Bonjour,
je détiens actuellement 30k€ réparti sur la SCPI Corum origin et Corum XL depuis 2019 (soit 5 ans). Le placement recommandé pour une SCPI est de 8 ans minimum, je ne suis donc pas dans les clous.
Néanmoins, si l’on compare le rendement de Corum net de frais de gestion, d’impôts, etc… celui-ci est moins élevé qu’un investissement sur quelques ETF PEA (mon plan ETF ESE - CSSX5E - PUST et PAASI).
Me conseillez vous de garder mes parts de SCPI pour « retomber sur mes pieds » concernant les frais d’entrée ?
Me conseillez vous de sortir 1500€/an de ces parts de SCPI pour les investir en DCA sur les ETF cités ci dessus et ainsi lisser mes frais de la SCPI sur le long terme ?
Enfin, me conseillez vous de sortir les 30k€ dans leur intégralité, les répartir sur les ETF et faire du DCA avec des fonds propres ensuite. Et ainsi bénéficier des intérêts composés tout en arrêtant de payer des impôts sur les loyers de la SCPI (mon TMI est de 30%).
Merci de m’éclairer.
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Mon avis est le suivant : il faut arrêter de ramener les différents actifs d’investissement à leur seul rendement.
C’est l’ensemble de leurs caractéristiques qu’il faut analyser, et la diversification potentielle qu’ils peuvent vous apporter.
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Bonjour,
Autant je ne suis pas fan des SCPI autant dans ton cas tu as déjà payé les frais (très élevés) d’entrée dans les SCPI Corum. Ces dernières sont assez régulières dans leur perf.
A ta place, je conserverais ces parts et je dirigerais mes investissements futurs vers les ETFs choisis.
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Tu as fait un constat :
- Performance de mes SCPI : 5% environ
- Performance ETF : Meilleurs que 5% sur la même période.
N’est-ce pas un biais cognitif que de voir la performance passée et croire qu’elle sera identique dans les 5 années à venir ?
Aujourd’hui personne ne sait comment vont se comporter les actions dans les mois/années à venir.
Si tu décides de tout sortir des SCPI et de tout mettre dans le PEA, comment va tu réagir si ça dévisse de -30% ? 
La bonne question c’est : Pourquoi tu as choisi d’investir en SCPI à l’époque. C’était quoi ton objectif ?
A quoi ressemble ton PF aujourd’hui ? Tu as d’autres actifs immo ? Tu comptes faire un full all-in action ?
A toi de voir la répartition de que tu as dans chaque classe d’actif et est-ce que tu es loin de ta cible ou pas.
Mon avis serait plutôt (et je dis ça sans connaitre ton patrimoine donc à nuancer) :
Garder les SCPI encore au moins quelques années et orienter ta capacité d’épargne vers des ETF en PEA si tu considères avoir d’actif sécuritaire pour ton niveau de risque.
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Voici un descriptif de mon patrimoine financier.
Je suis logé à titre gratuit, j’ai donc investi dans un bien immobilier que j’ai mis en LMNP en vu d’acquérir ma RP lorsque je ne bénéficierai plus de cet avantage.
J’ai investi également 30k€ dans corum car je n’étais pas suffisamment formé et informé de l’investissement sur PEA à l’époque. Ces 2 actifs représente à eux seuls 98% de mon patrimoine…
Depuis je me suis penché sur l’investissement sur PEA et j’aimerai me diversifier. Je ne peux pas le faire avec ma trésorerie actuelle. C’est pourquoi j’avais pensé sortir une partie de mon investissement sur corum pour me diversifier notamment sur un PEA.
Je suis conscient que les résultats passés ne présagent pas des résultats futurs, voila pourquoi j’envisageai de sortir de ma SCPI petit à petit (1500€/an) pour invertir en DCA sur un PEA.
Bonjour, comme les autres je ne sortirai rien car vous avez déjà payé les frais.
De plus ma bourse est au plus haut donc mauvais timing.
Par contre effectivement flechez tout vos nouveaux investissements vers le PEA.
Zoz
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Bonjour,
Vos 30k dans CORUM devrait vous rapporter, net d’impot (en supposant une TMI à 30%) environ 1200-1300€/an. Soit exactement ce que vous souhaitez retirer pour le réinvestir dans votre PEA.
Certes les SCPI ont un rendement plus faible que les ETF mais elles sont aussi plus résiliante (ok, pas totalement vrai quand on regarde les récentes décotes …).
Les SCPI CORUM ont encore une fois atteint leurs objectifs et il n’y a pas de décote sur le prix des parts.
Je rejoins l’avis des autres membres, je pense que vous devriez fléchez vos investissements vers votre PEA sans pour autant vendre vos parts de SCPI.
Votre objectif est donc de réduire votre exposition à l’immobilier.
Je comprends qu’à moyen terme vous prévoyez d’occuper votre bien actuellement en location. Donc théoriquement votre part « immo » de votre porteufeuille devrait considérablement baisser (perso j’analyse toujours un porteufeille sans prendre en considération la RP car c’est un bien de jouissance et pas un actif qu’on peut vendre à tout moment).
Quel est votre capacité d’investissement mensuelle ? Si vous n’en avez pas de ma compréhension alors vous etes prêts à perdre cette source de revenue à court terme ?
Je fais l’inverse, car la RP est un actif qui me verse l’équivalent du loyer équivalent (sans imposition), pour des coûts que je peux évaluer et une valeur de marché que je peux raisonnablement estimer.
Même si je ne peux pas revendre cet actif instantanément, il génère un rendement qui impacte directement ma consommation. 
Quand on a un levier important sur sa RP, cet actif peut avoir un rendement très raisonnable.
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Je comprends le point de vue, mais on pourrait objecter que le rendement en question est directement fléché vers une dépense bien définie et que l’on n’en dispose pas à sa guise comme un autre rendement.
En poussant un peu cette logique, on pourrait estimer qu’une voiture de fonction fait partie du patrimoine puisqu’elle aussi impacte directement la consommation
Le logement est une dépense contrainte, tu auras un loyer à payer quoi qu’il en soit. Posséder ta RP se substitue donc à une dépense, en échange d’une immobilisation d’actif. Tu peux parfaitement vendre ta maison et utiliser le cash (après remboursement de l’emprunt) ainsi réuni pour payer des loyers ou des peluches d’otaries si c’est ton kif. 
Compter la RP en tant qu’actif du patrimoine n’est pas une vue de l’esprit, c’est de la comptabilité tout ce qu’il y a de plus classique. D’ailleurs ces loyers « virtuels » sont inclus dans le PIB.
La voiture de fonction est un avantage en nature qui se substitue à une consommation (en théorie à usage pro, du reste), mais tu ne peux pas la revendre pour te payer des courses en taxis ou des otaries en peluche. Elle ne fait donc pas partie de ton patrimoine.
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Je me suis sans doute mal exprimé : je suis d’accord avec toi, mais pas avec les arguments que tu présentes 
La RP fait partie du patrimoine parce que tu la possèdes (modulo le crédit) et rien d’autre. Pas parce qu’elle remplace une dépense, génère un rendement ou autre…
On en voit d’ailleurs qui compte dans leur patrimoine leurs voitures, meubles, etc…
On pourrait aussi évoquer les collections qui n’ont aucune autre fonction que d’être possédées.
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Ah oui, on est d’accord.
Je parlais du loyer virtuel pour dire qu’il est justifié de la compter au titre des actifs productifs, comme on le ferait pour un investissement locatif.
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D’où l’idée de certains illuminés de vouloir taxer ce loyer virtuel.
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C’est un peu l’idée derrière la taxe foncière, ou une raison pour laquelle la RP est incluse dans l’assiette de l’IFI, en fait.
Personnellement ça ne me choque pas plus que ça. Philosophiquement, je trouverais raisonnable que tous les revenus soient taxés de manière équivalente. C’est un peu débile qu’un rentier dont tous les revenus proviennent du capital paye proportionnellement moins de taxes qu’un salarié au SMIC sans patrimoine. 
C’est un peu débile qu’un rentier dont tous les revenus proviennent du capital paye proportionnellement moins de taxes qu’un salarié au SMIC sans patrimoine
Sur le principe ok, même si on peut arguer que quand c’est toi qui a gagné l’argent qui te sert de capital, tu payes deux fois.
Par contre l’idée de taxer le loyer vituel que tu ne payes pas pour la RP c’est d’après moi une aberration qui j’ose espérer ne passera jamais.
C’est un peu différent, là tu parles de taxation du capital. Je parle de taxation des revenus dans le sens évolution du capital (dividendes + évolution du prix + pourquoi pas les revenus du genre « loyer virtuel »). En France, tu peux toujours récupérer du capital précédemment imposé sans imposition supplémentaire.
La taxation du capital, c’est plus compliqué car c’est difficile de le faire équitablement sur tous capitaux. Il y a de fortes contraintes de liquidité sur certains actifs (ex : l’entrepreneur qui a une grosse plus-value latente dans sa boîte mais pas un fifrelin en cash).
Je vais heurter certaines sensibilités en disant ça, mais taxer lourdement le capital des macchabées, ça serait déjà plus facile à mettre en œuvre.
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Salut,
L’idée de racheter des parts pour réinvestir peut ne pas être la meilleure, car le prix de rachat est parfois moins élevé que ce que tu as payé au début.
Donc, c’est à prendre en compte.
Dans ton cas, peut-être vaut-il mieux laisser tes parts de SCPI en place et attendre que la valeur des biens immobiliers repartes à la hausse. Ça pourrait être bénéfique.
Si tu penses à diversifier tes sous, les produits financiers cotés, comme les ETF, peuvent être une bonne idée. Mais, vu que les performances ont monté récemment, peut-être vaut-il mieux attendre une opportunité meilleure pour investir.
Une autre option Ă penser est de mettre des sous dans des instruments financier comme le Private Equity.
Ou, tu pourrais regarder si tu veux racheter des parts de SCPI, surtout suite à leurs revalorisation récente. Cela pourrait être une bonne entrée, surtout si tu vois les choses positivement sur 5 à 10 ans.
Si t’as d’autres questions, n’hésite pas.
PEA tous les jours si il faut choisir mais étant moi même dans de la SCPI, il vaut mieux garder la durée recommandée, au moins pour retomber sur ses pieds pour ne pas avoir perdu d’argent au final, sauf si on estime que la SCPI va couler a moyen terme.
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