Bonjour Ă tous,
Je suis en train d’évaluer sur quelles scpi je vais investir et j’utilise l’excellent tableur Excel trouvé sur ce forum.
Mes critères sont notamment le taux 2023, le TOF, la capitalisation, les frais de gestion, le ratio de reconstitution, le label ISR et … l’endettement. Ce dernier critère est assez peu évoqué sur ce forum dans ce que je peux lire.
Dans mon classement, Iroko Zen n’arrive que 6ème, la faute, notamment, à un endettement de 29%, le plus fort de toutes les SCPI que j’étudie.
Remake Live n’arrive que 7ème, avec un endettement de 17%.
Pourtant, ces 2 SCPI semblent plébiscitées par la plupart d’entre vous. Est ce que j’ai tort d’accorder de l’importance à l’endettement ?
Et vous parlez peu de Transitions Europe par exemple, qui parait, selon les critères listés, une très bonne piste, avec notamment pas d’endettement …
Qu’en dites vous ? N’hésitez pas à m’indiquer si vous pensez que la pondération de mes critères n’est pas bonne …
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EdGe
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Bonjour,
Possibilité de remettre le lien direct vers l’Excel svp ?
Merci !
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Bonjour,
Le lien vers le post contenant l’Excel d’origine dont je me suis inspiré : https://community.finary.com/t/scpi-en-av-chez-linxea-idee-de-repartion/4731/31
Salut.
C’est intéressant de voir ce tableau.
Sur les taux d’endettement de Remake & Iroko, ce qui est intéressant c’est que tu as des taux élevés donc plus facilement négociable sur le moyen terme ce qui fera baisser leur taux d’endettement à moyen terme.
Je ne vois pas Ă quoi correspond la valeur de retrait sur Remake honnĂŞtement.
Pour moi, l’intérêt de ces SCPI dépendra surtout de la poche dans laquelle tu vas investir ou si tu le fais en direct.
Ici, je pense que tout est vu en rapport Ă leur assurance vie 
Rien n’empêche de combiner plusieurs choses.
l’endettement est un très beau levier de performance pour ces SCPI et de manière générale toutes les SCPI récentes. Cela leur permet de « gonfler » leur capacité d’acquisition qui est encore excellent ( 8 voir 9% acte en main) et comme indiqué par un autre contributeur les SDG auront la possibilité de renégocier leur taux si la conjoncture de taux s’améliore.
Bonjour,
Belle sélection. J’aurai également utilisé les taux cible 2024 qui ont été communiqués par les sociétés de gestion dans les derniers bulletins trimestriels (pour notamment voir l’évolution vs 2023).
Je n’ai pas spécialement de sujet sur le taux d’endettement, juste vérifier si c’est moteur ou non de performance supplémentaire (taux global vs rentabilité des actifs).
Transition EU semble prometteur et devrait encore dépasser les 8%. Néanmoins elle n’est pas éligible sur Spirit mais chez Suravenir (filiale Arkéa…) et ne reverse que 85% des loyers via AV donc dommage.
Comment pensez-vous acquérir ces SCPI ? via crédit en direct ? AV ?
Pour les SCPI européennes comme Transitions Europe, je pense les prendre en direct.
Et les francaises via Spirit 2.
Mes hypothèses à date, à la lumière des échanges :
- Epsilon 360 (12 k€) via Spirit 2
- Transitions Europe (20 k€) en direct via louve (4% cashback)
- Iroko Zen (12 k€) via Spirit 2
- Cristal Life (16 k€) via Spirit 2
- Coeur de Régions (20 k€) via Spirit 2
J’envisageais de prendre certaines européennes via crédit, mais avec le taux actuel (4,85% sur 20 ans), je pense m’abstenir et attendre un peu, le délai pour retrouver un solde positif étant trop éloigné (dépendamment des revenus estimés, que j’ai mis à 5,5%).
A noter que Transitions Europe est bien annoncée comme SCPI dans Spirit 2 : SCPI de rendement : Sélection et Offres 2024 - Linxea, même si, dans ma compréhension, il est plus avantageux d’y souscrire en dehors de l’AV pour la fiscalité.
pour info, Coeur de RĂ©gions et Transitions Europe ne sont pas sur Spirit 2
Perso j’aurai d’abord pris les SCPI via Spirit2 si vraiment vous voulez vous exposer à cette classe d’actif (d’ailleurs attention le versement initial en SCPI est limitée à 50% de l’encours placé, il faudra peut-être mettre également sur du fonds obligataire ou monétaire avant d’arbitrer vers les SCPI).
Pour de la détention direct je trouve vraiment dommage de ne pas profiter de l’effet de levier d’un crédit avec déduction des intérêts d’emprunts. Car au final, post fiscalité il ne vous restera plus grand chose, sauf si TMI faible. Et j’aurai pris 2-3 Européennes diversifiées avec ce crédit (dont Comète par exemple). Il parait que les taux d’emprunt devraient se rapprocher des 4%, j’essaye de suivre ça de près
Bon sang, vous avez raison ! Pourtant, sur la page de présentation des SCPI disponibles, elles sont bien présentes ! Mais je viens d’ouvrir cette AV, et en effet, dans les supports disponibles, on ne retrouve ni Coeur de Régions, ni Transition Europe.
Ni d’ailleurs Epsilon, Cristal Life … en clair, toutes les SCPI qui m’intéressaient ou presque !
Cela change pas mal de choses dans ma stratégie …
Oui, c’était bien ma réflexion, de passer par un crédit, mais quand je simule, la rentabilité est vraiment pas bonne. Je suis à une TMI de 30%. La fiscalité, dans le cas de SCPI 100% européenne, permet quand même de rester intéressant dans le rendement, non ? Plus qu’en passant par un crédit à 4,85% il me semble.
Après, la comparaison est erronée, car dans un cas, c’est des fonds propres, dans l’autre, un crédit.
Exactement, dans un cas vous utilisez vos fonds propres optimisés fiscalement via AV, et dans l’autre c’est la banque qui vous finance vos parts 
Reste à calculer si l’effet de levier est positif sur la durée, je pense que oui sur des nouvelles SCPI EU type Transition EU/Comète/Epargne Pierre Europe. Et si pas assez intéressant selon vous, attendez peut-être que les taux se calment un peu et retournent vers les 4%. Mais selon moi l’effet de levier du crédit serait un bon moyen de gonfler votre enveloppe de parts sans mettre trop d’effort d’épargne en face 
ne vous prenez pas la tete et faites un mixx Remake et Iroko tout simplement
Et bien c’est presque ce qui me fait le plus réfléchir : faire comme tout le monde et suivre l’effet de masse. N’y a t’il pas un risque dans quelques années quand tout le monde va vouloir vendre ?
Cedi dit, autant j’aime bien Iroko, autant Remake me laisse plus dubitatif sur leurs frais de gestion et le fait qu’ils ont baissé le prix de part…
franchement aucun risque ils vont capper la collecte et au pire dans 3 ans vous pouvez partir sans frais dans ce contrat.
Remake n’a pas baissé le prix de part loin de la ! et les frais de gestion c’est vraiment une question de principe car ils vont quand même boucler leur troisième année à plus de 7.30 net de frais donc bon …
