Bonjour à tous, bonne année !
J’ai une question relative à un prêt « in fine » que j’avais mis en place pour acheter un bien en location (dispositif Scellier classique … ou je sais, il y a 9 ans je n’étais pas encore très affuté sur la gestion de patrimoine …).
J’arrive à la fin de la période de l’avantage fiscal Scellier (9 ans), et le plan initial était de vendre le bien et profiter de la somme récupérée pour rembourser le capital du prêt et le solder.
Or je souhaiterait garder au final l’appartement.
Le prêt « in fine » est adossé à une assurance vie que j’ai alimenté en parallèle (nantissement) : il me resterait un petit delta à financer entre le capital atteint de l’assurance vie et le capital du prêt in fine.
Ma question est de savoir si il est plus intéressante de solder le prêt et donc de rajouter ce qu’il manque à partir de mon épargne, ou de le garder encore (date de fin du prêt = 2035).
Pour le Scellier en tant que tel, j’ai accumulé du déficit foncier (régime réel foncier) et j’ai compris qu’il fallait d’abord que je le « solde » (l’utilise) avant de passer en régime micro foncier (l’abattement de 30% deviendrait plus intéressant que la déduction seule des intérêts d’emprunt du « in fine » vu que je n’ai plus les 15% de défiscalisation du scellier classique).
Quels seraient vos conseils / avis pour « ré-équilibrer » tout ça intelligemment entre le prêt in fine (à rembourser par anticipation ou non), le capital dont je dispose dans l’assurance vie en nantissement et l’impact sur mon imposition ?
Merci !
Bonjour,
Pour te répondre il manque:
- Le taux du prêt infine
- Le rendement de ton Assurance Vie (je suppose que c’est du fonds euros)
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Alors taux du prêt in fine : 4,4%
L’assurance vie en nantissement est sur fond euro effectivement, donc en moyenne 2/3% max.
C’est bien cher pour un crédit pris il y a 9 ans (le problème de ce type de montage, c’est que c’est bien plus dur de renégocier en période de baisse des taux).
Pourquoi souhaites tu conserver le Scellier:
- Difficile de revendre dans de bonnes conditions?
- Rendement satisfaisant même après l’avantage fiscal?
Si de toute façon, il n’est pas intéressant de passer les intérêt du prêt en charge et que ton AV couvre presque le montant du prêt, je comprends que ce soit tentant de le rembourser par anticipation.
Merci pour tes commentaires.
Effectivement le taux du prêt était « très élevé » avec le recul… le commercial de l’époque était bon (ou moi trop naif) en arguant que plus le taux était élevé plus je génèrerais de deficit foncier pour baisser mes impôts … je n’avais pas conscience des plafonds de déficit foncier à l’époque.
Mon rendement actuel est de 3,8% en net net (tenant compte des charges et du déficit impôts annuel généré par les mensualités du prêt in fine).
Mon rendement deviendrait (si j’exclu la déduction du prêt, donc après remboursement du prêt) :
- en régime micro foncier de 2,3% en net net
- en restant en régime réel de 2,2% en net net
Le cash flow est positif mais effectivement pas très rentable : je souhaite garder l’appartement pour à horizon 3/4 ans y héberger l’un de me enfants ou garder un pied à terre en région parisienne. Je ne trouverais pas l’équivalent aujourd’hui sur le marché en terme de localisation et de prix.
Vu que tu prévois d’avoir usage du bien à titre personnel ça justifie de le garder.
Pour le prêt, d’un point de vue purement financier tu empruntes à 4.5% pour placer à 2/3 donc autant solder ce prêt. Sachant que tu pourras toujours emprunter à nouveau dans des conditions similaires le cas échéant.
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