SCPI sans frais d'entrée : c'est mieux!

Patrick20 · Juin 15, 2025, 6:10

Attention néanmoins , certaines SCPI sans frais de souscription ont une décote en cas de sortie
Pour Iroko zen , des frais de 5% s’appliquent pour des retraits avant 3 ans .
il y a bien une liquidité accrue mais pas forcément gratuite

Amaury_de_Launay · Juin 15, 2025, 6:16

3 ans ça passe vite, pour les long-termistes, mais effectivement il faut être au fait de cette particularitée.

Sebastien62 · Juin 15, 2025, 9:14

Oui effectivement, mais -5% pendant 3 ans, c’est mieux que -10% tout le temps.
Personnellement, après mes gamelles sur les anciennes SCPI, s’il n’y avait pas eu cette possibilité (ou l’espoir ?) de sortir sans casse après 3 ans, je ne serais probablement pas revenu sur cette classe d’actifs.

Contrairement à la logique de saupoudrage de mon CGP (pour pas se mouiller) et de conservation (« ça va remonter »), j’ai maintenant un plan basé sur la réactivité et l’agilité. J’investis sur un nombre très limité (1 à 3) de SCPI pour pouvoir les surveiller comme le lait sur le feu. Je suis de près les actus des SCPI, je regarde les AG. Et à la première alerte, je vends sans état d’âme (dans les 3 ans ou pas). Parce que par expérience, les investisseurs qui attendent pour vendre se retrouvent bloqués à continuer à subir des décotes (3ème démarque pour certaines de mes SCPI cette année avec au final entre -20% à -30% du montant investi pour 3 SCPI sur 5). En plus, si comme moi, vos SCPI nantissent le crédit qui les finance, alors il faut préalablement obtenir de la banque la main levée, ce qui peut prendre plus de deux mois de délai avant même que la société de gestion ne soit en mesure de prendre en compte votre demande de vente. En terme de timing, c’est catastrophique. Bref, l’investissement passif, oui, mais pas pour les SCPI.

Alexandre_HUMBERT · Juin 15, 2025, 9:23

Sébastien,

Merci pour les réponses.
Je ne cherche pas à convaincre, ça ne changera rien. Vous en détenez et ce n’est pas moi qui réussira à vous les faire vendre.
Je veux juste égaliser le débat car trop souvent on présente les soit disant avantages de ces nouvelles SCPI mais pas les risques potentiellement accrus.

Je ne souhaite de malheurs à personne et ce serait dramatique qu’elles se plantent au vu du nombre d’investisseurs qui y mettent actuellement leurs économies.

Personnellement, les points que vous mettez en avant sont vraiment les points d’alertes sur lesquels je n’ai pas du tout les mêmes pensées mais ça permet d’en débattre et d’avoir les points de vues de chacun.
Peut etre que l’un ou l’autre nous changerons nos avis dans le futur.

Ils veulent rendre liquide un placement dont le sous jacent n’est pas liquide donc il y a un risque que cela coince pendant la vie de la SCPI et donc déclenche des bouchons et une panique comme nous connaissons aujourd’hui sur d’autres SCPI (avec frais donc ça ne protège pas non plus complètement)
Dès que le rendement ne sera plus dans les meilleurs du marché, les investisseurs sans scrupule partiront…

Les CGP qui les commercialisent sont rémunérés donc je ne suis pas sur qu’ils changent leurs pratiques et je trouve meme ça dangereux car ils n’ont pas de frais à expliquer aux clients donc ils vont vendre en disant « il n’y a pas de frais » mais ce n’est pas des CGP, ce sont des commerciaux.

L’avenir nous le dira

Alexandre_HUMBERT · Juin 15, 2025, 9:28

Je pense vraiment que tu as connu une très mauvaise expérience et sans doute un mauvais conseil.
Je suis d’accord avec toi qu’actuellement la stratégie « ça va remonter » n’est pas du tout la bonne mais comme tu l’expliques il n’est pas toujours possible sur CES SCPI de sortir actuellement.

Si tu souhaites entrer et sortir quand tu le souhaites, il est peut etre opportun de partir sur d’autres actifs que les SCPI pour ne pas y laisser des plumes avec les frais.

Sebastien62 · Juin 16, 2025, 12:44

Je voulais réagir par rapport à cette phrase « Ils veulent rendre liquide un placement dont le sous-jacent n’est pas liquide ».

Ce n’est pas vraiment ce qu’ils veulent, c’est un effet de bord.
Le but des gérants d’Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo et toutes les autres SCPI sans frais d’entrée, c’est de disrupter le marché en étant perçus comme des nouveaux acteurs low cost. Et d’ailleurs, ça marche.
Je n’ai jamais entendu un de ces gérants parler de liquidité pour leur SCPI. Au contraire, j’ai souvent entendu certains d’entre eux rappeler que les SCPI sont un placement de long terme ; le gérant d’Iroko a rappelé plusieurs fois dans différentes interventions que la durée moyenne de détention, c’est huit ans.
Par contre, même s’ils ne le souhaitent pas, les clients seront peut-être tentés de sortir plus facilement si ça se passe mal, puisqu’ils auront moins à perdre.

Alexandre_HUMBERT · Juin 16, 2025, 1:00

Je suis d’accord avec toi, ils ne le prononcent pas et ils ne le l’écrivent pas car l’AMF leur tomberait dessus.
Toutes les personnes habilitées par l’AMF doivent faire attention aux paroles prononcés.
Il y a toujours le disclaimer qui permet de les protéger. Même quand les maisons de gestions nous présentent des informations, ils prennent toutes les dispositions nécessaires.

Mais en créant ce type de SCPI dite sans frais et en voulant disrupter le marché, ils avaient bien conscience du risque de liquidité auxquels ils exposent les associés.
On le voit déjà avec les montages SCI et OPCI qui sont pour le moment dans la plupart des cas un fiasco car le but premier et la durée minimum d’investissement ne sont pas respectés.
C’est le « nouveau monde » qui souhaite de la performance sans frais et avec de la liquidité
Tout comme peut être les ETF sur le long terme…