SCPI en direct ou via une AV?

[Kei]

C’est très étonnant comme remarque, car c’est extrêmement souvent conseillé par exemple avec Linxea Spirit 2.

D’ailleurs c’est tellement souvent conseillé que Iroko et Remake live sont en stand-by par exemple.

[Aurelien285]

La majorité des gens qui investissent doivent pas avoir une TMI a 11%. Ou en tous cas prévois d’en sortir sur long terme.
(Et les deux SCPI cité ne sont pas des SCPI full france)

[Kei]

du coup je n’ai pas trouver vers quelle SCPI de spirit 2 arbitrer mes loyer issus d’IROKO.

Laquelle est la meilleure aprés Iroko et Remake live ?

[Kal708]

En diversifiées tu peux regarder vers ALTIXIA CADENCE XII et IMMORENTE

[Epectase]

La scpi en assurance vie c’est vraiment pas le premier niveau de placement, ca concerne plus des gens avec une TMi de 30% et+

[Kei]

Tu pense que j’aurais dû les prendre en direct ?

Le problème est que la part est à 5000 €

[Aurelien285]

Il y a un autre topic avec le même titre datant de moins d’une semaine avec des calculs et des courbes pour comparer ces SCPI sur AV ou en direct avec TMI11, et la différence était vraiment pas énorme. (Notamment car c’est France + Europe).
Donc non reste sur AV, et je te souhaite de sortir de prochainement de la TMI a 11%

[LaurentT]

Je n’ai pas trouvé l’autre Topic, traitant du sujet entre SCPI Européenne et TMI. Je suis preneur du lien donc, car moi aussi, je suis sur Spirit 2 avec Remake Live et Iroko Zen et moi aussi, je suis encore pour cette année sur une TMI de 11%. Pas le top donc a priori

[Aurelien285]

En faite c’est ce topic, il y a 4j. Les différents messages de Ashaq sur tous les cas possible

[Ashaq]

En effet. je me suis aidé de ChatGPT pour les calculs (ce n’est pas une fierté car je sais que ça bouffe beaucoup en énergie ce machin…) mais j’étais vraiment curieux. J’ai vérifié les détails des calculs et ça semble correspondre.
Pour la question qui a été posé, la courbe « assurance vie linxea » prend bien en compte les prélèvements sociaux de 17,2% ainsi que les frais annuelles (0,5%).

Ne pas oublier que Linxea Spirit 2 est à ma connaissance, la meilleure assurance-vie pour SCPI (frais les plus bas, loyers reversés à 100%). Si on change d’assurance vie, c’est sûre que la courbe serait vraiment tout autre je pense…

[Epectase]

bha les calcul je les ai donné à l’arrache mais c’est ca

Pour 100k euros de scpi si tu as une assurance vie c’est 0.5% de frais mini (genre linxea justement) soit 500euros de perdu sur ta performance
En directe tu aura 5000 euros de revenu et 550euros d’IR maximum, sachant que sur une Européene c’est IR-taux moyen donc souvent 6/7% réel quand tu es a 11
Mais meme à 11 tu es largement perdant car les 500 de frais c’est sans compter les 17.2% de social à la sortie

La scpi en AV quand tu es a 11% de TMI c’est vraiment pas rentable, il faut 20ans pour compenser la perte des frais et ca te bouffe la rentabilité donc bof

Je comprend pour ceux qui DCA des petites sommes mensuel, mais bon, les scpi c’est pas un super placement de base, leur seul vrai utilité réside dans le levier du crédit pour moi

[Kei]

Tu conseille quoi comme partie un peu plus sécuritaire où différente des etf ? Des obligations ? Lesquelles ?

[Ashaq]

• 100 000 € investis
• 20 ans de placement
• Rendement brut SCPI : 5%/an
• Revenus capitalisés (pas de retrait)
• TMI : 11%
• Célibataire → abattement annuel assurance vie : 4 600 €
• Frais assurance vie : 0,5%/an

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Simulation comparée : SCPI en direct vs via assurance vie (20 ans)

1. SCPI EN DIRECT

• Rendement brut : 5 000 €/an
• Imposition annuelle sur les revenus :
  • 11% IR + 17,2% prélèvements sociaux = 28,2%
  • Impôt annuel : 1 410 €
• Rendement net après impôts : 3 590 €/an = 3,59%
• Capital final après 20 ans (sans réinvestir les revenus) : 100 000 € (capital) + 71 800 € (revenus nets cumulés)
  Total net = 171 800 €

Si tu réinvestissais chaque année (capitalisation), tu atteindrais environ 190 000 € (à rendement net réinvesti).

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2. SCPI VIA ASSURANCE VIE

• Rendement brut : 5 000 €/an
• Frais assurance vie : 0,5% soit 500 €/an
• Rendement net dans le contrat : 4,5%
• Pas d’imposition pendant 20 ans
• Capital final brut dans le contrat :
  100000×(1+0,045)20100 000 \times (1 + 0,045)^{20}100000×(1+0,045)20 ≈ 240 000 €

Imposition à la sortie :

• Gain = 140 000 €
• On applique d’abord l’abattement annuel de 4 600 €
  • Sur 20 ans : 4 600 € x 12 ans (post 8 ans) = 55 200 € d’abattement
• Imposable : 140 000 – 55 200 = 84 800 €
• Imposition (7,5% + 17,2%) = 24,7%
• Impôt = 20 935 €

Capital net final = 240 000 – 20 935 = 219 065 €

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Comparatif final sur 20 ans :
Option Capital net après 20 ans
SCPI en direct ~190 000 €
SCPI via assurance vie ~219 000 €

Gagnant : assurance vie, avec +29 000 € de gain net en plus

[Kei]

Question à part vous êtes abonné à chat gpt ?

En payant .

Je me tâte a sauter le pas parce qu’en gratuit c’est vraiment moins bien lors de la bascule ça fait un sacré budget qui ne rapporte rien

[LaurentT]

Valable pour une Scpi investie en France uniquement, c est bien cela
Pour une Européenne, c est bien différent et le direct est avantageux par rapport à l AV, erreur ???

[Ashaq]

Non, ce n’est pas la version payante.

Et oui LaurentT, en effet, si on en croit la simulation par courbe, pour une européenne c’est différente, elle a tendance a être plus performante pour une TMI à 11%. Mais personnellement dans le cas d’une TMI à 11, je préfère perdre un peu mais opter pour la simplicité de l’AV, mais ça, c’est propre à chacun : )

[Ashaq]

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Hypothèses avec convention fiscale (revenus étrangers) :

• Taux moyen de fiscalité sur les loyers étrangers : En fonction des pays, les conventions fiscales peuvent exonérer l’impôt sur les revenus de SCPI en direct. On va supposer que les loyers perçus sont exonérés d’impôt en France et qu’il y a juste les prélèvements sociaux de 17,2% à payer sur les loyers (ce qui est le cas pour de nombreuses SCPI européennes, comme en Allemagne, Belgique, etc.).

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1. SCPI européenne en direct avec convention fiscale :

Rendement brut : 5% par an

• Les revenus sont exonérés d’IR en France grâce à la convention fiscale, mais sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
• Donc, revenus nets après prélèvements sociaux :
  [
  5% \times (1 - 0,172) = 5% \times 0,828 = 4,14%
  ]
• Capitalisation des revenus sur 20 ans :
  • Capital final = ( 100 000 \times (1 + 0,0414)^{20} ) ≈ 226 090 €

Résultat SCPI en direct avec convention fiscale : 226 090 €

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2. SCPI européenne dans une assurance vie :

Frais assurance vie : 0,5% par an

• Rendement brut après frais = 5% - 0,5% = 4,5% brut
• Capitalisation des revenus sur 20 ans :
  • Capital final dans le contrat = ( 100 000 \times (1 + 0,045)^{20} ) ≈ 239 302 €

Fiscalité à la sortie de l’assurance vie :

• Après 8 ans, tu bénéficies d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule. Cela permettra d’exonérer de l’impôt une partie du gain réalisé pendant les 12 dernières années.
  • Le gain total sur 20 ans = 139 302 €.
  • L’abattement de 4 600 €/an pendant 12 ans permet de réduire l’imposition sur 55 200 € du gain, soit 0% d’imposition sur cette partie.
  • Il reste donc 84 102 € à imposer.
  • L’imposition sur ce reste est de 24,7% (prélèvement forfaitaire unique) :
    [
    84 102 € \times 24,7% = 20 817 €
    ]
• Capital final après impôts = 239 302 € - 20 817 € = 218 485 €

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Comparatif final après 20 ans (avec convention fiscale) :

Option	Capital final (après 20 ans)
SCPI en direct (avec convention fiscale)	226 090 €
SCPI via assurance vie	218 485 €

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Verdict final avec convention fiscale :

• SCPI en direct avec convention fiscale : Le régime fiscal favorable grâce à la convention fait de l’investissement en direct la meilleure option ici, avec 226 090 € au bout de 20 ans. Cela reste légèrement supérieur à l’assurance vie.

• SCPI via assurance vie : Bien que l’assurance vie offre de nombreux avantages en termes de capitalisation sans impôt pendant 20 ans, elle a un léger désavantage à la sortie, surtout si tu as des gains importants. Ici, le capital final de 218 485 € est inférieur à celui de l’investissement direct.

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Conclusion : Si tu bénéficies d’une convention fiscale avantageuse (exonération des revenus de SCPI en France), l’investissement en direct reste globalement plus avantageux à long terme. L’assurance vie reste intéressante pour la capitalisation, mais elle n’égale pas les avantages fiscaux d’un investissement direct dans ce cas spécifique.

[Kei]

Merci

[binbin.bouthenet]

C’est complètement l’inverse qu’il se passe sur les revenus de SCPI étrangères

C’est exonéré de prélèvements sociaux mais pas d’IR.
Prélèvement à la source dans les pays + (TMI - taux moyen d’imposition)

[Ashaq]

Oui en effet. De mes recherches, il y a le prélèvement à la source à l’étranger (en moyenne 15% comme en Allemagne) mais pas de prélèvements sociaux. L’écart se creuse donc plus, mais pas folichon non plus.
Environ 10% de plus à l’avantage de la SCPI européenne au bout de 20 ans (on est autour de 210 000€ à la fin des 20 ans pour les deux, toujours en ayant mis 100 000 au début). Si vous pensez que je me suis planté, j’attends vos calculs, mais cette fois je pense qu’on est bon.
Il faut aussi prendre en compte que bien qu’il n’y ai pas la double imposition, les loyers perçus, avec le salaire, peuvent faire franchir une tranche de TMI