Bonjour
J’ai 2 prêts en cours pour ma RP. Un prêt PEL ou il me reste 35000 euros à payer (3,2%) et un prêt a 195000 euros (4,40%). Je viens de recevoir une belle somme d’argent qui me permettrait de liquider mon prêt PEL. Nous envisageons un achat investissement locatif. 2 options:
- Est il préférable de liquider le prêt PEL et se désendetter, je serais alors endetter à hauteur de 20% et utiliser ma capacité d’endettement pour les futurs investissements immo.
- garder la somme comme un apport pour le futur investissement mais rester endetter Ă hauteur de 26%
Merci pour vos conseils
Ma réponse va être complexe : ça dépends.
Si tu as l’intention de faire d’autres investissements immobiliers dans le futur, réduire ton endettement actuel donnera plus de capacité d’emprunts
Si tu souhaites maximiser le rendement potentiel de ton investissement actuel (tout en pensant les risques comme le logement vacant et les variations de prix) ce serait plus intéressant de garder tes emprunts actuels.
Le stress d’avoir un endettement doit également être pris en compte
La 1ère des choses à faire est à mon avis de renégocier ton prêt au taux de 4,40%.
Ensuite, je ne vois pas l’intérêt de solder quoique ce soit si tu n’es qu’à 26% d’endettement. A réfléchir plutôt pourquoi s’orienter vers un investissement immobilier et pas vers une diversification en fonction de la répartition actuelle de ton patrimoine qui nous est inconnue.
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Le type et le but de l’investissement locatif peut également influer sur la réponse. Veux tu obligatoirement être le propriétaire du bien et pouvoir en faire autre chose que de le louer le cas échéant (futur résidence secondaire ? ). Le but est-il d’être propriétaire de plus de bien ou d’avoir du revenu complémentaire dans le domaine de l’immobilier ? Le but est-il d’aller chercher de la défiscalisation (Pinel & co) ?
Suivant les buts / objectifs il faudrait également considérer des pistes tel que SCPI et peser le pour et le contre des solutions. Les SCPI pourraient te permettre de diversifier (pas limité au particulier, et géographiquement varié) tout en restant dans l’immobilier. Mais dans le cas de SCPI, décrocher un prêt est bien plus difficile que pour un prêt immo (dans ce cas, au lieu de rembourser un des prêts existant, le mieux serait de directement investir ton entrée d’argent dans la/les SCPI). Apparemment l’achat futur semble indiquer qu’il n’y a pas un besoin de rentré urgent, l’achat en démembrement serait une option sympathique.
Et comme dit @Yoyo224, rien ne t’empêches déjà d’essayer de renégocier ton prêt ^^
oui j’ai l’intention de faire d’autres opérations immobilières. Le désendettement semble plutôt être la bonne stratégie! merci pour ta réponse
J’ai déjà commencé à diversifier les invests.
PEA ETF WORLD
AV ETF WORLD + fonds euros
AV SCPI
J’ai l’impression que me desendetter me permettra de multiplier les opérations en utilisant au mieux l’effet de levier
mon but est de diversifier mon patrimoine. Je ne veux pas faire de défiscalisation. J’ai dejà un PEA 2 AV un peu de crypto, mon épargne de sécurité… De la SCPI j’ai déjà commencé en AV.
Si tu veux utiliser au maximum l’effet de levier, cela revient à atteindre la barre des 33/35% d’endettement.
Je reste dans l’idée qu’il est impératif en 1er lieu de renégocier ton prêt à 4,4% pour faire baisser ton endettement sans y mettre 1€.
Ensuite 2 solutions en fonction des possibilités puisque tu souhaites investir dans l’immobilier :
- rembourser une partie des prêts sur ta RP et acheter 2 biens pour atteindre les fameux 33% (pas sûr que ça passe)
Ou
- utiliser la marge d’endettement restante pour acheter un unique bien en y investissant le moins possible (juste pour coller aux 33%)
Le restant, tu le répartis entre ton pea et ton av en fonction de ton allocation habituelle.
Au passage, aucun intérêt d’investir sur un etf world dans ton av tant que ton pea n’est pas au taquet des versements.
Ok merci pour ta réponse, tu me conseilles de renégocier avec ma banque? Ok pour l’AV par contre je suis à 1000 euros d’invest / mois sur PEA contre 200 sur AV, je n’ai pas la même allocation. Tu me conseilles quoi sur l’AV? c’est la linxea avenir 2. Tu penses qu’il faut que je réalloue la somme obtenue grâce à l’ETF (environ 7000 euros)? Si oui, sur quelle allocation? merci
Loin de moi l’idée de te dire quoi faire, je trouve juste qu’investir sur un etf world sur ton av en plus de ton pea n’a pas d’intérêt.
Donc ETF world uniquement sur le pea jusqu’à la limite des 150k, et sur ton av continuer tes placements autres (SCPI si j’ai bien compris). J’espère que d’autres membres réagiront aussi la dessus. 
Pour la renégociation de ton prêt, oui tu peux commencer à voir avec ta banque, surtout que si tu as du cash qui rentre, ils vont être plus « compréhensifs » pour te garder comme client.
Regarde le baromètre des taux moyen actuels sur le net pour te faire un avis. Imagine il te reste 15 ans et tu grattes 1%, le gain est énorme. 
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Sur ton av, outre les scpi mais sur avenir pas top car seul 85% des loyers sont reverses, pourquoi ne pas opter pour un actif type Comgest monde ?d autres peut etre en conseilleront d autres
Ok merci pour tes Ă©clairages
ok je vais me renseigner sur ce fond. Merci