la valeur de retrait
pour moi le principal écueil c’est les frais de gestion annuels prélevés par l’assureur, comme il s’agit d’un investissement long terme l’impact final sur le rendement est significatif…
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nicoo07
DĂ©cembre 22, 2022, 7:18
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oui mais normalement, cela est largement compensé par l’avantage fiscal
Bonsoir Ă tous et merci pour tout vos commentaires.
Si je résume, les « valeurs de retraits » chez Linxea et les « prix de retrait » chez darjeeling correspondent à une décote au moment de l’achat.
Et les « frais d’investissement » chez Linxea ou les « prix d’acquisition » chez Darjeeling correspondent aux frais d’achat sur le montant investi.
Et enfin, à la revente, il n’y a aucun frais particulier, les parts sont revendues au prix public affiché par la SCPI au moment de la vente.
C’est bien ca?
Bonsoir,
Je ne sais pas ce que vous en pensez mais pour un investissement en direct SCPI, mieux vaux privilégier d’investir à l’étranger.
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