Je m’appelle Léo, j’ai 24 ans et je suis actuellement en CDI. Je dispose d’un PEA que je remplis régulièrement en DCA avec l’ETF SP500.
Mes livrets A et LDDS sont déjà au plafond, et je cherche à diversifier mes investissements, mais également qui me restent à dispositions (10K).
Je n’ai actuellement pas de prêt en cours.
Il me semble que la suite logique pour optimiser ma capacité d’emprunt et tirer parti de l’effet de levier est d’investir dans l’immobilier.
J’ai donc pensé à réaliser un premier investissement locatif.
Que pensez-vous de cette démarche ? Voyez-vous des alternatives intéressantes ?
J’ai commencé à me renseigner sérieusement sur l’immobilier locatif. Cependant, plusieurs questions demeurent :
Comment déterminer si la localisation d’un bien est adéquate, notamment en ce qui concerne la tension locative, dans des villes de 15 à 20 000 habitants ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) semble être le plus avantageux pour un premier bien. J’ai commencé à faire des calculs de rentabilité. Par exemple, si j’achète un bien à 150 000 € et que je le loue 800 € par mois, que pensez-vous de la viabilité de ce projet sous le statut LMNP ?
Que pensez-vous des contrat clef en main pour pour de l’investissement locatif ? Des retours d’expériences ?
Beaucoup de question et aucune réponse universelle. Cela dépend de beaucoup de choses.
L’investissement locatif c’est un bon levier d’enrichissement c’est vrai mais ça n’est pas passif comme passer un ordre et acheter un ETF. Il y a de la gestion à faire en amont, pendant et entre chaque location. Si tu en as conscience et est prêt à consacrer ce temps tu peux approfondir tes recherches.
Pour savoir si une localisation à une demande locative, oublie les classements des villes les plus rentables et tout ça. Tu repères un bien dans un endroit que tu auras ciblé, et tu postes une annonce fictive avec des caractéristiques similaires au bien qui te semble intéressant et tu testes la tension locative. Tu regardes un peu les annonces similaires pour avoir une idée du loyer demandé et tu lances ton hameçon. Si tu as plusieurs retours dans les 2/3 jours c’est que la demande est présente et donc ton projet viable.
Le statut de LMNP est effectivement très intéressant mais demande une gestion un peu plus importante qu’un bien en nu. Tu vas devoir meubler ton bien, cela demande un temps à consacrer, les baux ne sont que d’un an (vs 3 en nu) donc la rotation de locataire est plus importante, tu as un peu plus d’entretien aussi vu que le matériel que tu mets à disposition s’use avec le temps ou peut être détériorer. Enfin, la gestion administrative est plus compliqué et demande la plupart du temps de se faire aider par un comptable (JD2M par exemple mais il en existe d’autres).
Après les loyers sont supérieurs et les avantages fiscaux sont indéniables (bien optimisé, un LMNP peut être à 0€ d’impôts pendant plusieurs années).
Les contrats clés en main je ne peut pas te dire, y’a du bon et du mauvais j’imagine, quoi qu’il en soi, ne prend jamais pour argent comptant les chiffres qu’on t’annonce et fais ta propre contre analyse sur les projets proposés pour éviter les mauvaises surprises.
Merci pour ton retour très intéressant.
Penses-tu qu’il serait préférable de continuer à investir une part plus importante en bourse, même si cela signifie réduire mon épargne de côté ?
Concernant ma capacité d’emprunt, vois-tu d’autres options actuellement ?
A mon sens oui. Tu as quelque chose que beaucoup ici peuvent t’envier (moi compris) c’est le temps. Tu n’as que 24 ans et donc un horizon de placement très grand. Tes investissements bien placés aujourd’hui peuvent te rapporter énormément dans 20 ans. De plus, ça reste liquide également. Si demain, pour un cas de force majeur tu as besoin de beaucoup de liquidité, tu passes un ordre et hop, tu revends ce dont tu as besoin.
Tu as déjà blindé ton livret A et LDDS, à eux 2, ça fait 35k. Les banques aiment l’épargne donc garde ça si tu veux à un moment investir dans l’immo. Les banques te prêteront plus facilement avec un apport et/ou une bonne épargne.
Ensuite, oui renforce ton DCA sur ton PEA si tu le peux. Il faut comprendre que l’investissement en bourse et l’immo ne sont pas à opposer. Ils sont complémentaires et sont tous les 2 à leur manière, des piliers d’enrichissement incontournables. L’un par ses rendements historiques haussiers et l’autre par l’effet de levier.
Donc ta stratégie doit être à 2 têtes, l’une sur le long terme, l’autre sur des opportunités bien senties.
Attention également, l’un comme l’autre présentent des risques. Il n’y a pas de long fleuve tranquille et ton rendement et ton enrichissement seront proportionnels à tes prises de risques, dans les bons et les mauvais choix.
