Strategie de reinvestissement d'un gros héritage

[Pierroc]

Bonjour a tous!

Je m’apprette a recevoir un important héritage d’environ 750k€ apres une longue bataille judiciaire.

Ayant attendu ce denouement depuis 4 ans de procedures, j’ai eu le temps de reflechir à comment le reinvestir et de changer d’avis plusieurs fois . Maintenant que cela devient concret, J’ai des doutes sur ma capacité a reinvestir cette somme correctement.

Déjà proprietaire de ma RP, je comptais investir une petite partie de la somme en ETF, cryptos et SCI (envrion 10%) et le reste en immobilier locatif. L’idee serait d’utiliser cette somme pour maximiser mon levier financier en faisant d’autres prêts immobiliers pour acheter des biens locatifs.

Dans cette optique, est-il mieux d’acheter des biens locatifs pour augmenter mes revenus et augmenter ma capacité d’emprunt (deja saturée par le prêt immo de ma RP) ou bien d’utiliser directement cette somme comme apport pour des investissements locatifs?

Quel est votre avis sur la strategie globale? Est ce que la part d’immobilier n’est pas trop importante?

Enfin, comme dit précédemment, j’ai des doutes et j’aimerais avoir des conseils. C’est la premiere et probablement la dernière fois que je toucherai une telle somme…

Je pensais consulter un conseiller en patrimoine, mais la somme d’origine ayant déjà été bien entamée par les avocats, les notaires et les impots, j’ai du mal a me decider a en consommer une autre partie pour d’autres conseils. Il y’a toujours les conseillers non independants qui se remunerent sur leur comission, mais vu qu’ils vont probablement m’orienter vers les produits en fonction des commissions, je me dis que je ferais mieux par moi même.

Est-ce que je devrais consulter un conseiller independant? Y’a-t’il une vrai valeur ajouté ou bien c’est plutot destiné a des personnes qui ne souhaitent pas se soucier de la gestion de leur patrimoine (ce qui n’est pas mon cas sinon je n’ecumerais pas les forums finary )?

Merci d’avance pour vos conseils

[Go10]

Hello,
Tu devrais déjà commencer à définir quel est l’horizon de placement et surtout qu’est ce que tu attends de ton investissement.
C’est la réponse à ces 2 questions qui va définir ta stratégie. Tu peux également de poser la question si tu souhaites plutôt faire de l’investissement actif ou plus passif.

Pour le reste quelques éléments de réflexion.
Tu serais exposé à 90% d’immobilier, alors que peut être, ce secteur est rentré dans un mouvement de fond baissier.
De plus investir dans l’immobilier locatif n’est pas l’activité la plus passive a moins de confier la gestion ce qui entraîne des coûts importants et donc une baisse de la rentabilité de tes investissements.
Je ne sais pas sur combien de biens tu souhaites investir mais cela risque de représenter un travail important, voir même un travail en tant que tel. Est ce que c’est ça que tu souhaites faire ? As-tu pensé à l’immobilier papier ?

Si l’objectif de l’immobilier est de t’apporter une rente immédiate, tu as d’autres moyens qui peuvent être mis en place.

Ainsi, est ce que tu n’aurais pas intérêt à repartir des investissements de façon plus équilibré entre les différentes classe d’actifs ? Par ex. 20% immobilier physique, 20% immobilier papier, 30% ETF actions, 20% ETF obligations, 5% en or et 5% en BTC/ETH.

[Pierroc]

Hello,

Merci pour cette reponse.

Mon objectif est d’investir une partie pour avoir un complement de revenu dès le depart (environ 1k/mois) le reste est destiné a faire augmenter mon patrimoine pour attendre la liberté financiere dans une dizainne d’années.
Je n’ai pas envie que la gestion de mon patrimoine devienne mon activite principale, donc plutot une gestion passive.

Je suis parti dans l’idee d’un investissement important dans l’immobilier pour 3 raisons. De mon point de vue:

1. C’est le seul type d’investissement qui permette de faire un effet de levier important a ma conaissance. Meme si je sais qu’il est aussi possible d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, j’ai cru comprendre que les conditions etaient moins avantageuses et que c’était plutot destiné a des profils avec une capacité d’emprunt plus faibles qui ne permet pas d’emprunter assez pour acheter un bien. Est ce que c’est le cas ou les conditions d’emprunt sont les memes pour de la pierre papier ou physique?
2. Avoir la valeur du bien disponible sans passer par un prêt permet d’avoir un plus grand pouvoir de negociation sur un bien immobilier. En particulier quand un vendeur est pressé de vendre (Divorce, Décès, Demenagement) et dans un contexte où les prêts sont plus difficiles a obtenir, ce qui peut ralentir ou stopper des ventes.
3. Avoir une somme importante disponible permet d’avoir accès a d’autres types de biens immobiliers avec un plus fort rendement comme des immeubles de rapport.

Enfin, un dernier point, qui est peut-être plus un biais: comme la plupart des francais, je suis plus attiré par l’immobilier physique vu qu’il a aussi une valeur d’usage. Meme si j’essaie d’en faire abstraction, ça penche surement dans la balance

En tout cas, quelque soit la proportion d’immobilier physique, j’ai prevu de le mettre en gestion dans une agence.

Est-ce que les raisons plus haut paraissent valables?

Concernant l’objectif de croissance de patrimoine, y a t’il d’autres types d’investissements sur lesquels on peut utiliser un effet de levier?

Concernant la tendance du marche immobilier, je ne sais pas trop quoi en penser. J’ai l’impression de voir a peu prés autant d’infos allant dans le sens d’une reprise de la hausse que d’une poursuite de la baisse. J’ai tendance a penser que sur une horrizon longue (plus de 10 ans), la tendance restera haussière comme par le passé (meme si les performances passées ne presagent pas des performances futures), mais sur une horrizon plus courte ca me parait difficile a prédire.

[Go10]

Je ne suis pas personnellement convaincu que l’immobilier va de pair avec une gestion passive, notamment avec les différents frais ( travaux ,frais d’agence… ). Si tu es bricoleur, que tu t’occupes de la gestion des locataires c’est bien sûr différents mais on est là dans une gestion active.

De plus, l’immobilier est probablement la classe d’actifs avec la plus grosse inertie. Nous somme / etions sur un marché haussier pendant 30 ans. Mais toutes les classes d’actifs dont cycliques.

Je mettrais personnellement pas 90% sur une seule
classe d’actifs.

En investissant dans des actions a fort dividende (dividende aristocrate par ex.) tu peux déjà te constituer une petite rente sympa. Mais ce n’est qu’un ex.

D’où ma remarque de diversification, un peu de tout et pas tous les oeufs dans le même panier.

Tous les investissements impliquent implicitement une notion de « pari ». Est ce que tu paries tout ton fric sur le fait que l’immobilier va continuer de monter sur les 30 prochaines années ? Est ce que la bourse va monter ? Est ce que les crypto von remplacer les monnaies fiat ?

En pariant sur tous les chevaux, tu as plus de chances de gagner la course.

[Marie23]

Bonjour,

Je vais te répondre en 2 temps car ton post est un peu générique / général sans précision de ton âge, configuration de ta situation familiale, et tes revenus/imposition :
A) l’immo locatif
B) suggestions de pistes

A)la question de l’immobilier

L’immobilier est le seul investissement permettant, en effet, d’avoir l’effet de levier de l’emprunt.
La banque va te prêter uniquement selon ton profil de revenu dans le respect de ta capacité d’emprunt qui ne doit pas dépasser 35% de tes revenus.

Bien entendu, la question du rendement immo se pose plus que jamais avec le niveau des taux actuels: il faudra que tu passes tes projets d’investissement locatif aux fourches caudines du rendement net de fiscalité avant même d’acheter.
Tu pourras opter entre location nue et faire du déficit ou LMNP et amortir… La simulation du choix de fiscalité devra te permettre de choisir la meilleure solution également en fonction de tes revenus et de ton imposition.

L’emplacement de tes futurs biens est important. Comme l’indique le précédent commentaire, faire de la location c’est du temps passé …ou de l’argent dépensé pour rémunérer une agence.

B) Pistes

Comme tu le dis, ta capacité d’emprunt est full => une solution peut être de :
i) rembourser ta RP: tu regagnes ta capacité d’emprunt
ii)placer une partie de ton héritage sur un placement permettant de nantir les sommes placées et de demander un prêt in fine par ex.

Tu n’indiques pas quelle est la situation de famille (marié et quel régime, pacs: ce qui peut impacter la situation des sommes perçues en héritage), tes autres placements, tes revenus et ton imposition (et ton âge), compliqué de t’indiquer une allocation spécifique sur la somme reçue en héritage, donc si ce n’est déjà fait :
=>remplis tes livrets non fiscalisés
=>fonds euros : identifie un fonds euros pour sécuriser une partie de ton héritage (nantir les sommes pour obtenir prêts in fine ou amortissable)
=>PEA et actions /ETF; tu trouveras pleins de posts sur les ETF a choisir

Enfin, l’achat en nue propriété peut être un axe de placement : tu achètes la nue proprieté et dans 15/20 ans tu deviens plein propriétaire: pas de revenus fonciers dans l’intervalle car pour le coup c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers durant la période. A la fin de la période, soit tu vends soit tu mets en location.

Voila ce que je peux te dire,
Bonne recherche !

[Opla]

Bonjour @Pierroc,

Moi je dirais que avant de conduire des F1, les pilotes ont commencé à conduire des kartings.
Si pour toi 750k€ est une somme importante (cela l’est pour moi aussi mais pour d’autres c’est pas grand chose) je pense que tu devrais te faire conseiller afin de dormir tranquille.
J’ai commencé dans l’immobilier il y a 20ans avec un studio et l’investissement financier il y a 3ans en lisant beaucoup. Je commence tout juste à être serein avec ce que je fais……
Tu peux prendre tout les conseils du monde sur le forum, mais ça va être a toi de prendre les décisions car n’importe qui est capable de placer de l’argent virtuellement qui ne lui appartient pas.