Sratégie investissement à crédit | SCPI

Lucas130 · Mai 11, 2024, 3:07

Bonjour à tous,

Je vous adresse ce message pour vous présenter ma stratégie que je souhaite mettre en place, et j’aimerais avoir vos avis à ce sujet, qu’ils soient positifs ou négatifs.

Je me présente brièvement : Lucas, 20 ans. Je travaille et je bénéficie d’un logement de fonction, ce qui signifie que je n’ai pas de factures d’eau ni d’électricité à payer, ce qui me permet d’épargner un bon pourcentage de mes revenus.

Je peux mettre environ 1100 euros de côté par mois.
J’ai déjà 12000 euros de matelas de sécurité sur LEP/Livret Jeune/Livret A.
Ma stratégie actuelle :

800 euros sur mon PEA. 50% SP&500 le reste en action à dividendes de qualité.
200 euros sur mon Livret A.
50 euros en DCA sur SCPI CORUM ORIGIN.
50-100 euros sur PeerBerry en fonction de mes éventuels dépénses dans le mois.

Concernant mon patroimoine actuel

12700 euros Matelas de sécurité
1800 euros PEA
5150 euros sur Assurance Vie ouverte depuis 11 ans
4000 euros sur SCPI CORUM, 60% Corum Origin, 20% CORUM XL, 20% CORUM EURION.
500 euros Peerberry

Voilà, maintenant que vous connaissez ma situation, je voulais avoir des conseils pour savoir si c’est une bonne idée. Je souhaite créer un projet pour l’année 2025 : effectuer un crédit immobilier d’une somme de 50 000 euros pour les investir dans différentes SCPI qu’il faut que je sélectionne, environ 3 à 4 (j’ai déjà IROKO dans le viseur).

D’après les calculs de LOUVE INVEST, après impôts, prélèvements et le reste… cela me demanderait un effort d’épargne mensuel d’environ 65 euros les premières années.

Est-ce une bonne idée d’empiéter sur mon taux d’endettement si je souhaite acheter de l’immobilier en vue de la location dans les prochaines années ? Les banques prendront-elles en compte les revenus des SCPI ? Comment trouvez-vous l’idée dans son ensemble ? Quels sont les ajustements que vous effectueriez ? Avez-vous des conseils pour ceux qui sont déjà passés par là ?

Comme vous pouvez le constater, c’est encore assez flou pour le moment, mais c’est un projet auquel je réfléchis sérieusement ! Toute critique constructive est la bienvenue, je suis encore un débutant.

Je vous remercie d’avoir pris le temps de lire et je vous souhaite une bonne journée.

Lucas

Lucas130 · Mai 14, 2024, 8:42

Up
Je prends tout les avis !

Michel12 · Mai 14, 2024, 10:04

Tu as déjà une bonne stratégie globale.
Renseignes toi sur le démembrement en SCPI. Ça pourrait être très intéressant.

Kaizi · Mai 14, 2024, 10:42

Salut Lucas,

Je souhaite faire la même chose mais en démembrement (l’effort d’épargne sera donc beaucoup plus important).
Le problème est de trouver l’organisme qui proposera un crédit immo, par exemple Louve Invest le propose mais uniquement sur les SCPI qu’ils proposent ce qui exclu Corum.

Je suis en cours de renseignements pour souscrire à l’offre du service Consumer Finance du CA, voici un site qui pourrait t’intérésser

Pour ma part je sais que je ne voudrais pas acheter de bien immobilier à l’avenir ce pourquoi je me permettrai de faire ce crédit en nue propriété. Si ce n’est pas ton cas, il vaut mieux éviter par rapport à ton taux d’endettement

alexandre.gc · Mai 14, 2024, 11:42

Question con, mais pourquoi la fiscalité évolue à la hausse avec les années ? Il y a un abattement sur les intérêts d’emprunt à déduire de la fiscalité ?

nicoo07 · Mai 14, 2024, 1:14

Oui tu peux déduire les intérêts d’emprunt. Et comme leur montant baisse au fur et à mesure, la fiscalité augmente.
Une stratégie possible consiste d’ailleurs à faire des credits de 20 ans, et rembourser la partie restante en revendant une partie des parts au bout de 10ans quand le gain fiscal devient faible et les frais amortis, pour refaire un crédit sur une autre scpi. Ca permet d’optimiser la fiscalité et de diversifier les scpi

Kaizi · Août 24, 2024, 1:46

Bonjour à tous,

Je souhaitais créer un nouveau post, mais j’ai compté pas moins de 6 sujets concernant l’investissement à crédit en SCPI, je me permets donc de poursuivre celui-ci.

Je me présente Samuel, 25 ans en CDI (Ingénieur informatique en ESN) depuis 2 ans en octobre prochain. En Juillet 2023 je commence à m’intéresser aux finance personnelles et me forme en auto-didacte. En Janvier 2024 je me décide à ouvrir un PEA (chez le CA) pour m’exposer à la bourse au travers d’ETF, après avoir constitué mon épargne de précaution (LEP + LDDS + Livret Jeune). Je suis aujourd’hui à une TMI de 30 % et épargne (dépôt sur livret A) 500€ environ mensuellement

Je souhaite maintenant m’exposer à d’autres secteur (or, crypto et immo), je souhaite rester dans la simplicité donc hors de question de toucher à l’immobilier physique.
Je me suis donc intéressé aux SCPI, et plus particulièrement à l’effet de levier.

Après de longues démarches de recherches sur des taux intéressant des différentes entités, louve invest, la boutique des placements, epargnoo, ou en direct chez Corum.
On me propose actuellement 3,9 %(hors assurance et frais de dossier) pour un crédit immo chez ma banque (CA). Malheureusement je suis obligé de prendre une assurance emprunteur, le nantissement de mon PEA chez le CA ou de mes parts de SCPI n’est pas accepté.

Pour entrer maintenant dans le vif du sujet: je prévois d’emprunter 60 000 € sur 20 ans avec un apport de 10% dans les 6 SCPI suivantes:

Corum Origin
Corum Eurion
Corum Origin
Remake Live
Iroko
Cœur d’Europe

En utilisant le simulateur epargnoo (pas possible avec louve invest car présence de Corum), j’obtient l’estimation suivante (revalorisation des parts à 0%):

Ce ne sont que des on-dit, mais à priori lors d’un investissement en SCPI à crédit il serait plus simple de renégocier le taux avec un crédit immo contrairement à un crédit à la consommation affecté.
Je souhaitait un effort d’épargne inférieur à 300 €, étant donné que les intérêt d’emprunt (TAEG comprenant les frais d’assurance et de dossier) seront déductibles des
revenus foncier, je serait presque sur une opération blanche.

Merci d’avoir pris le temps de me lire, pourrais-je avoir vos avis ?

alexandre.gc · Août 29, 2024, 9:37

Ca ne me semble pas fou…
Sur le même site, j’ai fait une simulation d’achat de SCPI direct avec 6000€ de capital de départ et des investissements mensuels de 100€ avec dividendes 100% réinvestis durant 20 ans.
La simulation est équivalente à la tienne avec crédit, voir mieux (tu as un effort d’épargne de 119€/mois contre 100 dans ma simulation ci-dessous.

Après vient la fiscalité mais je ne suis pas convaincu que ça chamboule tout ça…

Anthony96 · Août 31, 2024, 12:47

Bonjour,

Je trouve que ton projet est intéressant. Selon moi, il faudrait que tu vises >1.5 point minimum de différence entre ton rendement espéré net de fiscalité et le taux de ton crédit. A ajuster avec la sélection de scpi. Bravo également d’avoir obtenu une offre dans cet environnement. Pourquoi ne pas emprunter sur 25 ans? Dans quelle caisse du CA as tu été ?

Au plaisir d’en discuter plus largement car j’ai un projet similaire. Difficile mais faisable. Courage.

Bigest · Août 31, 2024, 1:14

Hello,
En plus de la fiscalité qui réduit fortement les intérêts composés, tu as aussi l’inflation à prendre en compte. Dans ta simulation, tu prends en compte un montant net d’inflation. Donc 100 € tous les mois dans 10-15-20-25 ans ça sera surement plus que 100 € qu’il faudra mettre. Sans compter qu’on peut espérer que l’inflation fasse monter les loyers/part des SCPI et donc c’est un point de plus pour prendre à crédit.

En gros pour résumé, à crédit la valeur réel d’effort d’épargne va techniquement diminuer avec le temps via l’inflation tandis qu’on peut espérer une appréciation plus forte des parts et des loyers en même temps.
On est d’accord pour se dire que cette revalorisation est souvent pas très forte car les SCPI ont quand même tendance à forcer sur le rendement plutôt que l’appréciation possible des parts avec le temps.

Si certains ne sont pas d’accord, je serai intéressé d’avoir vos arguments. Car pour moi, c’est ça qui me fait prévoir de faire un achat à crédit plutôt que d’en prendre tous les mois.

Kaizi · Septembre 4, 2024, 8:17

Bonsoir à tous,

Je m’excuse pour le délai de réponses mais le changement d’utilisation de Finary pour la version gratuite m’a un peu blasé

@alexandre.gc
Je te remercie pour ton retour et d’avoir pris le temps de faire cette simulation.

Comma t’a répondu @Bigest, je ne pense pas que l’inflation soit négligeable sur une échelle de 20 ans. Je ne vais pas faire mon expert étant donné que je n’avais que 5 ans mais je pense que 100 € en 2004 avait une plus grande valeur qu’aujourhui
Je ne sais pas si on peut dire que mes 119€ d’effort d’épargne sont comparable à un investissement mensuel de 100 €. Le fait que je passe par un crédit me permettra de déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers. A partir de l’année 2 en plus de ton investissement mensuel, tu aura un impôt (annuel) à payer sur tes revenus de SCPI.

@Anthony96
Je te remercie pour ton retour, je vais garder en tête cet écart de 1,5 %. Alors pourquoi pas 25 ans ? Pour être honnête je ne suis pas à l’aise avec l’idée d’être endetté, même s’il y a la bonne et mauvaise dette. Je me suis dit est-ce que si tes 6 SCPI s’écroule et rapporte 0, pourra-tu toujours assumer la mensualité ? Sur 15 ans c’est assez lourd et sur 20 c’est acceptable pour moi. Avec un taux sur 25 ans on passait à 4% d’intérêt donc ça jouait un peu psychologiquement. Etant donné que je pourrai déduire les intérêts d’emprunts l’idée de partir sur une plage de 25 ans se tient aussi
Je suis passé par ma caisse régionale de base qui est celle du Nord Est. Mais ils m’ont rappelé que c’était exceptionnelle (c’est dans cette optique que j’ai ouvert mon PEA chez eux, avec des conditions tarifaires qui concurrencent les banques en ligne du moment)

@Bigest
Je te suis totalement

greyvador · Septembre 5, 2024, 3:43

Bonjour
Je vise aussi un montage SCPI à crédit

Pourquoi tu vises autant de SCPI ?
La diversification ?

Et Corum te permettrait de prendre autre chose que du Corum ?

Juste une question, tu sais au final combien cela couterait avec tout intégré ?
Le TAEG donc

Sinon par rapport à ton projet, le crédit pour les SCPI te fait monter à combien de taux d’endettement ?
Parce que l’effort d’éparge est une chose mais le taux d’endettement un autre.
et il ne faudrait pas trop entamer le tien

David

Kaizi · Septembre 5, 2024, 8:53

Bonsoir,

Effectivement, investir sur 6 SCPI est une volonté de diversification. Il n’est pas envisageable pour moi de m’endetter sur 20 ans sur 2 néo SCPI

Souscrire à un crédit chez Corum ne permet que d’investir sur des SCPI Corum. Souscrire à un crédit chez Louve ou Epargnoo ne permet pas d’investir sur les SCPI Corum.
De plus ces 3 acteurs proposent des credit avec des taux quasi-similaire

Non je n’ai pas encore le TAEG final, c’est pourquoi je ne l’ai pas donné. Et ce crédit me fait un taux d’endettement à pratiquepent 30%, sans prendre en compte les revenus de SCPI.

Julien73200 · Mai 16, 2025, 2:27

Bonjour à tous,

Ne souhaitant pas réouvrir un nouveau topic, voici mon post
Je souhaiterais que vous me donniez votre avis sur ma situation et mes idées d’investissements du moment

Je suis ingénieur de 35 ans chez EDF avec deux enfants en bas age, en couple, et propriétaire de ma RP. Patrimoine net total : environ 220ke net.
Etant passionné par le milieux de l’investissement, depuis mes 18 ans, je lis, et ai réalisé plusieurs types d’investissements (plus ou moins bon…). Tel qu’un investissement locatif en direct un peu trop risqué… Avec la gestion d’impayés de loyers qui m’ont marqués…

A ce jour, mon patrimoine est orienté en deux blocs principaux : les marchés financiers avec plusieurs supports (PEA/PEE/CTO/AV…) uniquement en ETF ; ainsi qu’en immobilier avec ma RP et des SCPI dans une AV Linxea.

Avec l’age, et le retour d’expérience d’une exposition aux marchés boursiers depuis le début de ma majorité, j’ai un sentiment de ne pas avoir fait correctement grossir cette poche d’actif (peu de gains par rapport à la théorie des intérêts composés… expliqué par plusieurs mauvaises décisions de stocks picking et un DCA trop long).

Depuis quelques mois, j’ai (à nouveau) pour idée de stabiliser mes revenus passif grâce à l’immobilier, tout en investissant assez pour dégager un cashflow positif.
Cela me permetrait d’avoir plus de flexibilité (changement de travail, ré-investissement dans d’autre support tels que des ETF…)
Cependant, n’ayant que peu de temps entre le travail et les enfants, il me parait compliqué d’investir dans l’immobilier physique.

J’ai donc contacté plusieurs sociétés spécialisées en SCPI (La Centrale des SCPI, LouveInvest, FranceSCPI…), nous sommes arrivés à cette solution : investir 200ke en SCPI purement européennes dont 100ke en apport et 100ke à crédit sur 25 ans.
Cette solution permet un cashflow positif (un gain) d’environ 250e/mois ainsi que d’utiliser l’effet de levier bancaire.
Le taux de distribution du portefeuille est estimé à 6% net de fiscalités étrangères.
Cependant, ayant une TMI à 30% avec un taux moyen d’imposition sur l’IR à 5% (grâce aux divers abattements), les revenus étrangers se verront imposés avec une fiscalité résiduelle française à 25% (TMI - Taux moyen d’imposition IR).
Ces parametres ont été pris en compte dans la simulation.

Qu’en pensez-vous ? A ma place, est-ce que vous confirmeriez cet investissement ?

Dans l’attente de vous lire

GM76 · Mai 16, 2025, 9:07

Moi qui est également investi à crédit en SCPI (100k) sur 25 ans après 18 mois je regrette un peu.
Le manque de flexibilité lié au crédit (qui est pour moi un conso affecté) en est la principale raison.

Kaizi · Mai 17, 2025, 12:13

Hello Julien,
Alors dans un premier temps, merci à toi de ne pas avoir initier un nouveau topic

Concernant ta situation:

Ton investissement locatif est-il toujours d’actualité ? Si oui te rapporte-t-il moins de 15000 par an ? La déclaration des revenus de SCPI au régime micro foncier pourrait être intéressante.
Un effort d’épargne de 250 € est supposé dans ta simulation, ça signifie un cash flow négatif de 250 €. Je serais surpris de pouvoir être au moins en cash flow neutre avec ce taux
Je trouve le taux étonnement élevé au vu de ce que peux proposer Louve Invest.
Pour se rapprocher au mieux de la réalité, tu devrais enlever la revalorisation de TD et de la part
Le taux de distribution de 6% correspond à la moyenne des TD net de fiscalité étrangère versés en 2024 ou au TD cible ?

Julien73200 · Mai 17, 2025, 8:52

Bonjour @Kaizi,

Merci pour ta réponse.

Voici les éléments :

Mon investissement locatif n’est plus d’actualité.
250€/mois est un gain d’épargne malgré qu’il soit dans l’effort d’épargne (il serait négatif sinon) => 1000€ de revenu mensuel net de fiscalité étrangère -600€ de mensualité de crédit - 150€ d’impôt = gain mensuel de 250€ net de toutes fiscalités
Le TD de 6% net de fiscalité étrangère est une moyenne des TD constatés ces dernières années avec des SCPI anciennes et jeunes (CORUM / Comète …) le TD brut moyen est de 7,5%.
j’ai contacté louveÎvest, il propose exactement le meme taux. Mais me déconseille d’y aller, alors que FranceScpi a réalisé cette simulation que je trouve cohérente avec mes souhaits mais cela me paraît bizarre qu’elle soit véridique sachant le taux d’emprunt dépasse le taux de distribution net de toute fiscalité (4,5%).

Julien73200 · Mai 17, 2025, 8:59

Bonjour @GM76,

Merci pour ta réponse

Pourrais-tu développer? Qu’est ce qui te déçois par rapport au prêt conso ? Qu’entends tu part flexibilité ?

As tu investi en SCPI européenne ? Est ce que les revenus sont à la hauteur des attentes ?

GM76 · Mai 17, 2025, 9:10

Hello,
Aujourd’hui ce type de prêts n’est pas renégociable comme le sont par exemple les prêts immo. J’ai découvert ce point après la signature.

Les 2 SCPI ne sont pas 100 % européenne.

L’autre point est que l’estimation du cashflow mensuel était clairement surestimé (en intégrant la partie impôts foncier).
D’ailleurs je te conseille de demander une simulation sans la revalorisation des parts. Pour le moment en 18 mois j’en ai eu aucune.

Le seul point positif est la partie déduction des frais de crédit que j’ai pu intégrer sur ma déclaration de revenu et qui contrebalance un peu les mauvaises surprises.

Kaizi · Mai 17, 2025, 12:01

Mais tu as déjà fais ton choix de SCPI ou pas encore ? Soit vigilant avec les nouvelles SCPI, Comète c’est sa première année de distribution suite à sa collecte et son TD cible est de 6% brut de fiscalité.
Effectivement pour le cash flow je n’avais pas vu que l’apport était égal au montant emprunté. Dans ce cas effectivement l’opération est intéressante si tu es près à immobilisé ces 100000 €