SCPI pour débutant

[Antoine_S]

effectivement my bad

[Robin_2b]

Bonjour Christophe,

Je voulais savoir s’il était intéressant de se diversifier en SCPI au sein d’une même boîte.
Exemple: Choisir 2 voir 3 SCPI mais chez Corum (CorumOrigine, Corum Eurion, Corum XL)
Ou il est préférable de choisir différentes SCPI à travers des boîtes différentes ? (1 SCPI max par boîte ?)

[MikeN]

Perso je suis investie à plus de 50% chez Corum (Origin + Eurion), qui est la société de gestion que je préfère en termes de comm et service client. Mais j’ai préféré diversifier et profiter des SCPI jeunes et sans frais* (et diversifiées).

Edit: *sans frais d’entrée

[Robin_2b]

Oui je suis aussi très intéressé par Corum c’est pour ça que je posais justement la question à savoir : la possibilité d’investir sur plusieurs SCPI au sein de la même boîte (Corum).
Pour ce qui est des SCPI plus jeune je ne suis pas encore calé sûr le sujet mais « sans frais » ça m’étonnerait, sans frais de souscription peut-être mais je pense qu’il y a des frais « caché » autre part.

D’ailleurs c’est bien dis dans cette vidéo à 20min50: https://www.youtube.com/watch?v=xpbdkWAY5AE&list=PLAjjsQkAMj7yHAJO_AukxNYokaZUVQP9O&index=2&ab_channel=Finary

Donc je me pose maintenant cette question: Faut il investir sur les SCPI sans frais de souscription.
Car je préfère largement payer des frais de souscription (qui sont d’ailleurs si je l’ai bien compris payés lors de la sortie) que d’avoir une surprise concernant les frais après avoir fais mon investissement, notamment lorsqu’on investit à crédit donc prise de risque plus importante.

[JeanRadon]

Les SCPI « sans frais », c’est un argument commercial: Les frais sont inclus annuellement, et tu ne peux pas vendre avant 3 à 5 ans… En gros, celles qui « bloquent » sur 3 ans, ça signifie qu’elles se rattrapent en 3 ans avec les frais de gestion… Autant dire qu’à long terme, c’est franchement pas intéressant. Mais bon, tout ce qui est à 0%, ça attire le public, et commercialement c’est très fort… Les gens n’imaginent pas qu’il y a des frais cachés… et ça fait vendre.

Actuellement, avec les taux à 4/5%, il n’est pas valable d’acheter à crédit: en effet, le rendement des SCPI est autour de 4/5% aussi, donc on n’y gagne rien à emprunter. IL faut un différentiel de 2 points pour que ça soit rentable à crédit. Par contre, ce que tu peux faire, c’est d’investir régulièrement, « comme si c’était » un remboursement d’emprunt… Au final, tu verras que tu aura plus !

Pour le choix des SCPI, il vaut mieux, par sécurité, choisir différents distributeurs. Corum me semble bien, mais je ne mettrai personnellement pas tout dans une seule société de gestion. Le minimum de répartition me semble être de 3 sociétés pour répartir le risque. Et je choisirai aussi divers secteurs: Hôtellerie, commerce, bureaux, habitation, santé. Bref ! Répartition dans les différents secteurs aussi.

[MikeN]

@JeanRadon

En gros, celles qui « bloquent » sur 3 ans, ça signifie qu’elles se rattrapent en 3 ans avec les frais de gestion…

Quelle importance que les frais de gestion soient plus élevés si le rendement de la scpi (qui est toujours net de frais) est aussi plus élevé ? Quant au fait d’être bloqué 3 ans… je ne vois pas trop l’impact non plus car l’immo reste un investissement long terme, même pour les scpi qui prennent 10-12% de frais d’entrées. On ne va pas se mentir : si on sort d’une scpi après 3 ans c’est vraiment qu’on s’est trompé d’investissement

[MikeN]

Sans frais de souscription pas sans frais ! Désolée j’ai écrit ça juste avant ma sieste. Leurs frais de gestion sont plus élevés mais l’équivalent des frais de souscription est investi dans le patrimoine, ce qui donne des rendements plutôt sympas. Et comme écrit plus haut, si le loyer reversé net de frais est élevé, peu importe que les frais de gestion le soient aussi.

Quant à la video que tu cites, vu que c’est le patron de Corum qui parle, je te conseille de chercher d’autres avis plus neutres… Ceci dit je ne peux que te recommander Corum, j’en suis vraiment contente pour le moment, ils communiquent régulièrement et ils ont un bel historique.
Programme de parrainage pas hyper intéressant, mais essaie d’en profiter quand même si tu investis.

Je te conseille de diversifier aussi bien la société de gestion, que les secteurs et pays. Et de bien faire attention à la valeur de reconstitution. Le site Louve Invest a une base de données qui te permet de comparer les scpi sur excel pour info, c’est chez eux que j’ai souscrit mes scpi hors Corum

[Robin_2b]

Oui pour ce qui est de la diversification je pense partir sur différentes sociétés avec des SCPI diversifiées. (d’ailleurs, si vous en connaissez des intéressantes, je serai ravi de me renseigner davantage sur celle-ci)
Pour le moment je suis juste en phase d’observation pour voir sur quelle SCPI investir plus tard (lorsque j’aurai les fonds nécessaires, je suis encore étudiant), si possible à crédit même si je ne pense pas que les taux vont réellement chuter au pire je peux toujours revoir mon crédit à la baisse (merci la france)

Mais j’ai quand même une réelle conviction à contracter un crédit car j’ai lue sur « avenue des investisseurs » cela:
Bien qu’un jeune investisseur démarre souvent avec peu d’épargne, imaginons qu’il dispose d’un patrimoine financier de 150 000 € (héritage, entrepreneur précoce, etc.). S’il décide de conserver ce capital de l’allouer sur des investissements tout en empruntant 150 000 € pour un investissement immobilier, il sera alors en mesure de faire travailler un capital total de 300 000 €.

Je trouve cette exemple très intéressant et je pense que ça vaut la peine de s’y pencher pour ce crée de la richesse.
Si d’ici deux ans, je vois les taux d’emprunt diminuer je serais quoi faire

[Robin_2b]

Génial merci pour ces précieuses informations, je vais jeter un coup d’œil

[Numb]

@Robin_2b

Si d’ici deux ans, je vois les taux d’emprunt diminuer je serais quoi faire

Renégocier le prêt en cours

[Robin_2b]

En effet c’est ce que je disais plus haut « au pire je peux toujours revoir mon crédit à la baisse (merci la france) »

[JeanRadon]

Bon alors, je te donne mon expérience sur l’assurance vie. Je suis assez vieux, et à l’époque de ma jeunesse, il y avait des contrats « à frais précomptés ». En gros, ils te spolient à l’entrée, et te disent qu’ils ont des frais de gestion à 0%, et donc à long terme (20ans ou plus), tu es gagnant par rapport à une assurance vie avec des frais de gestion annuels. Alors, c’est vrai si le rendement est identique ! … Sauf que ça n’a pas été le cas, le rendement promis de 4,5% minimum (taux du livret A de l’époque), c’est arrêté quand les taux ont baissés… Bref, je me suis fait arnaquer par Norwich Union, et je retrouve ici le même principe, sous une autre forme. Après, si ça te convient de payer plus de frais annuels, ça n’est pas un problème. Tu verras à terme que tu es perdant par rapport à des frais d’entrée clairement affichés. Ces « nouvelles SCPI » sans frais, sont un argument commercial, et s’ils interdisent de racheter avant 3 ans (ou 5 ans), c’est que c’est la durée pour qu’ils s’y retrouvent ! En clair, au delà de 3 ans, tu payes trop de frais. Et donc si tu envisages l’investissement pour plus de 3 ans, alors tu te fais matraquer au niveau des frais. Après, si ça te plait, il n’y a pas de problème, c’est juste un avertissement par rapport à mon expérience sur des produits similaires dans le principe.

Acheter à crédit actuellement pour des SCPI est aussi absurde. Mais libre à toi de ne pas considérer ce qu’on te dit, tu dois avoir tes raisons… Ce que tu as lu sur « Avenue des investisseurs » était sans doute valable il y a 1 ou 2 ans, mais pas actuellement. Les conditions de marché ont évolué. De quand date l’article ? Si c’est 2022 ou avant, alors effectivement, à l’époque, avec des taux proche de 0%, c’était du pain béni. Ce n’est plus le cas. Les taux sont à 4% ou 5%; renseignes-toi. Donc attention aussi aux informations obsolètes. Un bon conseil en 2022, n’est pas un bon conseil en 2023 ou 2024, avec des conditions de crédits complètement différentes.

[marmouze84]

Bonjour.
Il va falloir m’expliquer en quoi c’est grave d’acheter à crédit des SCPI avec les taux actuels ?
C’est peut être important si tu comptes sur ces revenus pour te faire du cash chaque mois car tu seras en négatif mais si tu n’en a pas besoin ce n’est pas grave car tu peux déduire de tes revenus locatifs les intérêts d’emprunt…donc c’est à étudier en fonction de la situation de chacun…

[nicoo07]

@Robin_2b

Pour le moment je suis juste en phase d’observation pour voir sur quelle SCPI investir plus tard (lorsque j’aurai les fonds nécessaires, je suis encore étudiant), si possible à crédit même si je ne pense pas que les taux vont réellement chuter au pire je peux toujours revoir mon crédit à la baisse (merci la france)

Si d’ici deux ans, je vois les taux d’emprunt diminuer je serais quoi faire

attention au type de crédit souscrit : c’est souvent du prêt conso affecté pour lesquels il n’est généralement pas possible de renégocier le taux.
Prévoir la porte de sortie : s’assurer qu’on peut faire un remboursement anticipé sans frais pour clôturer le crédit et en reprendre un avec taux plus intéressant

[Robin_2b]

D’accord je prends note.
Merci !

[Robin_2b]

Oui je comprends, je n’ai pas pour le moment projet d’investir en SCPI à travers une AV (je trouve ça peu intéressant pour ma situation) de plus j’ai un projet très long terme 20-30 (j’ai 21ans)
Je pense passer par des SCPI en directe seulement avec frais d’entrée ou du moins bien comprendre le système de frais par ailleurs je pense que les frais son essentiel (du moment qu’il sont raisonnable) il faut ce rappeler que les SCPI nous épargnes les charges à prendre en compte lorsqu’ont investis en immo direct et je pense que c’est le prix à payer pour la « tranquillité ».

Pour ce qui est des crédits il est vrai que rembourser le crédit en cashflow positif c’est un vrai défis avec les taux actuel après pourquoi ne pas rembourser une partie du crédit en comblant le manque des dividendes si cela s’élève à 150 € par mois.
Exemple: Crédit à rembourser mensuellement 500€
Dividende perçu mensuellement 350€
Sortie d’argent de mon portefeuille 150€

Je me retrouve quand même à la fin avec 100K (si c’était la hauteur du crédit) d’ici 17ans en ayant eu la chance d’investir le reste de ma « fortune » autres part notamment en bourse donc en gros, effet de levier (même si j’aurais dû investir une partie de mon argent à rembourser mon crédit 150€ par mois)

Ps: En effet je ferais plus attention à la date des articles que je regarde car le monde bouge !

[Fred.eric]

@christophe.b

Le choix d’une SCPI est assez technique, j’ai personellement suivit une formation approfondie avant de constituer mon portefeuille et je ne le regrette pas.

Bonjour,
Auriez-vous quelques formations à conseiller ?
Est-ce en présentiel ?
En vous remerciant !

[christophe.b]

Bonjour Robin,
C’est préférable de se diversifier sur plusieurs boites

[christophe.b]

Personnellement j’ai suivi la formation de Michael Ferrarri disponible en ligne. C’est assez cher, mais à mon avis un bon investissement. Si tu veux investir un capital assez important ça vaut le coup.

[ArnaudSAINT-MARTIN]

Je valide totalement cette démarche, c’est ce que j’ai fait aussi en achetant en direct, j’ai utilisé le levier du crédit bancaire.
Je passe par mon cabinet de gestion de patrimoine pour diversifier mes placements.