Stratégie à long terme

Rem · Janvier 4, 2025, 8:20

Bonsoir à tous,

tout d’abord merci de prendre en considération ma situation et de m’éclairer sur ma stratégie à long terme. Etant sur Finary depuis quelques semaines, j’ai pu prendre quelques informations grâce à la communauté mais chaque situation est différente donc je vous permet de vous développer la mienne :

Ma situation perso :

29 ans, en couple mais pour le moment chacun gère ses comptes comme il le souhaite (ma copine gagne bien sa vie), sans enfants.

Objectifs (à long terme)

être indépendant financièrement (à très long terme même, cela prendra le temps qu’il faudra)
Assurer une succession favorable

Ma situation financière actuelle

Je gagne 4k nets par mois qui me permettent d’économiser 1.5k par mois (car je souhaite continuer à me faire plaisir et faire plaisir ma copine, à voyager). Je suis locataire.

Actions/ETF (PEA chez Boursorama ouvert il y a 5 ans avec une petite action dessus)

Ces 1.5k je les investis chaque mois sur des ETF de la manière suivante :
→ 40% sur le king Nasdaq100
→ 40% sur le S&P500
→ 15% sur MSCI Emerging markets
→ 5% cryptos (Bitcoin et Etherium)

J’ai commencé il y a 2 mois lorsque j’ai signé mon CDI, j’ai donc 3k sur mon PEA.

Cette stratégie parait offensive mais avec l’élection de Trump je crois vraiment que les grosses sociétés américains vont en tirer profit avec notamment la baisse de leur impôt.
Je ne pouvais pas tout miser sur le king car étant très volatile, j’avais pas envie de prendre ce risque là non plus, malgré mes convictions et le fait qu’il ait le rendement le plus élevé de tous, depuis 30 ans.
Que pensez-vous de ma stratégie DCA ?

Livrets

LEP : 10,4K (encore éligible 2 ans)
Livret A : 23K
Compte courant : 8K (je viens de vendre ma voiture à l’instant, je dois les mettre quelque part)

Bref, l’argent sur mes livrets est beaucoup trop important au vu de ce que cela rapporte. J’aimerais garder comme épargne de précaution le LEP et voilà.

Immobilier papier/physique :

Autre :

J’ai 29 ans et je commence à peine (malheureusement) à m’intéresser à la finance, d’où mon argent pour le moment mal placé. J’ai perdu pas mal de temps et je n’ai pas envie d’en perdre encore plus…

Quelle serait la meilleure stratégie long terme pour moi afin d’atteindre mes objectifs ?

Je ne suis pas fermé à quelque chose, je suis prêt à prendre des risques mais je ne suis pas prêt à prendre les risques maximums non plus. Tous les investissements ont leur bon et mauvais côté mais je suis incapable de voir quelle serait la stratégie la plus optimale pour mon cas…

Chaque conseil sera précieux pour moi

Syl · Janvier 5, 2025, 8:59

J’aurais au contraire enlever le S&P500 pour mettre tout le sur le Nasdaq ou bien un peu sur Eurostox 50.

Quand tu parles de succession, pense à l’assurance vie : soit orientée SCPI, soit financière ou une de chaque. Corum Life et Linxea reviennent souvent dans les échanges si tu veux creuser.

Rem · Janvier 5, 2025, 10:42

Ok je vais alors faire 80% Nasdaq, 15% MSCI Emerging markets et 5% cryptos.

Je vais creuser concernant les SCPI. Pour les SCPI financière, j’ai entendu dire qu’il était plus judicieux de ne pas mettre un apport trop conséquent par rapport au montant emprunté, tu me confirmes cela ?

Syl · Janvier 5, 2025, 11:05

Bien !

Je voulais plutôt dire « Assurance vie financière » càd sans immobilier. J’investis en SCPI uniquement via l’assurance vie pour ne pas être embêté fiscalement.
Exemple l’assurance vie Corum Life est quasiment 100% SCPI (les leurs) et un peu de fonds euro/actions (t’es obligé dans la répartition, mais tu choisis les %).
Tu as d’autres assurances vie qui elles n’ont pas de SCPI dedans ou bien peu et t’es pas obligé d’en prendre.

Dan20 · Janvier 5, 2025, 12:08

bjr rem,

tres judicieux de commencer a t’intéresser a ton éducation financière, ton toi de 60 ans te remercie d’avance.

La liberté financière est un bel objectif, et pour y arriver, tu dois tout d’abord te poser qques questions (je me les suis toutes poser…) :

que feras tu professionnellement apres (aimes tu ton job, ou quel est celui que tu aimerais faire sans contrainte ?
ton conjoint suit il tes projets (j’ai repris le taf apres avoir enfin avoir atteint cet objectif, car ma conjointe a peur pour sa retraite, donc …) ?
quel montant de rente souhaites tu atteindre ?
quelle vie veux tu mener simplement (si tu veux faire un potager avec 4 poules dans la creuse, il te faut moins de rente que si tu veux passer 6mois a l’ile Maurice…)?

Ensuite, et comme a tous mes posts ici, la bonne stratégie est celle ou tu te sens le + a l’aise.
Tout le monde va te dire sa popote (etf machin, assurance vie truc…).
J’ai commencé a investir pour mettre un poil de peps, j’avais besoin de ca. Et toi ?
La première pierre de l’investissement est l’immo, pour la bonne raison du levier bancaire (tu peux investir avec peu ou pas d’argent…). Bien entendu, l’immo a ses avantages et inconvénients, comme tout d’ailleurs, dont il faut absolument connaitre (sci, holding si besoin, defisc, travaux, gestion, compta…).
Mais en faisant correctement les choses, ya pas mieux (j’ai acquis 9 biens en 5 ans…).

Apres, rien ne t’empêche de faire un peu de tout, mais forme toi un max !!
J’investis toutes les semaines sur mon cto (actions a dividendes réinvestis automatiquement).
J’investis de temps a autre sur mon pea (je privilégie les us depuis 2 ans, et maintenant Trump… sp500 a fait +33% en 2024, le cac a fait -2…).
J’investis regulierement en cryptos (attention a la volatilité tres forte qui m’a rendu au debut insomniaque…).
Et je continue un petit achat a credit dans l’immo, histoire de financer ma retraite a moindre cout.

Mais lis, apprends, regarde YT ( les bons, pas ceux qui te promettent la ferrari en mettant 100€ en bourse…).

j’espere t’avoir apporter qques pistes de réflexion,

bon investissement

Rem · Janvier 5, 2025, 2:34

Ok je vois. De combien est le rendement annuel moyen chez Corum life ? Et surtout en es-tu satisfait ? Je connais bien quelqu’un qui travaille là bas en plus, mais vaut mieux poser ses questions à une personne extérieure.

Rem · Janvier 5, 2025, 2:49

Salut Dan, tout d’abord merci pour ce long message et toutes ces explications.

Je connais mon projet de vie, je sais vers où je veux tendre, pareil pour ma copine.

Niveau stratégie, je me sens à l’aise et confiant avec l’achat d’ETF et c’est pour cela que je continue d’y investir tous les mois. Cependant, j’ai besoin de diversifier avec l’argent qui « dort » sur mes livrets et pour le reste, c’est l’inconnu pour moi, et il est là le problème.

Pour l’IMMO, est-ce que faire l’achat en LMNP (un studio ou T2 à 100k) dans une ville moyenne avec 30k d’apport serait la bonne solution pour moi pour démarrer ?
Le cashflow pourrait y être positif et pourrait donc me permettre de continuer à investir dans la pierre, comme tu l’a fait.

Je continue à me former un max grâce à Mounir et Finary, mais j’ai encore de la marge

Dan20 · Janvier 5, 2025, 3:23

Si deja t’es en phase avec ce que tu as mis en place et avec ta conjointe, c’est cool !!

L’immo reste un vaste sujet et je te conseille vivement de continuer a te former sur le sujet, puisqu’il est large (compta, fiscalité++++, travaux, gestion…)

Je ne suis pas fan du lmnp (ca reste personnel…) , car on l’a présenté comme une superbe solution , simple avec son regime fiscal. Aujourd’hui, l’etat est en train de changer les règles et ce manque de visibilité m’effraye un peu.
Le meilleur endroit pour investir est celui que tu connais, avec un prix d’achat correct qui permet d’avoir une renta correcte (généralement, petite ou moyenne ville autour de 2000€ le m2…).
Tjrs tout refaire a neuf, puisque le locataire t’appelera pour un soucis d’électricité ou plomberie (le lmnp ne te permet pas de deduire les frais). Apres, tu mets l’apport qu’il faut (le moins possible…) pour etre en cash flow un poil positif pour ne pas etre trop bloqué pour le prochain investissement.

j’espère t’avoir aidé.

bon investissement

Syl · Janvier 5, 2025, 4:17

Tu peux aller regarder leurs « promesses » sur leur site mais de ce que j’ai entendu c’est supérieur à la moyenne du marché.

J’y suis que depuis août 2024 donc pas de recul autrement.

Rem · Janvier 28, 2025, 9:59

Bonsoir,

merci à vous 2 pour les conseils précieux, c’est important pour moi qui débute dans le domaine de l’investissement.

Pour rebondir par rapport aux conseils de @Dan20 , j’ai maintenant trouvé un appartement en centre-ville d’une ville moyenne (environ 100k habitants), d’où je suis originaire afin d’établir un investissement locatif en LMNP. Il s’agit d’un studio de 32m2.

Prix d’achat 99000€ (frais de notaire et d’agence inclus), négociable selon l’agent immobilier à un prix d’achat entre 87000€ et 94000€ (frais de notaire et d’agence inclus). Soit l’appartement seul situé entre 75000€ et 85000€.
En calculant la rentabilité nette (avec impôt régime micro-bic), elle va de 5,42% à 6,13% en fonction de combien j’arriverais à négocier le prix de l’appartement. Pas de travaux à prévoir, l’appartement a été rénové pour la vente.

Concernant le cash flow, les recettes seraient de 449€ (avec un loyer à 600€ par mois hors charge) et les dépenses de 442€ pour un achat au prix maximum, c’est à dire à son prix actuel avec un apport de 25k et un crédit à 3,50%. Donc il serait positif dans tous les cas

Qu’en pensez-vous ? Dois-je faire ce premier achat immobilier ?

Dan20 · Janvier 28, 2025, 10:22

salut rem,

les chiffres ont l’air bons, pas fous mais corrects.

Est ce que le bien serait , a ton avis, facilement vendable ?
Est ce qu’avec ton apport, il te reste du cash pour une autre éventuelle opération (dsl, ls flemme de reprendre les posts …) ?
Plus les biens sont grands, moins ils sont chers au mètre carré, donc serais tu a l’aise avec des biens + importants (immeuble de 3/4 apparts) ?

Pour un premier achat, tu ne prends pas un gros risque, donc ca peut etre sympa pour commencer…

Oliverq · Janvier 29, 2025, 10:06

Hello,
Déjà si tu as pour projet d’acheter une RP à un moment, même si c’est dans 10 ans, je te déconseille de vider tes livrets. Garde au moins 10K sur un livret ou un F€ d’AV, ça t’évitera de vendre des positions PEA ou crypto à un moment défavorable. Ces 10K te paraissent beaucoup aujourd’hui mais c’est négligeable à l’échelle des sommes que tu vas investir tous les mois sur des années et qui vont actionner les intérêts composés.

Ouvrir une AV c’est optionnel je pense, si tu en veux prends un contrat flexible type Linxea Spirit 2. Corum Life c’est verrouillé et inflexible au possible, tu ne choisis pas tes supports, pas d’arbitrages, plein de frais cachés etc. Corum Origin est une excellente SCPI, le reste c’est no go.

Pas de soucis pour être très agressif sur le reste de ta stratégie avec bourse + crypto si tu es à l’aise avec ça.
Si tu fais de la crypto en face, je choisirais le S&P 500 comme ETF principal plutôt que le Nasdaq histoire de ne pas être dépendant uniquement de la tech. Tu profiteras ainsi de la performance d’autres secteurs.
Le MSCI emerging markets j’éviterais, ça fait des décennies que ça sous-performe et ça ne changera pas. Les 15% je les mettrais plutôt en crypto sur un DCA BTC.

Le locatif c’était le bon plan avant 2020, là on cumule prix très élevés et taux élevés, à mon avis c’est un placement du passé. A part si tu as des grosses compétences dans le bâtiment pour gérer toi-même et y passer énormément de temps.

Tu as une capacité d’épargne très solide et tu as l’air de savoir où tu vas, bonne chance à toi !

Rem · Janvier 29, 2025, 9:07

C’est un studio dans une ville moyenne en centre ville donc je suppose qu’il se revend (voir photos), après tout dépend de quelle sera la conjoncture dans le futur, si le taux d’intérêt diminue je te dis oui, s’il augmente et que les transactions immobilières continuent de diminuer je peux pas en être sûr à 100%.

En mettant 25k d’apport, il me restera 12k qui sera mon épargne de précaution sur livret.
Je continuerai à investir 1.5k par mois sur mes ETF (et un peu de crypto) donc c’est ça qu’il va me rester pour continuer l’investissement. C’est également ce que tu suggères ?

Niveau gestion, je préférerais commencer avec un seul appartement car je ne me sens pas de gérer 3-4 locataires, je préférerais en avoir un pour prendre de l’expérience et acheter d’autres appartements par la suite, lorsque j’aurai à nouveau de l’apport.

Oui c’est ce que je me dis, j’ai l’impression que c’est le bon appartement pour commencer.

Rem · Janvier 29, 2025, 9:18

Hello! Merci d’avoir pris le temps de me répondre.

Alors oui je prévois après l’achat de garder 12K sur mes livrets en tant qu’épargne de précaution et comme tu le dis, pour pas vendre mes positions PEA ou crypto à un moment défavorable.

Après renseignements, l’AV n’est pas quelque chose qui m’attire pur le moment…

S&P comme ETF principal plutôt que le Nasdaq ça me parle, un petit peu moins performant mais moins volatile également. Et comme tu dis, pas être dépendant uniquement d’un secteur. Passer de 5% à 20% de crypto ferait une stratégie encore plus agressive qu’elle ne l’est maintenant, après je crois au BTC ou ETH donc pourquoi pas. Quelle serait une stratégie plus défensive mais cohérente et complémentaire avec du S&P à établir pour mettre 15% de mon investissement mensuel (tout en conservant 5% dans les cryptos) ?

Par rapport au locatif, malgré le fait que le cashflow est positif et que le rendement net est intéressant, ce ne serait toujours pas un bon investissement selon toi ? Mon beau-père est dans le bâtiment et serait disponible pour tout travaux « en cas de galère ». Par contre moi je ne suis pas un expert en bâtiment. Je suis cependant près à investir de mon temps.

Merci !

Oliverq · Janvier 30, 2025, 11:23

Tu fais bien pour l’AV, en ouvrir une c’est utile, mais ce n’est pas un support d’investissement très intéressant.

Pour tes 15% à côté du S&P je ne vois pas trop d’autre ETF qui t’apporterait diversification ET performance. L’Europe, Emerging Market, Small caps évoluent dans le même sens donc ne diversifient pas, et sous-performent les US. Il y a les actions à dividende sinon qui sont moins volatiles.
Si tu veux du vraiment défensif il faut regarder d’autres classes d’actifs, du côté des obligations et/ou fonds monétaires en CTO. C’est un placement qui peut parfaitement faire office de réserve de cash en cas de crash boursier !

J’ai l’impression que tu n’as pas tout comptabilisé dans tes calculs de cashflow et rendement : impôts, taxe foncière, charges de copro, travaux d’aménagement et d’entretien… Est-ce qu’en prenant des worst case scenario sur tous ces paramètres tu es encore sur un cashflow positif et un bon rendement ?
Au delà de ça la fiscalité est de moins en moins clémente pour l’immo locatif, c’est à mon sens plus risqué que la bourse car gros capital concentré sur 1 actif. Sans parler des lois FR en faveur des impayés et squats…
Après si tu maitrises parfaitement le dossier et qu’avec l’aide et les compétences de ton beau-père tu as un avantage concurrentiel, ça peut faire la diff.

Rem · Février 1, 2025, 5:12

Hello, @Oliverq pour te répondre, t’en penses quoi comme alternative de faire 15% de mon investissement sur du stock-picking actions françaises qui rapportent plus de garantie à mes yeux selon mes convictions ? exemple : Schneider electric / air liquide.

Alors j’ai bien comptabilité dans le calcul de mon cash flow et rendement les impôts (en régime micro-bic), la taxe foncière que j’ai demandé à l’agence immobilier, les charges de copro (il m’a d’ailleurs dit que 100% de ces charges sont payés par le locataire, c’est étrange non ?), travaux d’aménagement (léger home-staging) mais pas les les travaux d’entretien. Comment d’ailleurs avoir une fourchette réaliste du montant des travaux d’entretien que j’aurais ?

Pour moi le worst case scenario c’est de ne pas réussir à négocier l’appartement et de l’avoir au prix où il est aujourd’hui. Quand tu parles de worst case scenario, c’est en calculant avec des vacances locatives ?

Merci pour les réponses.