SCPI pour débutant

[Robin_2b]

Bonjour,
Comme il est écrit dans le titre je suis débutant dans ce domaine, je viens tout juste de voir la vidéo Finary avec Quentin Romet: (https://www.youtube.com/watch?v=5l1lIuroLls&t=2884s&ab_channel=Finary)

J’aurais voulu savoir s’il n’y avait pas d’autres vidéos intéressantes sur le sujets ou des conseils à me donner

Déjà me concernant je suis étudiant mais j’ai l’idée de contracter un prêt à mes parents je dirais entre 10 et 20K pour éviter de passer par une banque, est-ce que ce serait déjà une bonne solution ?
De plus si vous étiez dans ma situation comment vous auriez fais ?
Investir dans plusieurs SCPI ? Corum ? Primovie ?
Le montant à investir dans chaque SCPI ?

Bref plein de petite questions auquel j’aimerais bien avoir des réponses 🫶🏼

[JulienDMDB]

Hello Robin,

Je pense que commencer a investir tot est une bonne idee. Pour ce qui est des SCPI, c est un tres bon support pour entrer dans le monde de l’investissement sans les problemes lies au fait d’avoir un investissement en physique, les frais de notaires, les loyers impayes… Cependant il ne fait pas oublier de prendre en compte ton profil de risque total, ce qu il te reste en fonds de roulement, etc

Pour les SCPI, pour ma part je recommande CORUM avec qui je suis depuis plusieurs annees. Ils ont des rendements tres competitifs et constants au fil des annees meme en periode de Covid. Certains mettrons en avant leurs frais eleves a la souscription mais je pense que cette vue est biaisee car cela ne prend pas en compte les dividendes plus eleves verses mensuellement.

N’hesite pas si tu as plus de questions

Julien

[christophe.b]

Comme tous les placements, avec les SCPI on ne peut pas prévoir l’avenir, donc être prêt à une éventuelle baisse de rentabilité ou de la valeur des parts.
C’est un placement à long terme, 10 ans minimum avec des risques de liquidité si l’engouement actuel se refroidit.
Penser que les frais d’entrée sont élevés à causes des frais de notaire comme tout bien immobilier (plus ou moins 10%)

Il faut constituer un protefeuille diversifié de plusieurs SCPI idéalement 5 ou 6 voir plus.
Le choix d’une SCPI est assez technique, j’ai personellement suivit une formation approfondie avant de constituer mon portefeuille et je ne le regrette pas.
Ce serait trop long de rentrer ici dans les détails mais il y a une dizaine de critéres importants à respecter qui peuvent vraiment faire la différence. Mon portefeuille me rapporte en loyers environ 5% par an depuis 2019

Avec un tel rendement il serait tentant de placer tout son capital en SCPI, mais ne pas oublier que la base de l’investissement est la diversification. Donc ne pas négliger la part actions et obligations.

[Antoine_S]

Bonjour,

Je rejoins @christophe.b mise à part une chose, la diversification dans 5 à 6 SCPI. Il faut adapter sa diversification au montant que l’on peut investir, je te suggèrerai pour un montant de 10000 euros, d’investir dans 4 SCPI grand maximum, je pense même que deux suffiraient.

À Savoir:
Comme l’a dit @christophe.b, on ne peut pas prévoir l’avenir, mais on peut se baser sur les événements passés et actuels.
Il se trouve qu’il y a une crise immobilière qui a débuté, CEPENDANT la chute des valeurs va mettre encore 12 à 24 mois pour s’appliquer à tous les biens.
Comment expliquer que des SCPI n’ont toujours pas revu le prix de leurs parts à la baisse sachant que par exemple : Paris a perdu 5%, Lyon 8,4%, etc ???
La vérité est qu’il faudrait faire un zoom sur la localisation et répartition sectorielle des biens locatifs au cas par cas.
Globalement, ce qu’il en ressort est que la valeur des parts devraient continuer de baisser pendant au moins un an, sachant que nous ne maitrisons pas l’évolution des taux et de l’inflation (l’inflation se profile bien pour le moment, mais sait-on jamais) (Principale cause de la crise immobilière).

Opinion Personnel :
Je suis d’avis qu’investir tôt est la meilleure chose que l’on puisse faire. Les SCPI sont un super support, seulement le contexte actuel est défavorable.
Parce que les parts des SCPI vont perdre en valeur. D’un autre côté, les loyers augmentent, mais cela peut entrainer des locations vides (sans locataires). À toi de voir si tu ne veux pas attendre pour un timing plus favorable.
Sur le long terme, tu seras forcément gagnant (+10 / 15 ans)

Autres Suggestions pour bien comprendre les SCPI :

• Comprends l’évolution locative des différents secteurs (Santé, Bureau, etc)
• Comprends le marché de l’immobilier dans son ensemble et quelles sont les perspectives
• Comprends la structure d’un portefeuille diversifié et les investissements autres qui peuvent exister
• Fais-toi ton propre avis et acquiert des convictions d’investissements qui te sont propres en restant ouvert aux opinions des autres
• Envisager comme le suggère @christophe.b d’envisager d’autres types d’investissements en parallèle et ne pas « ALL IN » sur un actif et sur un secteur.

Les Sources :

• Si tu regardes bien, tu devrais trouver des discussions qui parlent de SCPI sur le forum et d’immobilier en général.
• Voici une vidéo de Mathieu Louvet qui explique bien les SCPI : https://www.youtube.com/watch?v=H4pboZq2Oj8

[christophe.b]

@Antoine_S

Il faut adapter sa diversification au montant que l’on peut investir,

Oui, bien sûr, j’aurais dû préciser …

[Robin_2b]

Merci beaucoup pour les conseils je vais regarder tout ça, j’ai de tt manière en vue un investissement long terme.
Pour ce qui est du contexte défavorable je vais m’y intéresser car j’ai appris en bourse qu’il n’y a jamais de « bon » moment pour ce lancer mais peu être cela est différent pour les SCPI.

Une choses est sûr avant de me lancer, je veux être le mieux renseigner possible.

Je reviens vers vous pour autres questions 🫶🏼

[Robin_2b]

Très bien merci de ta réponse je vais me renseigner sur CORUM ( c’est cette SCPI qui ressort le plus)
C’est a dire le fonds de roulement ?
Pour ma par j’ai déjà un matelas de sécurité a hauteur de mes dépenses (4200e sur livret A (Je suis étidiant))
J’ai aussi ouvert un PEA et un CTO plus une petite partie en crypto.
Je voulais aussi investir en SCPI mais je ne veut pas économiser pour cela car je pense que cela me demandera de garder trop d’argent de coté non investi c’est pourquoi je prévoie éventuellement un petit prêt je pense que c’est une bonne idée

[Robin_2b]

Génial merci de ta réponse !
Pour ce qui est de la diversification j’ai vue notamment que Corum proposait plusieurs SCPI mais il vaut mieux investir à travers différente boîte qu’a travers une seul et même boîte non ?
De plus je viens de voir qu’il y en a de différent types :

• SCPI fiscale
• SCPI de rendement
• SCPI de plus-value

Le plus intéressant pour moi serait celle avec rendements dans un premier temps non ? Étant donné que j’ai comme projet de contracter un prêt à mes parents et de les rembourser avec le rendements perçu.
Je suis bien conscient des risques et que les performances ne sont pas assurée mais je ne pense pas prendre trop de risque avec un petit effet de levier t’elle que 20k et puis je suis encore jeune haha 21ans aujourd’hui

Reste plus qu’a voir de bonnes SCPI puis de jeter un oeil à:

• [ ] Historique de locations
• [ ] Rendement de distribution sur les dernières années
• [ ] Qui sont les gérants
• [ ] Diversification
• [ ] Typologie d’actifs (centre commerciaux, santé, service senior, résidence étudiante).
• [ ] Fiscalité

[christophe.b]

Je te copie une liste de critères à regarder pour choisir une SCPI. C’est brut, mais je ne peux pas tout expliquer, fais tes recherches sur cette base pour avoir des précisons.
Chaque SCPI fournit des bilans trimestriels et annuels sur leurs sites. Tu trouveras les informations en les consultant. C’est un peu rébarbatif
Oui, il faut avoir plusieurs boîtes. Corum propose des bonnes SCPI. Vu que tu ne vas pas pouvoir beaucoup te diversifer, évite les secteurs trop spécifiques. Essaye de trouver des SCPI assez généralistes.
Dans ton cas il faut des SCPI de rendement.
Je te suggére de pré-sélectionner une dizaine de SCPI qui te semblent intéressantes puis de faire un tableau pour les croiser avec ces critéres et de choisir les trois meilleures.

CRITERES SCPI

1 doit être une SCPI de rendement – 80 % sur le marché

2 doit être à capital variable -colle à la valeur de l’immobilier – liquidité – pas de droits d’enregistrement

3 avoir un portefeuille de 3/6 SCPI – anciennes et nouvelles - ici voir la date de mise sur le marché

4 évaluer le taux de participation indirecte – 10-15 % maxi

5 performances, rendement, TDVM taux de distribution sur la valeur marché – historique

6 qualité du patrimoine jeunes ou vieillissants : emplacement, état, qualité des locataires, durée de baux (dans les rapports de gestion)

7 marché, liquidité – taux de parts en attente – délais de transaction – valeur de reconstitution

8 comment fonctionne la société de gestion - qualité de la société de gestion – stratégie – historique

9 taux d’occupation financier : taux de remplissage – par rapport à son historique : regarder la tendance – de l’ordre de 90 % - pas moins de 85 %

10 capitalisation – au moins 400 millions d’euros

11 durée de bail restante : plus de 5 ans de préférence – en fonction du nombre de locataires et de leur poids – difficulté de location ou pas

12 RAN : rapports à nouveau . RAN – report annuel de trésorerie (réserve) faire le pourcentage entre les loyers hors charge et le RAN – voir l’historique (2 3 ans) – au moins 8 % - plus le RAN est élevé mieux c’est

13 frais de gestion annuels les moins élevés – commissions de surperformances (le rendement annoncé est net de frais, s’en assurer

14 délais de jouissance

[Robin_2b]

Parfait merci beaucoup pour ces précieuses informations, je vais regarder tout ça !

[Robin_2b]

Avez vous des convictions concernant l’achat de SCPI en assurance vie ou en direct ?

Pour mon cas je compte faire à crédit en demandant 20K à mes parents
Le délais de jouissance même de 6 mois n’est pas un problème pour moi
Mais ce qui m’a l’air désavantageux c’est au niveau fiscalité avec une SCPI en direct

Je pense que c’est intéressant de passer par une AV si on choisit une SCPI Capitalisante
Mais dans mon cas, en voulant choisir une SCPI de rendement pour rembourser mon empreint , il est plus préférable de choisir en direct

[christophe.b]

Je ne connais pas les détails des produits SCPI en AV. Ce qu’il faut savoir c’est que l’avantage des AV c’est la fiscalité au bout de huit ans si tu ne fais aucuns rachats pendant ce temps.
Oui l’assurance vie est liquide, pas les SCPI. Si tu veux faire des rachats mieux vaut une AV, mais tu perds l’avantage fiscal.
Avec une AV tu ne seras pas propriétaire directement de tes SCPI et l’assureur te fera payer des frais de gestion en plus. En plus tu seras obligé de choisir parmi son catalogue. Je ne suis pas sûr que les AV répercutent les plus values immobilières des parts dans le calcul de leur rendement.
Ton tableau mentionne de passer par un courtier pour acheter des SCPI en direct. Je ne conseille pas de passer par un courtier qui se fera rénumérer et mettra en avant les produits qu’il a en magazin. Si tu achéte en direct choisis tes SCPI toi même et achètes directement auprés de la SCPI

En résumé : Si tu veux un produit liquide qui te permet de pouvoir racheter à tout moment ou avoir un avantage fiscal dans 8 ans choisis une AV mais ne sous estime pas les frais de gestion qui te seront facturés et note bien que tu n’es pas propriétaire des tes parts mais tu as seulement un contrat avec l’AV.
Si tu veux avoir des loyers tous les trimestre, être indépendant, propriétaire de tes parts et profiter au mieux des plus values de tes parts sur le long terme, choisis l’achat direct auprés des SCPI (oublie le courtier)

Dans ton cas, si tu fais de retraits pour rembouser tes parents, tu perds l’avantage fiscal de l’AV.

[Robin_2b]

Oui en effet je suis sur un article assez intéressant, mais eux mettent en avant le fait de passer par un courtier:

SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier - Guide complet 2023

Mais je suis d’accord avec toi pour ce qui est du « risque » de passer par un courtier car je vois que le client ne paye pas directement le courtier, donc je suppose qu’ils ont un contrat avec les SCPI qui les rémunèrent afin de les mettrent en avant, donc leurs conseils sont « biaisé » (je suppose)

[christophe.b]

Comme ils disent c’est plus pratique, personnellement je préfère rester indépendant dans mes choix. D’une façon ou d’une autre ils feront payer leur service qui est tout aussi biaisé que celui des conseils que pourrait donner une SCPI. Si tu choisis toi même tes SCPI tu n’as pas à demander conseil aux uns et aux autres. Tu achètes simplement. J’admet que c’est un peu de temps à investir.

[Robin_2b]

Oui pour le coup je suis d’accord avec toi et je ne suis pas pressé donc je compte bien prendre mon temps surtout si comme je l’ai lue plus haut ce n’est pas forcement le « meilleur » moment pour investir en SCPI.
Je pense donc sans trop de soucis prendre mes propres décision en me renseignant de mon coté tranquillement

[christophe.b]

Bonne décision

[Crabounet]

@Robin_2b

Déjà me concernant je suis étudiant mais j’ai l’idée de contracter un prêt à mes parents je dirais entre 10 et 20K pour éviter de passer par une banque, est-ce que ce serait déjà une bonne solution ?

les prêts au sein de la famille ce sont des sources à emmerdes - mais bon là je fais un jugement de valeur…

dans les faits un prêt familial il va falloir le formaliser puis le déclarer au fisc → si c’est pas parfaitement carré, risque de contrôle fiscal et/ou de requalification en don

si tu as des frères et soeurs ils vont avoir leur mot à dire aussi

j’imagine que le prêt n’aura pas d’assurance - donc si un jour il y a un souci personne ne prendra en charge le remboursement de tes parents, ce qui aussi peut créer un conflit dans la famille…

enfin ce prêt devra tout de même être communiqué à ta banque si un jour tu veux faire un autre emprunt, donc faut voir ce que tu entends par « éviter de passer par une banque »

[Antoine_S]

Je suis moi même étudiant, j’ai étudié le sujet.
L’AV montre 2 contraintes importantes: les frais et le fait de devoir verser 45€/mois ( pour un étudiant c’est non négligeable mais après je ne connais pas ta situation)
Pour ma part je pense que l’AV est un support intéressant à partir du moment où le salaire est prêt à suivre. Sinon je préfère investir en PEA et CTO, pour les SCPI j’attends (je t’ai expliqué pourquoi) pour en acheter en direct.

[Antoine_S]

(sans rapport avec le sujet de base)
Concernant le : « j’ai appris en bourse qu’il n’y a jamais de « bon » moment pour se lancer »
Je ne suis pas vraiment d’accord, il y a toujours des meilleurs moments que d’autres même si à la fin, on s’y retrouve toujours sur le long terme. Mais il est possible d’optimiser ses performances en investissant un peu de son temps à analyser les marchés/actions.

[Robin_2b]

Oui je viens de voir que c’est n’est pas si facile que ça en réalité.

En toute franchise j’avais pour objectif en faisant ça de rembourser mes parents avec un taux faible (en tout cas moins qu’en passant par une banque) et en plus de ça si possible collecter les fonds restant au passage.
Mais je vois que pour atteindre cette objectif ce n’est pas si facile (Fiscalité 17,20 + 30% si pas de crédit) et de plus risqué étant donné que je suis étudiant et avec pour le moment aucune rentré d’argent, s’il devait y avoir un défaut de paiement, je serais en incapacité de rembourser même si cela n’est pas très grave si cela s’étale sur un ou deux mois.
Mais c’est aussi l’avantage de faire ça en famille, je sais que mon père me fais confiance pour ce genre d’investissement bien qu’il ne soit pas sans risque même s’il s’agit d’une « petite » sommes.