Pour la détention immobilière, à part en direct et imposée à l’IR, ou en LMNP (ou LMP) imposée aux BIC, ou en SCI imposée à l’IS (ou à l’IR)… Peut connaissent la SCS : Société en Commandite Simple.
J’ai écouté dernièrement un grand avocat fiscaliste qui la définissait comme étant une “martingale”, car elle permettrait de vivre l’Eden en investissement immobilier :
Vivre à l’IS et mourir à l’IR !
C’est à dire bénéficier de toutes la fiscalité avantageuse d’une entreprise pour les loyers (versés aux commanditaires) et vendre avec le bénéfice des plus-values des particuliers (versées aux commandités).
Est-ce que quelqu’un a déjà créé ce type de structure ?
Le concept est réel mais moins magique que ça en a l’air.
Pour que les loyers soient taxés à l’IS chez les commanditaires, encore faut-il que ces commanditaires soient eux-mêmes des sociétés à l’IS. Si ce sont des personnes physiques, ils sont taxés à l’IR comme dans n’importe quelle structure transparente. Du coup tu as obligatoirement une couche de holdings en dessous, et là la complexité et les coûts s’envolent.
Sur la plus-value « à l’IR » des commandités : c’est vrai en théorie, mais si la SCS est qualifiée d’activité professionnelle, c’est le régime plus-values BIC qui s’applique, pas celui des particuliers. Pas d’abattements pour durée de détention.
En pratique, c’est une structure de niche pour des patrimoines très structurés avec un avocat fiscaliste spécialisé. Ce n’est pas un hasard si personne ne l’utilise vraiment.
