SCPI : fonctionnement des frais en AV

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Bonjour Ă  tous,

En lien avec mon autre post sur mon allocation patrimonial, je cherche Ă  comparer l’investissement en SCPI en AV vs dĂ©membrement.

J’aurais aimĂ© validĂ© ma comprĂ©hension (et donc mes calculs !) avec Epargne Pierre en exemple:

Mes hypothĂšses : revente des parts au bout de 10 ans rĂ©volus, car j’ai choisi cette clĂ© pour le dĂ©membrement et souhaite revendre Ă  la fin du dĂ©membrement pour ne pas ĂȘtre imposĂ©e.

  • Investissement initial = 50K

  • Frais de souscription en AV = 8%
    → Investissement rĂ©el = 46K

  • Valeur part = 208€

  • Valeur de retrait = 90% soit 187,2€ par part
    → Valeur achat et de revente = 187,2€ en supposant que les parts n’augmentent ni ne baissent

  • Taux de rendement 2022 : 5,28%

  • Loyers bruts / part = 208 * 5,28*% = 10,98€

  • Loyers nets / part avec cotisations sociales de 17,2% = 9,09€
    J’ai pris l’hypothĂšse que les loyers Ă©taient reversĂ©s sur fonds euro, Ă  2,1% de rendement pour prendre l’exemple de Spirit 2 en 2022.

  • Frais de gestion sur UC = 0,5% (tjs Spirit 2) qui vient grever le nombre de parts

  • Nb de part Ă  l’achat : 46K/187,2 = 245,73

  • Nb de part fin annĂ©e 1 : 245,73 * 0,995

  • etc.

  • Nb de part fin annĂ©e 10 : 233,71

Et voilĂ  la capture d’écran de l’Excel correspondant.
Est-ce que j’ai bien compris le fonctionnement et fait mes calculs ?

Merci beaucoup !!

Capture d’écran 2023-11-30 à 21.29.54
Capture d’écran 2023-11-30 à 21.29.542830×892 318 KB

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Bonjour,

Je ne comprends pas pourquoi les loyers nets ne sont pas Ă©gales aux loyers bruts.
Vous avez retirĂ© 17,2% chaque annĂ©e alors qu’ils sont appliquĂ©s qu’à la sortie du capital de l’AV et non chaque annĂ©e.
L’AV est une enveloppe capitalisante. Tant que l’on ne sort pas d’argent, on ne paye pas d’impĂŽts ni de prĂ©lĂšvements sociaux.

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Alors aprĂšs vĂ©rification, les loyers Ă©tant recapitalisĂ©s au sein du Fonds € pour Spirit 2, c’est la fiscalitĂ© du fonds € qui s’applique, en l’occurrence prĂ©lĂšvement des PS au 31/12 de chaque annĂ©e.

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Oui mais l’idĂ©e est de rĂ©investir ces loyers dans la SCPI non ? Sachant qu’il n’y a aucun frais d’entrĂ©e ni de minimum de versement (si mes souvenirs sont bons) pour Remake par ex .

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Remake Live a des frais de gestion de 18% :scream:

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Des frais prĂ©levĂ©s sur les loyers reversĂ©s, pas sur les parts
 Donc en soit tant qu’ils versent des loyers Ă  6/7% (voir plus en 2023), on s’en fiche qu’il y ait autant de frais de gestion. En contre partie, il n’y a aucun frais d’entrĂ©e ni de sortie aprĂšs x annĂ©es. Donc s’ils ne performent pas, les gens revendront (s’ils le peuvent bien-sĂ»r
).

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Effectivement, pour moi j’envisage de remettre les loyers dans les mĂȘme SCPI pour augmenter les parts. Pourquoi laisser sur le fond euros Ă  2% ? Alors que les SCPi rapporte entre 4.5% et 5%.

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C’est plus stratĂ©gique de remettre dans des SCPI, surtout si elles sont sans frais d’entrĂ©e comme disait @Micka .

En revanche, pour celles avec frais d’entrĂ©e, il faut ĂȘtre certain de conserver ses parts sur le TLT sinon difficultĂ© Ă  amortir les frais sur les derniĂšres annĂ©es avant revente.

Et la deuxiĂšme raison c’est par flemmardise sur mon Excel, plus simple de calculer en recapitalisant sur fonds euro sans frais d’entrĂ©e que sur SCPI avec Ă  nouveau des frais :sweat_smile: mais si qqn a une idĂ©e de comment prĂ©senter les choses facilement en recapitalisant les loyers sur la SCPI


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Bref, on est pas plus avancé que cela. :wink:

Il faut faire un sondage entre SCPi en AV ou en Direct / DĂ©membrement (sans vouloir faire de crĂ©dit bien sur, puisque cela n’est possible que en direct.

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Je pense que c’est plus complexe que ça et dĂ©pend de la situation de chacun.
Dans la mienne, le pense que c’est sensiblement pareil.

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Toujours pas compris, les prĂ©lĂšvements sociaux des fonds euros, c’est uniquement sur intĂ©rĂȘts et pas le capital.

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En effet, il me semble que Pepi a raison. La fiscalitĂ© en assurance vie n’est dĂ©clenchĂ©e que lors des rachats. Tant que tes loyers restent dans l’assurance vie (rĂ©investis en fond euro ou dans la SCPI peu importe), pas d’imposition. Tu n’auras une imposition qu’aux rachats, quand tu sortiras du cash comme une rente par exemple.

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Merci, je suis quasi certain.
En plus c’est uniquement c’est les plus values par rapport au montant investi (50k dans ton cas).

Si je prends un exemple bidon.
Investissement initial 50k
10 ans aprĂšs tu as 60k.
Tu retires 12k. Les 12k représentent 20% de ton montant total. Tu vas donc payer 17,2% sur 2k (20% des 10k de plus values).

AprĂšs le retrait, il te restera 48k dont 8k de plus values.

En espérant que je ne dise pas de la merde

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Pour le fonds euro c’est diffĂ©rent des UC, les 17,2% de PS sont ponctionnĂ©s chaque annĂ©e (vers fĂ©vrier mars, lors du versement des intĂ©rĂȘts de l’annĂ©e N-1).
Si le fonds euro annonce 3% net (i.e. net des frais du contrat) tu ne touches que 3 x (1 - 0,172) = 2,48% en « net-net ».

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En creusant le sujet sur un autre forum, on m’a indiquĂ© un texte de loi qui prĂ©cise que les UC se comporteraient selon la rĂšgle des fonds € donc PS au 31/12 de chaque annĂ©e et non au rachat.

On pourrait légitimement se demander si cela change grandement la donne, je ne pense pas vraiment.

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Bonjour
Je ne pense pas que ce que vous avez lu sur un autre forum soit fiable :

Les prĂ©lĂšvements sociaux sont automatiquement prĂ©levĂ©s en fin d’annĂ©e sur les gains des fonds en euros.

Pour les unitĂ©s de compte, les prĂ©lĂšvements sociaux sont appliquĂ©s que lors d’un rachat.

cf. https://www.economie.gouv.fr/particuliers/quelle-fiscalite-lassurance-vie

Globalement, si on devait voter, je pense prĂ©fĂ©rer prendre de la SCPI en AV que en direct avec dĂ©membrement si je ne fais pas un crĂ©dit. Car au moins, chaque annĂ©e je peux arbitrer dans quoi investir mes gains. L’impact au global comme vous l’avez calculĂ© est relativement non significatif.

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Oui, les assureurs n’appliquent pas ce que dit la loi visiblement

Mais on est d’accord :

  • les participations aux bĂ©nĂ©fices sur fonds euros sont soumis aux PS en fin d’annĂ©e
  • les plus-values sur UC (dont les loyers de SCPI) sont soumises aux PS lors du rachat.

Je suis alignĂ©e avec vous sur l’achat en AV, l’écart n’est pas assez significatif pour supporter le risque d’illiquiditĂ© Ă  la fin du dĂ©membrement.