SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie?

Bonjour,

Je souhaite consacrer 30% de mon allocation patrimoniale à des supports immobiliers en SCPIs de rendement. Ceci dit, je n’arrive pas à me décider sur la méthode d’acquisition : soit par le biais d’une AV (Linxea Spirit 2), soit en direct par l’intermédiaire d’un courtier (France SCPI).

S’agissant d’un achat comptant, suite au réabitrage complet de mon allocation patrimoniale, je me questionne jusqu’à l’intérêt même d’acheter des SCPIs sans crédit…

Qu’en pense la communauté ?

Bonjour, il faudrait vérifier vos objectifs.Mais en plus je vous invite à regarder les SCPI démembrées, si c’est en cash ou les SCPI étrangères

Merci pour ta réponse.

Je vise une allocation dynamique et diversifiée, répartie de la manière suivante :

  • 30% en fonds euros
  • 30% en supports immobiliers
  • 40% en actions

Étant aujourd’hui faiblement imposé, je ne cherche pas plus que ça à optimiser ma fiscalité. N’ayant pas de projet futur (RP déjà achetée), je dispose d’un petit capital que je souhaite placer intelligemment dans le but de le faire fructifier sur plus de 15 ans.

Sauf erreur de ma part, l’achat de SCPIs en démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit) ou à l’étranger a pour objectif premier de défiscaliser.

A la fin, tu te prends toute la fiscalité dans la gueule !

Bonjour, non pas de défiscalisation en achat de parts de SCPI démembrées. Je parlerai plutôt de ne pas fiscaliser les loyers, et du coup avoir un effet boni sur le prix de la part.
En clair, tu achètes des parts et tu dis que pendant 15 ans tu touches pas les loyers, le fournisseur te vend les parts par exemple 70 %. A la quinzième année, tu récupères des parts pleines et obtient des loyers sur la valeur de la pleine propriété.
Avantage 1 : Pas de fiscalité sur les loyers pendant 15 ans, il faudrait faire le calcul pour des TMI fortes c’est plus intéressant
Avantage 2 : Potentiel de plus value (potentiel, car le prix de part pourrait tout aussi bien diminuer…)

Le but premier est d’éviter la fiscalité et avoir un % de revalo sur le capital.

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a la fin ?

Au bout des 15 ans, il sera fiscalisé sur la plu-value ?

Justement non c’est l’intérêt !
Voir SCPI en nue-propriété: quels sont les avantages? - Boursorama

Il me semble que la durée du démembrement en nue propriété est un contrat sur 5, 10, 15 et parfois 20 ans. L’achat de part de scpi en demembrement temporaire subit une decote en fonction de la durée. A l’issue du contrat soit on vend les parts ou on les garde et on touche les loyers. Qu’on les vende ou qu’on les garde on paiera forcement de l’impôt dessus ? Est ce que quelqu’un peut m’eclairer sur le sujet?

tu peux choisir la durée que tu veux pour le démembrement, suivant la durée tu paies la part de scpi x%, il faut voir les documents des scpi que tu vises et que tu trouves la clef de démembrement (le pourcentage suivant la durée du contrat).
A la fin de cette durée les parts reprennent 100% de leur valeur, cette plus-value générée par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt.

Exemple :
L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix décoté de 30 % (soit 70 euros).
Après 10 ans, il récupère la pleine propriété de parts d’une valeur de 100 euros (hors valorisation potentielle du prix de part durant la période de démembrement, elle peut augmenter mais aussi baisser).
Il gagne donc 30 euros par part grâce à cette opération.

A ce moment-lĂ , tu peux choisir de

  • les garder et tu toucheras alors les futurs loyers qui te seront imposĂ©s.
  • tu peux aussi les vendre et Ă  ce moment-lĂ  la plus-value imposable est dĂ©terminĂ©e par la diffĂ©rence entre le prix de cession des parts et la somme des prix d’acquisition en nue-propriĂ©tĂ© et en usufruit. En d’autres termes, le gain liĂ© Ă  la dĂ©cote de prix initiale Ă©chappe Ă  la taxation des plus-values. La plus-value est exonĂ©rĂ©e d’impĂ´t sur le revenu après 22 ans de dĂ©tention (Ă  partir de l’investissement initial en nue-propriĂ©tĂ©) et de prĂ©lèvements sociaux après 30 ans.
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Louve invest fournit un fichier Excel avec les clés de démembrement pour un grand nombre de scpi :

le lien direct

hello @sebastien.ft,
Juste pour t’orienter, pour l’achat de SCPI, tu vas avoir les possibilites suivantes:

  1. Achat directement via l’AV. Dans le cas de Linxea Spirit 2, 100% des loyers de la SCPI te seront reverses et tu beneficies des avantages de l’enveloppe de l’AV. Au retrait de l’AV, tu paieras 30% de flat tax sur la plus value et les loyers
  2. Achat SCPI en direct. Tu percevras l’integralite des loyers mais devra payer chaque annee les cotisations sociales + l’IR sur les revenus de la SCPI

Comme ton projet est d’acheter comptant et que tu es faiblement impose, je te suggeres de regarder les options suivantes:

  • Acheter en direct si ton taux d’IR est inferieur a 14% (cotisation sociales + IR < Flat tax) et si tu as besoin de revenus complementaires immediatement
  • Explorer l’achat en demembrement de nue propriete si tu n’as pas besoin de revenus complementaires immediats et que ton projet est de creer du capital a 15 ans (pour un projet futur d’ici la). Dans ce cas, tu ne percevras pas de loyers (donc pas d’impots) et en fonction de la cle de demembrement, tu feras une plus value.

en esperant que cela t’aide

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L’avantage que je vois via une AV comme Spirit2, c’est que tes loyers tu peux les laisser dessus (versé sur fond euro de base) et possiblement les remplacer par des actions (via arbitrage), le tout sans jamais passer par la case impôt (tant que cela reste sur l’AV bien sûr).

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Bonsoir SĂ©bastien,
Pour mon cas, objectif FIRE et TMI forte pour qlq temps encore, j’ai choisi l’investissement en direct en nue-propriété, ce qui me permettra de commencer à toucher les loyers quand mon TMI aura baissé.
Idéalement, j’aurai chois l’AV parce qu’il est simple de gérer une allocation Fond €/ETF/SCPI de cette manière, tout en évitant de penser à la fiscalité associée à tout ca.
Toutefois quand je vois les frais pris par les « meilleures » AV, j’ai vite abandonné.
Je partage 2 exemples:

En espérant que ca puisse aider et merci aussi à tous ceux qui voudront apporter des compléments quant aux frais associés à leur(s) contrat(s) d’AV.

Il me semble que la première colonne dans tes tableaux ( valeur de retrait en % du prix de souscription pour linxea et prix d’acquisition chez darjeeling) correspond à la réduction du prix de la SCPI lors de l’achat.
Par exemple pour Pierval santé chez linxea, si une part coute 100€ tu vas la payer 89,49€.
Tu auras donc comme frais 8,51% Ă  la vente+ les frais de gestions

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je pense qu’il y a une petite incompréhension sur le tableau que tu as posté

la réponse de @Sheepman707 est correcte : en AV on paye les parts de SCPI à la valeur de retrait, c’est l’un des avantages par rapport aux SCPI en direct

donc dans l’exemple de PierVal Santé tu payes la part à 89.49 % du prix en direct (le prix hors AV) auxquels s’ajoutent 8.51 % de frais prélevés immédiatement

et Ă  la revente tu vends Ă  la valeur de retrait

pour moi le principal écueil c’est les frais de gestion annuels prélevés par l’assureur, comme il s’agit d’un investissement long terme l’impact final sur le rendement est significatif…

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oui mais normalement, cela est largement compensé par l’avantage fiscal
(par rapport à un achat simple en direct bien sûr)

Bonsoir Ă  tous et merci pour tout vos commentaires.

Si je résume, les « valeurs de retraits » chez Linxea et les « prix de retrait » chez darjeeling correspondent à une décote au moment de l’achat.

Et les « frais d’investissement » chez Linxea ou les « prix d’acquisition » chez Darjeeling correspondent aux frais d’achat sur le montant investi.
Si c’est bien ca, les frais à l’achat semblent beaucoup plus faible sur le contrat darjeeling que sur le contrat Linxea Spirit2.

Et enfin, à la revente, il n’y a aucun frais particulier, les parts sont revendues au prix public affiché par la SCPI au moment de la vente.

C’est bien ca?

Bonsoir,

Je ne sais pas ce que vous en pensez mais pour un investissement en direct SCPI, mieux vaux privilégier d’investir à l’étranger.
La fiscalité y est plus douce. Ne pas oublier de se diversifier, bureaux, commerces, santé etc…
Corum Origin, XL et Eurion
Pierval santé
Eurovalys
Nova Pierre Allemagne 2