SCPI pour débutant

Bonjour,
Comme il est écrit dans le titre je suis débutant dans ce domaine, je viens tout juste de voir la vidéo Finary avec Quentin Romet: (https://www.youtube.com/watch?v=5l1lIuroLls&t=2884s&ab_channel=Finary)

J’aurais voulu savoir s’il n’y avait pas d’autres vidĂ©os intĂ©ressantes sur le sujets ou des conseils Ă  me donner :blush:

DĂ©jĂ  me concernant je suis Ă©tudiant mais j’ai l’idĂ©e de contracter un prĂȘt Ă  mes parents je dirais entre 10 et 20K pour Ă©viter de passer par une banque, est-ce que ce serait dĂ©jĂ  une bonne solution ?
De plus si vous Ă©tiez dans ma situation comment vous auriez fais ?
Investir dans plusieurs SCPI ? Corum ? Primovie ?
Le montant Ă  investir dans chaque SCPI ?

Bref plein de petite questions auquel j’aimerais bien avoir des rĂ©ponses đŸ«¶đŸŒ

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Hello Robin,

Je pense que commencer a investir tot est une bonne idee. Pour ce qui est des SCPI, c est un tres bon support pour entrer dans le monde de l’investissement sans les problemes lies au fait d’avoir un investissement en physique, les frais de notaires, les loyers impayes
 Cependant il ne fait pas oublier de prendre en compte ton profil de risque total, ce qu il te reste en fonds de roulement, etc

Pour les SCPI, pour ma part je recommande CORUM avec qui je suis depuis plusieurs annees. Ils ont des rendements tres competitifs et constants au fil des annees meme en periode de Covid. Certains mettrons en avant leurs frais eleves a la souscription mais je pense que cette vue est biaisee car cela ne prend pas en compte les dividendes plus eleves verses mensuellement.

N’hesite pas si tu as plus de questions

Julien

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Comme tous les placements, avec les SCPI on ne peut pas prĂ©voir l’avenir, donc ĂȘtre prĂȘt Ă  une Ă©ventuelle baisse de rentabilitĂ© ou de la valeur des parts.
C’est un placement Ă  long terme, 10 ans minimum avec des risques de liquiditĂ© si l’engouement actuel se refroidit.
Penser que les frais d’entrĂ©e sont Ă©levĂ©s Ă  causes des frais de notaire comme tout bien immobilier (plus ou moins 10%)

Il faut constituer un protefeuille diversifié de plusieurs SCPI idéalement 5 ou 6 voir plus.
Le choix d’une SCPI est assez technique, j’ai personellement suivit une formation approfondie avant de constituer mon portefeuille et je ne le regrette pas.
Ce serait trop long de rentrer ici dans les détails mais il y a une dizaine de critéres importants à respecter qui peuvent vraiment faire la différence. Mon portefeuille me rapporte en loyers environ 5% par an depuis 2019

Avec un tel rendement il serait tentant de placer tout son capital en SCPI, mais ne pas oublier que la base de l’investissement est la diversification. Donc ne pas nĂ©gliger la part actions et obligations.

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Bonjour,

Je rejoins @christophe.b mise Ă  part une chose, la diversification dans 5 Ă  6 SCPI. Il faut adapter sa diversification au montant que l’on peut investir, je te suggĂšrerai pour un montant de 10000 euros, d’investir dans 4 SCPI grand maximum, je pense mĂȘme que deux suffiraient.

À Savoir:
Comme l’a dit @christophe.b, on ne peut pas prĂ©voir l’avenir, mais on peut se baser sur les Ă©vĂ©nements passĂ©s et actuels.
Il se trouve qu’il y a une crise immobiliĂšre qui a dĂ©butĂ©, CEPENDANT la chute des valeurs va mettre encore 12 Ă  24 mois pour s’appliquer Ă  tous les biens.
Comment expliquer que des SCPI n’ont toujours pas revu le prix de leurs parts à la baisse sachant que par exemple : Paris a perdu 5%, Lyon 8,4%, etc ???
La vĂ©ritĂ© est qu’il faudrait faire un zoom sur la localisation et rĂ©partition sectorielle des biens locatifs au cas par cas.
Globalement, ce qu’il en ressort est que la valeur des parts devraient continuer de baisser pendant au moins un an, sachant que nous ne maitrisons pas l’évolution des taux et de l’inflation (l’inflation se profile bien pour le moment, mais sait-on jamais) (Principale cause de la crise immobiliĂšre).

Opinion Personnel :
Je suis d’avis qu’investir tĂŽt est la meilleure chose que l’on puisse faire. Les SCPI sont un super support, seulement le contexte actuel est dĂ©favorable.
Parce que les parts des SCPI vont perdre en valeur. D’un autre cĂŽtĂ©, les loyers augmentent, mais cela peut entrainer des locations vides (sans locataires). À toi de voir si tu ne veux pas attendre pour un timing plus favorable.
Sur le long terme, tu seras forcément gagnant (+10 / 15 ans)

Autres Suggestions pour bien comprendre les SCPI :

  • Comprends l’évolution locative des diffĂ©rents secteurs (SantĂ©, Bureau, etc)
  • Comprends le marchĂ© de l’immobilier dans son ensemble et quelles sont les perspectives
  • Comprends la structure d’un portefeuille diversifiĂ© et les investissements autres qui peuvent exister
  • Fais-toi ton propre avis et acquiert des convictions d’investissements qui te sont propres en restant ouvert aux opinions des autres
  • Envisager comme le suggĂšre @christophe.b d’envisager d’autres types d’investissements en parallĂšle et ne pas « ALL IN » sur un actif et sur un secteur.

Les Sources :

  • Si tu regardes bien, tu devrais trouver des discussions qui parlent de SCPI sur le forum et d’immobilier en gĂ©nĂ©ral.
  • Voici une vidĂ©o de Mathieu Louvet qui explique bien les SCPI : https://www.youtube.com/watch?v=H4pboZq2Oj8
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Oui, bien sĂ»r, j’aurais dĂ» prĂ©ciser 


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Merci beaucoup pour les conseils je vais regarder tout ça, j’ai de tt maniùre en vue un investissement long terme.
Pour ce qui est du contexte dĂ©favorable je vais m’y intĂ©resser car j’ai appris en bourse qu’il n’y a jamais de « bon » moment pour ce lancer mais peu ĂȘtre cela est diffĂ©rent pour les SCPI.

Une choses est sĂ»r avant de me lancer, je veux ĂȘtre le mieux renseigner possible.

Je reviens vers vous pour autres questions đŸ«¶đŸŒ

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TrĂšs bien merci de ta rĂ©ponse je vais me renseigner sur CORUM ( c’est cette SCPI qui ressort le plus)
C’est a dire le fonds de roulement ?
Pour ma par j’ai dĂ©jĂ  un matelas de sĂ©curitĂ© a hauteur de mes dĂ©penses (4200e sur livret A (Je suis Ă©tidiant))
J’ai aussi ouvert un PEA et un CTO plus une petite partie en crypto.
Je voulais aussi investir en SCPI mais je ne veut pas Ă©conomiser pour cela car je pense que cela me demandera de garder trop d’argent de cotĂ© non investi c’est pourquoi je prĂ©voie Ă©ventuellement un petit prĂȘt je pense que c’est une bonne idĂ©e

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Génial merci de ta réponse !
Pour ce qui est de la diversification j’ai vue notamment que Corum proposait plusieurs SCPI mais il vaut mieux investir Ă  travers diffĂ©rente boĂźte qu’a travers une seul et mĂȘme boĂźte non ?
De plus je viens de voir qu’il y en a de diffĂ©rent types :

  • SCPI fiscale
  • SCPI de rendement
  • SCPI de plus-value

Le plus intĂ©ressant pour moi serait celle avec rendements dans un premier temps non ? Étant donnĂ© que j’ai comme projet de contracter un prĂȘt Ă  mes parents et de les rembourser avec le rendements perçu.
Je suis bien conscient des risques et que les performances ne sont pas assurĂ©e mais je ne pense pas prendre trop de risque avec un petit effet de levier t’elle que 20k et puis je suis encore jeune haha 21ans aujourd’hui

Reste plus qu’a voir de bonnes SCPI puis de jeter un oeil à:

  • [ ] Historique de locations
  • [ ] Rendement de distribution sur les derniĂšres annĂ©es
  • [ ] Qui sont les gĂ©rants
  • [ ] Diversification
  • [ ] Typologie d’actifs (centre commerciaux, santĂ©, service senior, rĂ©sidence Ă©tudiante).
  • [ ] FiscalitĂ©

Je te copie une liste de critĂšres Ă  regarder pour choisir une SCPI. C’est brut, mais je ne peux pas tout expliquer, fais tes recherches sur cette base pour avoir des prĂ©cisons.
Chaque SCPI fournit des bilans trimestriels et annuels sur leurs sites. Tu trouveras les informations en les consultant. C’est un peu rĂ©barbatif :slightly_smiling_face:
Oui, il faut avoir plusieurs boßtes. Corum propose des bonnes SCPI. Vu que tu ne vas pas pouvoir beaucoup te diversifer, évite les secteurs trop spécifiques. Essaye de trouver des SCPI assez généralistes.
Dans ton cas il faut des SCPI de rendement.
Je te suggére de pré-sélectionner une dizaine de SCPI qui te semblent intéressantes puis de faire un tableau pour les croiser avec ces critéres et de choisir les trois meilleures.

CRITERES SCPI

1 doit ĂȘtre une SCPI de rendement – 80 % sur le marchĂ©

2 doit ĂȘtre Ă  capital variable -colle Ă  la valeur de l’immobilier – liquiditĂ© – pas de droits d’enregistrement

3 avoir un portefeuille de 3/6 SCPI – anciennes et nouvelles - ici voir la date de mise sur le marchĂ©

4 Ă©valuer le taux de participation indirecte – 10-15 % maxi

5 performances, rendement, TDVM taux de distribution sur la valeur marchĂ© – historique

6 qualité du patrimoine jeunes ou vieillissants : emplacement, état, qualité des locataires, durée de baux (dans les rapports de gestion)

7 marchĂ©, liquiditĂ© – taux de parts en attente – dĂ©lais de transaction – valeur de reconstitution

8 comment fonctionne la sociĂ©tĂ© de gestion - qualitĂ© de la sociĂ©tĂ© de gestion – stratĂ©gie – historique

9 taux d’occupation financier : taux de remplissage – par rapport à son historique : regarder la tendance – de l’ordre de 90 % - pas moins de 85 %

10 capitalisation – au moins 400 millions d’euros

11 durĂ©e de bail restante : plus de 5 ans de prĂ©fĂ©rence – en fonction du nombre de locataires et de leur poids – difficultĂ© de location ou pas

12 RAN : rapports Ă  nouveau . RAN – report annuel de trĂ©sorerie (rĂ©serve) faire le pourcentage entre les loyers hors charge et le RAN – voir l’historique (2 3 ans) – au moins 8 % - plus le RAN est Ă©levĂ© mieux c’est

13 frais de gestion annuels les moins Ă©levĂ©s – commissions de surperformances (le rendement annoncĂ© est net de frais, s’en assurer

14 délais de jouissance

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Parfait merci beaucoup pour ces précieuses informations, je vais regarder tout ça !

Avez vous des convictions concernant l’achat de SCPI en assurance vie ou en direct ?

Pour mon cas je compte faire à crédit en demandant 20K à mes parents
Le dĂ©lais de jouissance mĂȘme de 6 mois n’est pas un problĂšme pour moi
Mais ce qui m’a l’air dĂ©savantageux c’est au niveau fiscalitĂ© avec une SCPI en direct

Je pense que c’est intĂ©ressant de passer par une AV si on choisit une SCPI Capitalisante
Mais dans mon cas, en voulant choisir une SCPI de rendement pour rembourser mon empreint , il est plus préférable de choisir en direct

Je ne connais pas les dĂ©tails des produits SCPI en AV. Ce qu’il faut savoir c’est que l’avantage des AV c’est la fiscalitĂ© au bout de huit ans si tu ne fais aucuns rachats pendant ce temps.
Oui l’assurance vie est liquide, pas les SCPI. Si tu veux faire des rachats mieux vaut une AV, mais tu perds l’avantage fiscal.
Avec une AV tu ne seras pas propriĂ©taire directement de tes SCPI et l’assureur te fera payer des frais de gestion en plus. En plus tu seras obligĂ© de choisir parmi son catalogue. Je ne suis pas sĂ»r que les AV rĂ©percutent les plus values immobiliĂšres des parts dans le calcul de leur rendement.
Ton tableau mentionne de passer par un courtier pour acheter des SCPI en direct. Je ne conseille pas de passer par un courtier qui se fera rĂ©numĂ©rer et mettra en avant les produits qu’il a en magazin. Si tu achĂ©te en direct choisis tes SCPI toi mĂȘme et achĂštes directement auprĂ©s de la SCPI

En rĂ©sumĂ© : Si tu veux un produit liquide qui te permet de pouvoir racheter Ă  tout moment ou avoir un avantage fiscal dans 8 ans choisis une AV mais ne sous estime pas les frais de gestion qui te seront facturĂ©s et note bien que tu n’es pas propriĂ©taire des tes parts mais tu as seulement un contrat avec l’AV.
Si tu veux avoir des loyers tous les trimestre, ĂȘtre indĂ©pendant, propriĂ©taire de tes parts et profiter au mieux des plus values de tes parts sur le long terme, choisis l’achat direct auprĂ©s des SCPI (oublie le courtier)

Dans ton cas, si tu fais de retraits pour rembouser tes parents, tu perds l’avantage fiscal de l’AV.

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Oui en effet je suis sur un article assez intéressant, mais eux mettent en avant le fait de passer par un courtier:

Mais je suis d’accord avec toi pour ce qui est du « risque » de passer par un courtier car je vois que le client ne paye pas directement le courtier, donc je suppose qu’ils ont un contrat avec les SCPI qui les rĂ©munĂšrent afin de les mettrent en avant, donc leurs conseils sont « biaisé » (je suppose)

Comme ils disent c’est plus pratique, personnellement je prĂ©fĂšre rester indĂ©pendant dans mes choix. D’une façon ou d’une autre ils feront payer leur service qui est tout aussi biaisĂ© que celui des conseils que pourrait donner une SCPI. Si tu choisis toi mĂȘme tes SCPI tu n’as pas Ă  demander conseil aux uns et aux autres. Tu achĂštes simplement. J’admet que c’est un peu de temps Ă  investir.

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Oui pour le coup je suis d’accord avec toi et je ne suis pas pressĂ© donc je compte bien prendre mon temps surtout si comme je l’ai lue plus haut ce n’est pas forcement le « meilleur » moment pour investir en SCPI.
Je pense donc sans trop de soucis prendre mes propres décision en me renseignant de mon coté tranquillement :wink:

Bonne décision :slightly_smiling_face:

les prĂȘts au sein de la famille ce sont des sources Ă  emmerdes - mais bon lĂ  je fais un jugement de valeur


dans les faits un prĂȘt familial il va falloir le formaliser puis le dĂ©clarer au fisc → si c’est pas parfaitement carrĂ©, risque de contrĂŽle fiscal et/ou de requalification en don

si tu as des frĂšres et soeurs ils vont avoir leur mot Ă  dire aussi

j’imagine que le prĂȘt n’aura pas d’assurance - donc si un jour il y a un souci personne ne prendra en charge le remboursement de tes parents, ce qui aussi peut crĂ©er un conflit dans la famille


enfin ce prĂȘt devra tout de mĂȘme ĂȘtre communiquĂ© Ă  ta banque si un jour tu veux faire un autre emprunt, donc faut voir ce que tu entends par « éviter de passer par une banque »

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Je suis moi mĂȘme Ă©tudiant, j’ai Ă©tudiĂ© le sujet.
L’AV montre 2 contraintes importantes: les frais et le fait de devoir verser 45€/mois ( pour un Ă©tudiant c’est non nĂ©gligeable mais aprĂšs je ne connais pas ta situation)
Pour ma part je pense que l’AV est un support intĂ©ressant Ă  partir du moment oĂč le salaire est prĂȘt Ă  suivre. Sinon je prĂ©fĂšre investir en PEA et CTO, pour les SCPI j’attends (je t’ai expliquĂ© pourquoi) pour en acheter en direct.

(sans rapport avec le sujet de base)
Concernant le : « j’ai appris en bourse qu’il n’y a jamais de « bon » moment pour se lancer »
Je ne suis pas vraiment d’accord, il y a toujours des meilleurs moments que d’autres mĂȘme si Ă  la fin, on s’y retrouve toujours sur le long terme. Mais il est possible d’optimiser ses performances en investissant un peu de son temps Ă  analyser les marchĂ©s/actions.

Oui je viens de voir que c’est n’est pas si facile que ça en rĂ©alitĂ©.

En toute franchise j’avais pour objectif en faisant ça de rembourser mes parents avec un taux faible (en tout cas moins qu’en passant par une banque) et en plus de ça si possible collecter les fonds restant au passage.
Mais je vois que pour atteindre cette objectif ce n’est pas si facile (FiscalitĂ© 17,20 + 30% si pas de crĂ©dit) et de plus risquĂ© Ă©tant donnĂ© que je suis Ă©tudiant et avec pour le moment aucune rentrĂ© d’argent, s’il devait y avoir un dĂ©faut de paiement, je serais en incapacitĂ© de rembourser mĂȘme si cela n’est pas trĂšs grave si cela s’étale sur un ou deux mois.
Mais c’est aussi l’avantage de faire ça en famille, je sais que mon pĂšre me fais confiance pour ce genre d’investissement bien qu’il ne soit pas sans risque mĂȘme s’il s’agit d’une « petite » sommes.