Bonjour à tous,
Étant un jeune actif qui vient de débuter, je me suis renseigné pour faire un prêt pour un appartement comme RP.
Je vais utiliser mon PEL (environ 11K€ 5 ans) sur 4 ans et le reste (environ 150K de prêt hors apport).
J’ai vue avec le conseillé de la banque la possibilité de quand même grandement adapté les mensualités.
la proportion final de ce dernier a été de faire 5 années à environ 1300(de tête) ensuite le reste en dégressif de 5 a 15 ans 900 et ensuite moins.
Étant tous nouveau dans ce domaine et sans réelle expérience, c’est un bon conseil ou vraiment de l’attrape pigeon qui me feras payer trop d’intérêt ?
Merci à tous.
Salut, demande une simulation tu auras le détails des frais et surtout le cout du crédit pour le même projet hésite pas à aller voir plusieurs banques, regarde le cout de crédit plus que le taux l’objectif est de payer le moins chère possible ton prêt.
Bonnes recherches
Bonjour @DavidHD
J’ai acheté une RP puis un appartement pour du locatif. Je vais essayer de t’apporter un point du vue mais je n’arrive pas tout à fait à comprendre ta situation :
- Quel est le prix du bien ? 150k€ ?
- Quel apport possible de ton côté : 11k€ de ton PEL ? De quand date ton PEL (ouvert il y 5ans ? Si c’est le cas le taux d’emprunt pour le bien va être hyper intéressant)
- Sur combien de temps comptes-tu emprunter ? 15 ans ? 20 ou 25 ?
Avec le peu d’éléments que tu exposes et de ce que je comprends, si j’étais à ta place je casserai le PEL pour un apport avec une belle porte d’entrée pour les taux d’emprunts. Je ferai un emprunt sur 20 ans voir même 25 ans en fonction du taux que tu obtiens.
Pour les intérêts dans tous les cas tu les rembourseras avant ton capital donc mon conseil est de plutôt rester dans quelque chose de classique plutôt que dégressif puisque tu vas payer tes intérêts en premier (pour imager mes propos : si tu payes 1000€ de mensualités t’auras 500 d’intérêts et 500 de capital, en dégressif tu vas payer 1500€ dont 1000€ d’intérêts et 500€ de capital) et que tu ne sais pas d’ici 5ans ce qu’il peut arriver mais tu préfèreras peut-être t’orienter vers un autre investissement ou une autre RP.
J’espère que cela va t’aider dans ton projet !
Damien
1 « J'aime »
Bonjour @Damien109,
Le prix du bien tourne autour des 200k€, (entre 170 et 210 dans la zone où je suis)
Pour le moment j’ai juste discuté avec le crédit mutuel où j’ai mon PEL (ouvert en début 2020).
L’objectif est d’avoir un apport de 20K (a voir) + le PEL + un prêt classique milieu 2025.
Étant dans une zone frontalière suisse, je pense que même si je pars ma topologie de logement (60 75 m2) peut être intéressante pour faire de la location si je décide de changer de RP.
Le Problème avec le PEL c’est que je n’ai pas non plus beaucoup de droit à prêt. Donc le but était de faire un prêt de 4-5 ans avec le PEL pour avoir un prêt de 50k sur cette période avec un taux à 2.17 et le reste avec un prêt de 15-20 ans pour le reste.
Par contre avec ce que je vois dans ton message, il est donc préférable de faire sur 20 ans et lisser le prêt et ne pas payer de suite les intérêts pour profiter de la possibilité de faire un deuxième prêt ?
Bonjour @MatteoT,
Merci pour le conseil. D’expériences il est possible d’utiliser le PEL chez une banque et le reste du prêt Imo chez une autre ?
Merci,
Merci pour les éclaircissements, je pense mieux comprendre la situation.
Tu as plusieurs paramètres qu’il est possible de prendre en compte :
- Plus tes mensualités sont petites (prêt sur 25 ans par exemple) , plus tu pourras garder une capacité d’emprunt pour un autre prêt. La contrepartie c’est que tu paieras + d’intérêts.
- plus tes mensualités sont importantes (prêt sur 15 ans par exemple), plus tu rembourseras de capital (donc de l’argent pour toi et pas des intérêts pour ta banque).
- je ne sais pas quel montage tu as fait avec le banquier pour que ce soit degressif donc là je rejoins le commentaire de Matteo, demander une simulation de tableau d’amortissement pour regarder la part des intérêts sur un remboursement dégressif peut être intéressant.
Vu de ma fenêtre :
- Faire un prêt via PEL pour avoir de l’apport ne me paraît pas rentable car tu vas payer des intérêts à une banque pour lui rendre l’argent.
- Je dirais que pour un premier achat avoir un apport qui couvre les frais de notaires (PEL compris) devrait satisfaire ton banquier.
Enfin si c’est possible pour toi je verrais avec mon banquier de faire 200k€ de prêt (50k€ via le PEL à 2.17% + 150k€ aux taux actuels) pour avoir un taux dilué, une espèce de moyenne. Peut-être même que tu peux avoir également accès à un prêt de primo-accédant (pour un premier achat) en fonction de ta banque qui peut te financer 10% du prix du bien à un taux ultra avantageux, faut te renseigner. Pour conclure à ta place je ferai un montage de prêt en même temps plutôt que de faire un prêt pour faire un apport pour un autre prêt plus tard.
Petit bonus qui te permettra d’ouvrir ta réflexion pour plus tard : quand on revend sa RP on est pas imposé sur la plus-value. A partir du moment où tu mets en location, tu seras imposable sur la plus-value. Donc si ton bien a pris de la valeur il vaudra peut-être mieux le revendre que de le louer mais ça tu verras bien plus tard.
1 « J'aime »
C’est possible dans la théorie mais aucune banque n’acceptera à mon avis
Si tu n’es propriétaire d’aucun bien immo et que tu as un bon salaire (3000€) alors moi je suis plutôt optimiste. Si le banquier accepte de te faire un prêt en cassant le PEL pour te constituer un apport pour faire un autre prêt alors il doit être d’accord pour te faire un montage prêt PEL+immo en même temps, sinon à ta place je vais voir un autre banquier…
Bon investissement à toi !
Bonjour,
Il est fort peu probable que vous puisiez faire le prêt PEL et le prêt principal dans deux banques différentes. Par contre, la banque qui fait le prêt principal peut très bien récupérer les droits à prêts du PEL situés dans l’autre banque.
La logique dans un montage avec deux prêts sur des durée différentes est de faire un lissage pour obtenir une mensualité constatante sur la durée globale ce qui permet d’emprunter plus le cas échéant.
la proportion final de ce dernier a été de faire 5 années à environ 1300(de tête) ensuite le reste en dégressif de 5 a 15 ans 900 et ensuite moins.
Ce montage me semble étrange, pourquoi payer moins en fin de prêt alors que probablement votre revenu aura augmenter d’ici là.
Si votre capacité d’emprunt vous permet de supporter 1300€, autant le faire sur toute la durée du crédit ce qui permettra soit de rembourser plus vite (en diminuant la durée) soit d’emprunter plus (en conservant la durée).