Sam
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Bonjour,
Je cherche à savoir s’il est possible de sortir d’un Pinel qui vient de débuter pour basculer sur une location en LMNP?
Mon bien est neuf, livré il y a 6 mois mais j’ai complètement changé de situation entre le moment ou j’ai signé le Pinel et la livraison (2 ans d’attente) et je n’ai plus du tout la même fiscalité. En gros, j’ai eu 2 enfants supplémentaires (donc 3 au total) et je paie donc beaucoup moins d’impôts. L’avantage fiscal que je pouvais dégager sera donc perdu et je comptais dessus pour retrouver un cashflow équilibré. Sans cela, j’ai un effort d’épargne de près de 300€/mois.
J’avais lu que pour sortir d’un Pinel il fallait bien entendu rendre l’avantage fiscale reçu mais de mon coté, il n’a pas commencé. Je précise que le bien a été loué 15 jours après sa livraison (en mai 2023) et les locataires ont un bail d’un an.
Je ne veux évidemment pas les mettre à la rue mais l’idée est de passer sur un dispositif plus adapté à ma situation pour ne pas perdre d’argent (ou le moins possible).
Merci pour vos retours.
Rewol
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Hello,
Tant que tu n’as pas perçu d’avantage fiscal lié au Pinel, tu peux décider de changer le mode de location et renoncer à l’avantage fiscal. Ca devient un achat neuf classique. Tu l’auras peut être payé un peu trop cher, mais mieux vaut renoncer rapidement pour que cet investissement corresponde mieux à ta situation.
En écrivant que le bail est d’1 an, c’est que tu as déjà loué meublé, c’est bien ça ?
Tu dois alors immatriculer ton activité de loueur meublé et réaliser une compta LMNP.
Il faudra que tu estimes ton bien en espérant que sa valeur soit supérieure au prix d’achat car tu ne pourras sans doute pas déduire les frais d’acquisition.
Je suis aussi intéressé par la discussion mais je ne comprends pas bien, comment pouvez vous avoir un bail d’un an sur un Pinel?
Normalement c’est une location nue donc 3 ans.
Si vous avez loué en meublé vous avez déjà renoncé et vous n’avez qu’à trouver un comptable pour faire une demande de Siret et débuter le LMNP.
Vous avez 1 mois après le début de la location pour le faire, même si ce délai est dépassé ce n’est pas très grave la majorité des gens ne le font pas dans les temps et ça se rectifie facilement (c’est le comptable qui fait tout)
Sam
4
Je me suis mal exprimé. Le bien est en agence. J’ai tout délégué avec toutes les assurances qui vont bien (premier achat je ne voulais pas de galère). Du coup, il est loué en nu à des particuliers dont les revenus respectent le plafond Pinel. J’ai vérifié et mea-culpa, le bail est de 3 ans.
Du coup, dans ces conditions, je ne pas s’il est encore possible de renoncer au dispositif. Effectivement, j’aurais acheté le bien plus cher que le marché mais en ayant des loyers un peu plus important que plafonné, je me dis que je peux être à l’équilibre. Après je ne maîtrise pas toute la fiscalité du LMNP à savoir si finalement je serai gagnant ou non. Pas facile tout ça…
En location nu sans Pinel, le tout gérer par une agence ça va faire un rendement net net très bas normalement.
Le bail étant déjà signé est ce que le loyer qui est dessus rempli les conditions Pinel? Si oui vaudrait peut-être mieux faire un Pinel finalement sauf si il y a un moyen de rompre ce bail rapidement et de passer en LMNP. Des experts sur le sujet?
Rewol
6
D’accord avec Shonen, c’est TRES difficile de rompre un bail signé.
Donc tu es parti sur une location nue d’un bien neuf en agence. C’est en effet pas l’idéal mais c’est en faisant des erreurs qu’on apprend.
L’intérêt du meublé (LMNP) est sa fiscalité qui te permettra grâce aux amortissements de ne pas payer d’impôt sur tes revenus locatifs pendant plusieurs années.
Je crains que tu ne doives attendre la fin du bail pour passer de nu à meublé, sauf si tes locataires décident de partir avant…
Puisque tu perds l’avantage Pinel, veille bien à ce que l’agence applique bien les augmentations de loyers annuelles (+3,5%) et qu’ils refacturent la TEOM aux locataires, il y en a encore beaucoup qui oublient et ça te coûte de la rentabilité
Sam
7
Merci pour ces conseils. Effectivement c’est en se trompant qu’on apprend.
Concrètement, sortir d’un Pinel passe par qui et qu’elle est la démarche? Les impôts?
Je trouve que très peu d’infos sur le sujet.
Techniquement tant que tu n’as pas fait ta déclaration d’impôt de l’année prochaine tu n’as jamais été en Pinel. C’est les Cerfa correspondant à l’engagement de location qui font que ça devient un Pinel pour les impôts.
2044 EB pour l’engagement de location
2044 pour les revenues fonciers
2042 RICI pour la réduction Pinel
Sam
9
Effectivement, je n’ai pas encore fait de déclaration. Du coup, si je ne la fais pas, je pars pour 3 ans de bail avec loyers plafonnés, l’imposition sur le foncier qui va avec, plus d’avantage fiscal (même très réduit mais au moins il annule l’impôt). C’est pas la panacée mais je crois que c’est l’étape nécessaire si je veux en sortir. Sauf si a un moment les locataires décident de partir avant la fin du bail, là je serai libéré plus tôt.
Oui mais attention, lors de la saisie des CERFA pour indiquer que c’est un PINEL, tu as l’obligation de le louer sur une durée allant de 6 ans à 12 ans => choisir 6 ans (basic).
Si tu souhaites arrêter le PINEL avant la fin de la durée, admettons 6 ans, tu devras rembourser la totalité du crédit d’impôt.
En synthèse :
Si tu déclares un PINEL, tu dois rester 6 ans puis le passer en LMNP
Si tu déclares un PINEL et que tu l’arrêtes avant les 6 ans (par ex: lors de la 3e année), tu dois rembourser la totalité du crédit d’impôt perçu = 3 ans de crédit d’impôts.
Si tu ne déclares pas en PINEL, il sera en location nue à un prix loyer avantageux pour ton locataire actuel et avec un risque d’avoir de l’impôts sur le foncier.
Pour finir, ça se mesure de rembourser le crédit d’impôts perçu et passer en LMNP avec un loyer plus haut
Sam
11
Merci pour ton retour.
Pour le Pinel, je ne savais pas que la durée était à renseigner au moment de la première déclaration puisque j’avais déjà mentionné la durée de 9 ans dans les contrats de réservations.
Si seule la déclaration fait foi, alors je cocherai 6 ans. Ça réduira la pénibilité.
Vous savez comment je pourrais connaître le montant possible de location en LMNP de mon bien? En dehors des annonces sur Leboncoin.
Avec plaisir, la communauté sert à ça !
Oui pour connaitre le montant max de ta location PINEL tu dois te référer uniquement au simulateur du gouvernement. En fonction de la zone, m², etc. l’état est en mesure de déterminer le montant. Ensuite tu peux confronter avec le marché si le simulateur te donne un montant trop haut. Ton agence est aussi en mesure de te donner son conseil.
Par contre j’ai du mal à comprendre pourquoi tu cherches le montant max alors qu’il est déjà loué… tu as pris quoi comme montant ?
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Je rebondis sur mon précédent message car vous ne semblez pas bien l’avoir compris.
Ce que vous avez fait ou rempli lors du contrat de réservation n’a aucun impact sur le Pinel. Comme je l’ai mentionné c’est le CERFA lors de la déclaration d’impôts qui fait foi.
Vous n’avez pas rempli ce CERFA donc pas de Pinel, vous pouvez louer 3 ans jusqu’à la fin du bail et passer en LMNP
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Sam
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Non c’est le montant en LMNP que j’aimerais connaître. Celui en Pinel je le connais bien ^^
Je ne sais pas s’il y’a une méthode ou un site où je peux savoir ça. En dehors de regarder les annonces de biens similaires sur Leboncoin
Sam
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C’est bon à savoir, si je le déclare du coup, je mettrai à coup sûr 6 ans.
Car partir sur un bien nu avec loyer plafonné pendant 3 ans, (donc la moitié du Pinel) ne me tente pas des masses. Merci du tuyau du coup car tu viens de me faire gagner 3 ans 
Rewol
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Tu veux connaître le loyer mensuel en LMNP c’est ça ? le mieux est de checker sur meilleursagents. Note qu’en meublé, tu as un loyer généralement 15% supérieur qu’en location nue (sans compter les plafonds Pinel).
L’intérêt du LMNP est surtout fiscal : pas d’impôt sur les loyers pendant longtemps…
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Je me permets de réagir car je suis dans une situation à peu près identique (mais en Scellier arrivant à la fin des 9 ans). Attention sur un point (complémentaire à fin du bail) : on ne peut pas passer de location nue à meublé tant qu’il existe un déficit foncier dans les 3 années précédant le changement. Il faut ajouter à ces 6 ans de Pinel, la durée de consommation du deficit foncier accumulé.
Sinon l’Administration Fiscale est en droit de réintégrer ce déficit à vos recettes afin de les imposer ou de demander le remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit.
Rewol
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Bonjour,
En effet, mais l’obligation de louer Nu pendant 3 ans après la fin de la consommation du déficit foncier n’est pas liée à la défisc (Pinel ou Scellier). C’est le cas pour tout déficit foncier en location nue.
Dans le cas de Sam, nous sommes en première année de défisc Pinel, rien n’est déclaré, il est donc possible de « sortir » du régime Pinel sans même y être entré.