SCPI sans frais d'entrée : c'est mieux!

[Sebastien62]

Depuis quelques temps, l’un des débats les plus fréquents en matière de SCPI concerne les frais d’entrée. Un certain nombre de nouvelles SCPI ont innové en changeant la structure de frais : zéro frais d’entrée alors qu’habituellement, facturer 10% de frais d’entrée était la pratique du secteur. C’est un changement radical qui semble payer puisque ces nouvelles SCPI réalisent de belles collectes et donnent pour la plupart des performances attractives, de plus de 6%, voire 7% l’an.

L’argument des anciennes SCPI, c’est de dire que leurs nouvelles concurrentes se rattrapent avec des frais de gestion plus élevés, et qu’au final, ça ne vaut pas le coup, qu’il vaut mieux payer 10% au début…

Qui dit vrai ? Il est évidemment possible de faire des calculs, mais les différents scénarios rendent la comparaison complexe. Ce qui est sûr, c’est qu’avec zéro frais d’entrée, les néo-SCPI mettent plus d’argent au travail, et que lorsque vous revendez vos parts, elles n’ont pas décoté automatiquement de 10% dès le départ, comme une voiture neuve dès qu’elle sortirait de chez le concessionnaire.

J’ai entendu le PDG d’Iroko (lors de l’AG 2025) dire que leur répartition des frais reste avantageuse pour l’épargnant quel que soit le scénario. Mais il a intérêt à le dire…

D’autres sons de cloches laissent entendre qu’une SCPI sans frais d’entrée est avantageuse pour les premières années, mais qu’ensuite les frais de gestion inversent le rapport.

Qui croire ?

Et puis, il y a quelques jours, est paru dans Les Echos un très intéressant article sur les SCPI dont voici le lien
https://www.lesechos.fr/patrimoine/placement/immobilier-scpi-a-hauts-rendements-comment-faire-les-bons-choix-2170066
Et dans cet article, il y a un passage très pertinent. Je cite :

<< Selon Fluence, un family office n’étant pas investisseur sur ce type d’actifs [les SCPI], l’absence de frais directs d’entrée malgré un niveau de frais de gestion plus élevée permettrait d’obtenir « un TRI supérieur malgré des rendements comparables ». Leurs analyses prennent l’exemple d’une SCPI classique pratiquant 10 % de frais d’entrée sur cinq, dix ou vingt ans. Le TRI évolue sur ces dates de 3,80 %, puis 4,85 % et enfin 5,36 %. En comparaison, le TRI d’une SCPI sans frais d’entrée est de 5,90 % durant toute la durée de l’investissement. >>

Voilà, donc les SCPI sans frais d’entrée, c’est mieux. En tous cas selon le family office Fluence, qui n’a, a priori, pas d’intérêts dans cette affaire.

Je suis preneur de vos avis.

Sébastien

PS : Pour être transparent, je suis investisseur récent dans Iroko Zen. Mais aussi (depuis quelques années) dans Rivoli Avenir Patrimoine (la cata), Primovie (re-cata), Epargne Pierre, Epargne Foncière, et Corum Origin.

[Lionel5]

Tu as oublié cata après épargne foncière.
Sans blague merci pour le lien .
Le sujet est intéressant mais je n ai pas vraiment d avis dessus.
Aux SCPI sans frais d entrée qui cartonnent en ce moment de limiter le nombre d entrant et de conserver leur politique d achat de bien " opportunité". Il ne faudrait pas que un flux de liquidité trop important leur fasse acheter des biens trop cher , pas assez rentable

[Sebastien62]

Je partage ton avis sur la collecte immense de certains nouveaux entrants. Particulièrement Iroko dont on voit la pub un peu partout. J’espère qu’ils vont conserver leurs bonnes pratiques sur la durée. Mais je n’aime pas trop miser sur un investissement qui devient très à la mode. Généralement, ça va de paire avec une baisse des rendements quelques années plus tard. J’espère que ce ne sera pas le cas. Si ça devait se produire, je n’attendrais pas pour agir, échaudé par mon CGP qui me disait il y a deux ans de ne pas vendre mes SCPI parce que « ça va remonter ». Tu parles !

Et oui, Epargne Foncière a bien décoté également. Dans mes vieilles SCPI, le bon élève c’est Corum.

[sam.finance]

Hello
A performance egale oui les scpi sans frais dentree sont meilleures Mais elles sont svt recentes (-10ans). La question est arriveront elles a maintenir des performances si hautes sur du long terme 10 20 ans. Si oui alors top si non alors leurs frais eleves feront baisser la performance et la elles seront en dessous des leader comme Corum qui eux ont prouve sur la duree. Ya un risqie cest normal mais si ca marche cest beau alors peut etre mixe un peu des 2 avec et sans frais pr equilibrer le portefeuille.

[Lionel5]

J ai quand même l impression qu on assiste à un FOMO sur iroko zen et remake

[Vincentcb]

Moyennement d’accord.
Ils ont une perf qui parlent pour eux depuis 2020.
Avec une valeur de reconstitution très intéressante pour Iroko.
On verra où ils sont dans 10 ans.
Pour l’instant, ils délivrent

[Samus]

Les frais c’est important, c’est clair.
Mais la performance, la gestion, la stabilité et l’historique dans le temps c’est le truc majeur à regarder en premier.

Je suis chez CORUM depuis des années, oui leurs frais d’entrées sont chers, mais leur gestion et leur performance est restée top gun malgré toutes les crises de l’immobilier en particulier sur les SCPI.

Donc c’est un mix, si demain une neo-SCPI achète n’importe quoi et que son patrimoine mange 40% dans la tête (façon primopierre/primovie) on aura le temps de se consoler en se disant qu’on a pas payé de frais…

[Sebastien62]

De toutes façons, il y aura des gamelles chez les neo-SCPI, comme il y en aura d’autres chez les anciennes SCPI. Facturer plus ou moins de frais ne rend pas les gérants meilleurs ni moins bons.
Ce qui est intéressant, c’est la structure de frais qui, à performance égale, permet un meilleur TRI.
Pour moi c’est une innovation importante du secteur qui va pousser les sociétés de gestion à adopter ce modèle tôt ou tard. Comme Free en son temps (2002) avait imposé le modèle de la box à tous les fournisseurs d’accès internet.

Personnellement, je verrais bien le même modèle sans frais d’entrée s’appliquer pour les produits structurés, où là encore tu paies 8-10% pour voir. Au 1er jour, tu as donc perdu un dixième de ta mise, « difficile de faire un plus mauvais deal » comme le confessait un ancien structureur au micro de Mounir (il me semble que c’était une vidéo Finary il y a un an environ).

[Sebastien62]

Iroko a un objectif de distribution de 6% (initialement ils avaient dit 5,5%). Depuis 4 ans, ils distribuent plus de 7%. Il est clair que ça ne va pas durer, eux-mêmes le disent. Ca va tranquillement descendre vers 6%. Peut-être dès cette année, les bails signés récemment semblent être moins favorables que par le passé (<8%) alors que certains deals passés étaient à 9% (comme l’immeuble acquis en 2024 pour 60M€ à Glasgow, de mémoire).

[Alexandre_HUMBERT]

Bonjour,

Vous regardez les SCPI seulement par le prisme du taux de rendement et c’est potentiellement dangereux.

Ces nouvelles SCPI dite « sans frais » veulent rendre les SCPI liquide alors que le sous-jacent ne l’est pas, c’est cool d’essayer de disrupter le marché mais c’est très risqué.

Aujourd’hui, elles délivrent de la performance du fait de leur jeunesse et des investissements qui produisent de la richesse avant la fin du délai de jouissance.
Quand le marché va redescendre et ralentir, pourront elles maintenir leur attrait et leur collecte ?

Vu les mauvaises expériences avec les autres SCPI, pourquoi reprendre de nouveau un risque en suivant le tendance moutonière ?

On se doute de comment vont finir ces SCPI, il y a déjà des alertes…

• Arrêt de la collecte chez Linxea et d’autres assureurs
• Gros ralentissement de collecte chez la première SCPI dite « sans frais »
• Baisse de la rémunération annoncée chez la première SCPI dite « sans frais »
• Baisse du RAEM chez ces SCPI dite « sans frais »

[Alexandre_HUMBERT]

Les gamelles arriveront tellement vite que le marché ne changera pas son fonctionnement.
Les SCPI dite « sans frais » sont aussi couteuses pour l’épargnant mais beaucoup plus dangereuses.

[Sebastien62]

Je comprends votre point de vue de CGP (si j’ai bien lu votre profil).

• Pas de frais d’entrée = pas de commission d’entrée pour les CGP (on parle d’environ 5% de l’investissement pour le CGP dans une SCPI classique).

• Pour les SCPI sans frais, je lis que celles-ci versent une partie de leurs frais annuels de gestion (généralement 12 %) aux CGP partenaires. Le CGP peut toucher environ 0,5 % à 1 % de l’investissement par an. Bref, pour un CGP il faut 5 à 10 ans pour gagner avec une SCPI sans frais d’entrée l’équivalent de ce qu’il gagnait auparavant en one shot ! On peut comprendre qu’il ne se batte pas pour promouvoir ce nouveau modèle de frais.

J’ai bon ?

PS : l’arrêt de la collecte par Linxea est dû à un trop grand succès, et à un risque de concentration qui contreviendrait aux obligations règlementaires de l’assureur Spirica qui a souhaité stopper la collecte. Ca n’a rien à voir avec une quelconque défiance ni avec le fonctionnement des SCPI.

[Lau29]

@Sebastien62

J’ai bon ?

Bingo. Vraiment risible ces commentaires…

[Alexandre_HUMBERT]

Et non malheureusement pas bon ^^
Il manque des informations comme souvent

Les SCPI dite « sans frais » rémunèrent les CGP qui les proposent à leurs clients quasiment autant que les SCPI dite « classique »

Malgré qu’il n’y ai soit disant pas de frais d’entrée, les CGP peuvent percevoir une commission à la souscription puis une commission annuelle.
Est ce bien différent ?
Sur la durée, cela est beaucoup plus avantageux pour le CGP puisqu’il s’assure une rémunération récurrente sur le long terme.

Cela me fait toujours rire de lire ce faux débat des frais et de la neutralité du conseiller ou non.
Vous avez vraiment du tomber sur des commerciaux et non des conseillers.

Je n’ai jamais parlé des frais dans mon commentaire précédent, j’ai été factuel sur d’autres indicateurs que la plupart des investisseurs ne regardent pas car trop attirés par le TOP du classement 2023/2024 et par les vidéos Youtube poussées par des Influenceurs mais pas des conseillers.

Remake et Iroko ont encore le vent en poupe malgré des indicateurs en baisse…
Que pensez-vous et qu’analysez-vous de la situation de Novaxia Neo ?
N’est ce pas le futur de ces cousines ?

Concernant l’arrêt de la collecte par Linxea, nous n’avons vraiment pas la même lecture de la situation.
Vous me prêtez des propos que je n’ai pas tenu
Je n’ai pas parlé de défiance ou de fonctionnement des SCPI…
Spirica ne veut plus collecter sur ces SCPI car le risque devient trop important dans les années à venir d’être autant exposé à ces 2 SCPI au vu des quantités souscrites sur ce contrat.
Pourquoi vouloir réduire le risque si ces SCPI sont si magiques ?
Peut être que l’épargnant devrait avoir la même réflexion que SPIRICA et s’interroger non ?

[Sebastien62]

Merci de votre réponse longue, mais très évasive.
Pourquoi ne pas donner de chiffres ?

[Alexandre_HUMBERT]

Comment remettre la faute sur l’autre car on est pas capable de répondre aux questions posées… ?! ^^

Je ne peux pas donner de chiffres puisque les commissions perçues par les CIF sont propres à chacun par rapport aux négociations qu’ils ont pu mener avec les maisons de gestion.
Vous étiez sans doute dans le vrai sur les commissions perçues de façon récurrentes tous les ans et qui viennent donc gonfler les frais de gestion entre 14 et 18% (et non pas 12% malheureusement sur les SCPI "dite sans frais)
Auxquelles du coup s’ajoutent les commissions lors de la souscription.

Par contre, vous n’avez pas répondu sur les « alertes » et aux questions posées ?!
Novaxia Neo ?
Spirica ?
Baisse du RAEM ?
Et donc baisse du rendement pour l’associé ?

[Sebastien62]

Pas de chiffres donc, tant pis.

[Alexandre_HUMBERT]

Donc je dois répondre à vos questions mais pas vous ? ^^

Malgré que nous n’ayons pas les chiffres exactes des commissions qui doivent être de 2 à 3% en UF puis de 0,5 à 1% en récurrent comme vous l’évoquiez vous même, nous ne pouvons pas travailler sur les autres caractéristiques ?
Il n’y avait que ce point qui était essentiel ?

[Amaury_de_Launay]

Depuis que j’investis j’ai toujours pris mes Scpi et autres investissements en gestion libre et quel plaisir de ne pas se faire régulièrement plumer par des intermédiaires douteux qui n’en veulent qu’à notre argent ou prendre leurs petites commissions.

Idem pour les banque en ligne , nous sommes super bien accueilli et même leurs conseils sont moins dirigistes et malgres cela ils assurent quand même faire de sacrés bénéfices.

Comme quoi .

Vive la gestion libre .

Les Scpi comme iroko sont dans frais d’entrée et ont un rendement qui est efficace.

À voir dans le futur mais si ils gardent leurs objectifs actuels même avec un peu de baisse ça sera toujours de beaux rendements .

[Sebastien62]

Alexandre,

Je veux bien répondre à vos questions, bien que vous ne les posiez pas pour faire avancer le débat, mais pour vous convaincre (et me convaincre) que vous avez raison. Ce n’est pas très intéressant, car personne ne peut dire si les SCPI sans frais d’entrée vont se planter. Vous en êtes convaincu, très bien.

Personnellement, je trouve plus intéressant de connaître le modèle économique innovant qui est derrière, et de réfléchir sur cette nouvelle répartition des frais pour deviner si cela va avoir un impact sur les rendements (il semblerait que oui, un peu), sur les conseils des CGP (je crois que oui), et sur la façon d’utiliser les SCPI par les clients (peut-être que oui, car si on n’est pas décoté au départ, on peut sortir sans décote, donc avoir la tentation d’arbitrer au premier nuage noir). Voilà, c’est tout.