SCPI en nu propriété, bonne idée dans mon cas?

Bonjour,

Ma stratégie actuelle:

  • PEA 2,5k dans MSCI world par mois
  • 1,2k dans BTC en DCA journalier full automatisé
  • AV fond euro 100 / Nasdaq 300 (pour un achat moyen terme d’une voiture ou pour complément d’apport pour RP)
  • 400e d’épargne de sécu / loisirs extra par mois

Voilà ma répartition actuelle:

Mes objectifs moyen terme, me diversifier dans l’immobilier:

  1. Résidence principale (1-2 ans)
  2. SCPI en nu propriété (je ne veux pas m’embêter avec l’investissement locatif) (j’aimerais le faire le plus vite possible)

Pour la SCPI je pensais rentrer d’ici quelques mois (je suppose que ça va baisser encore) avec Iroko Zen en y mettant 70k à crédit. Qu’en pensez-vous?

Bonjour Mx1 :wave:,

Je fais suite à la répartition de votre patrimoine qui est intéressante :shushing_face:
Je vois que vous avez à première vue, une appétence pour les actifs risqués avec espérance de gains élevés, votre exposition au crypto-monnaies (44%) est supérieure aux actions/fonds (31%) ce qui représente presque la moitié du patrimoine. Un matelas de sécurité sympa est en place (16%) et un compte bancaire est bien garni à 8%, l’assurance vie semble minoritaire puisqu’elle ne représente à priori 1% de votre capital.

Au vu de votre projet immobilier, ma répartition serait la suivante: (notez toutefois que je ne suis pas conseiller en investissement, ceci n’est qu’un point de vu personnel)

Diminution de la part crypto-monnaie du capital, l’on passerait de 44 a 40% (diminution de 4%)
Augmentation pour la partie des actions/fonds, l’on passerait de 31 à 35% (augmentation de 4%)
L’on aurait donc un risque plus équilibré sur ces deux classes d’actifs sans entacher pour autant la recherche de performance au niveau de votre capital.

Pour la poche livrets/ comptes bancaires / assurance vie
Je basculerai une partie des liquidités dormantes à 0% du compte courant (8%) a minima sur les livrets (16%) et je fermerais l’assurance vie qui n’est pas significative en terme de pondérance (1%)

Diminution du compte bancaire vers les livrets, l’on passerait de 8 à 5% (diminution de 3%)
Augmentation de l’épargne suite au transfert des liquidités du comptes bancaires (augmentation de 3%) + éventuellement fermeture de l’assurance vie (diminution de 1%) pour rediriger les fonds vers les livrets (augmentation de 1%)
Vous vous retrouveriez ici avec une épargne finale de 20% que vous pourriez utiliser comme premier apport pour votre projet immobilier

En résumé, votre répartition finale se décomposerait de la façon suivante:
Crypto-monnaies (40%) - Actions/Fonds (35%) - Livrets (20%) - Comptes bancaires (5%)

Au plaisir d’échanger avec vous,

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Bonjour,

Cela me semble compliqué de combiner nue propriété et crédit sachant que vous n’avez pas de revenus (car pas l’usufruit) pour mettre en face du crédit.

Iroko zen ne semble pas en voie de baisser son prix de part.

Je me suis dit que:

  1. 70k peut être assuré par un crédit à la consommation
  2. Je suis très loin de saturer ma capacité d’emprunt avec un tel emprunt

Etes vous sur que ça sera compliqué?

Merci pour votre réponse précise et si détaillée.
Je ne pense pas diminuer mon allocation crypto pour le moment, je suis à 10k d’achat en crypto et 9k en PEA. Ma part du PEA va naturellement augmenter plus rapidement avec mon approche.
Je note tous vos autres points cela dit, merci encore.

Que pensez vous de la SCPI?

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Bonjour,
Dans quel secteur travaillez-vous, si ce n’est pas indiscret ?

Je donne mon avis avec mes précédentes recherches :
Concernant les SCPI, le démembrement n’as pas d’intérêt et difficile à réaliser si prêt. Habituellement, les revenus rembourse le prêt → effet de levier.
Le gain moyen d’un démembrement est de 2,5 %/an sans revenus durant la durée du démembrement.
Le rendement moyen d’une SCPI est entre 4 et 5 % aujourd’hui avant impôts quand il est de 8 % pour un ETF World.

A la vue de ces éléments, je me demande s’il est toujours pertinent d’investir en SCPI à part pour diversifier un peu en immo.

J’ai de la SCPI en direct avec prêt et en Assurance-vie acheté avant la remontée des taux.

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Avec plaisir Mx1,

Pour répondre à votre question concernant la SCPI, je vous donne uniquement mon avis personnel, cela reste un placement intéressant sans vous prendre la tête A CONDITION de trouver les BONNES SCPI, notez bien qu’avec la remontée des taux en général une majorité en souffre encore aujourd’hui et en conséquence leur rentabilité s’est amoindrie, la ou un investissement encore plus passif tels que les ETFS vous sont plus profitables.

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Merci, je devrais alors considérer la SCPI non à nu alors.
Je voudrais m’exposer un peu à l’immobilier, ce qui me semble une bonne approche en bénéficiant d’un effet de levier assez faible (70k).
En deux ans j’aurais 70k d’investi dans le PEA à ce rythme et 70 en SCPI. Ce qui me semble une allocation équilibrée.

Je partage votre point de vu ici, c’est bon de le rappeler.
L’inconvénient c’est qu’avec les ETFs je n’ai pas accès à un effet de levier. Ayant un patrimoine plutôt faible et des revenus récemment bien augmentés, je comptais jouer sur ma capacité d’emprunt.

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J’ajoute ma pierre : personne ne vous a dit qu’investir dans le Nasdaq pour une projet court terme n’est pas du tout conseillé. Regardez la volatilité du Nasdaq pour comprendre.

La Nue Prop est une bonne idée pour : ne pas être imposé sur le temps de la NP (car vous êtes j’imagine déjà bien imposé) + vendre à la fin de la NP avec une plus-value pour la retraite ou complément de salaire.

Même question :slight_smile:

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En désaccord avec la répartition proposée par @Pascal.Afonso. En effet, à 170 kE annuel brut, le rebalancing proposé (de quelques %) n’a pas de sens sur le patrimoine actuel (de quelques milliers d’euros) par rapport à la capacité d’épargne (en 1 an sur le PEA, vous allez mettre davantage que ce que vous possédez actuellement en actions). Il faut repenser l’allocation dans sa globalité (et la fiscalité qui va avec).
Quel montant envisagez-vous de mettre dans achat RP ? (va influer sur taux d’endettement mais qui est élevé dans votre situation)
Pour répondre plus spécifiquement sur la SCPI en NP, c’est une bonne idée sur la forme vu la TMI et si pas besoin de revenus récurrents. Sauf que sur le fond vu les taux actuels proposés pour des crédits conso, ça perd à mon avis tout intérêt.

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Même si achat cash sans effet de levier ?

Je me pose la question car j’aimerais prendre des SCPI et étant en TMI 30%, je pense justement que la nue propriété peut être une bonne solution. Ou alors je n’ai pas bien saisi les subtilités

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Déjà merci à tous pour votre attention et votre temps, ça me donne envie de contribuer à d’autres posts pour faire vivre la communauté.

Là, c’est une conviction personnelle, je veux être un peu plus exposé à la tech US car je pense que l’IA va exploser en 2024 et je préfère détenir des actifs que juste du fond euro. En gros, je pense que le NASDAQ va être plus performant que le fond euro. Je sais que c’est risqué.

Je partage votre avis sur le rééquilibrage comparé à la capacité d’épargne.
Pour la RP, je vise 350k si coup de coeur, idéalement 250k.

Un crédit immo du coup?

Je suis d’accord avec vous, je pensais que bénéficier de l’effet de levier du crédit était une bonne idée même si les taux sont « élevés ». Élevés, c’est relatif hein, il faut aussi voir à combien empruntaient nos parents ou à combien empruntent nos voisins européens. Les taux sont renégociables et vont évoluer donc :

  • Soit ils continuent de monter, je n’aurais pas perdu de temps et j’aurais minimisé mon taux
  • Soit ils baissent auquel cas je peux toujours les renégocier (et je n’aurais pas perdu de temps :grin:)

Mais là, j’ai l’impression qu’on me conseille de DCA dans de la SCPI, si c’est pour ne pas bénéficier du levier, autant acheter des ETFs…

Aucune banque n’acceptera de vous faire un prêt pour SCPI en NP (ou peut-être leur propre produit mais pas conseillé dans la situation actuelle). Oui pour l’effet de levier car c’est un moyen très efficace d’augmenter son patrimoine. Sauf qu’acheter à crédit à 3.5% - 4% des SCPI qui vont délivrer 5% avant fiscalité, ça n’a pour moi peu de sens.

oui dans ce cas ça peut être pertinent pour diversifier. C’est ce que j’ai fait avec une partie de la PV vente de ma maison sur 3 SCPI en NP. Mais j’aurais gagneé surement davantage à mettre cette somme sur CTO sur un World ACWI par exemple

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Pour l’achat de la SCPI en PP à crédit, les intérêts d’emprunt ne sont ils pas déductibles ?

Si mais ça ne veut pas dire que ça les annule. Imaginons 10000 euros de loyers sur un prêt avec 3000 euros d’intérêt/an et une TMI 30%. Tu paies finalement 3000 + (10000-3000) x (30% + 17.2% PS) = 3000 + 3304 = 6304.
Maintenant même opération avec 1000 euros d’intérêts/an : 1000 + (10 000-1000) x 0.472 = 5248.
C’est souvent ce que te vendent les CGP en ces temps de taux d’intérêt élevés (« c’est pas grave ca se déduit des revenus locatifs »). Sauf que malgre ça, ça a quand même une incidence sur la rentabilité de l’opération.

D’accord.
Et loger les parts de SCPI dans une SCI à l’IS ?

Il faut calculer sur Horiz.io et comparer.
J’avais calculé pour la SCI de ma conjointe (mais sans crédit) et ce n’était pas intéressant car il y a avait la flat tax qui se rajoutait lors de la sortie en perso.