Bonjour la commu Finary
J’ai parcouru le forum à la recherche d’expériences similaires, mais il semblerait que toutes les situations soient différentes, je me permets donc d’ouvrir ce thread. J’espère que certains pourront se reconnaitre et partager avec moi.
Voici ma situation:
J’ai 28 ans et suis responsable marketing produit dans un grand groupe.
Salaires: +3500€ net / mois + jusqu’à +7000€ de variable annuel
Rentes locatives: +690€ / mois pour une LMNP dans une ville moyenne de 100k habitants.
Crédit: -577€ / mois pour le remboursement de la LMNP.
Ma compagne a 24 ans et est Infirmière au CHU.
Salaires: +2000€ net / mois
Pas de crédit.
Nous épargnons environ +2000€/mois mensuellement + mes primes.
Nous sommes pacsés, sans enfant.
Actuellement locataire, nous sommes en recherche active de notre résidence principale. Compte tenu de notre capacité d’emprunt actuel, nous avons un budget de 250k€ à rembourser sur 20 ans. Nous n’apporterons que 8%, ce qui constituera les frais de notaires et éventuels frais de dossier. A savoir que nous sommes dans une banque de fonctionnaires, les frais de dossier et de garantie sont quasi nuls.
Notre patrimoine net est de +123k€ comme suit:
Immobilier:
- 1 appartement dans une ville moyenne, actuellement loué en LMNP. Valeur actuelle +130k€, reste à rembourser -99k€.
- 33% des parts d’une SCI familiale détenant la résidence principale de mon père. Valeur +52k€. Pas d’emprunt.
Financier: 40k€ répartis en livrets, AV et PEA.
Mon problème est le suivant. Après l’achat de notre RP, nous aurons atteint les 35% d’endettements.
J’ai pour projets d’acquérir plusieurs biens après cet achat, dans plusieurs villes petites à moyennes, à restaurer puis louer en direct, pour s’assurer d’un cash flow au moins égal à 0. Ma banque, aujourd’hui, ne me financerait pas pour un achat en nom propre compte tenu de ma capacité d’emprunt plafonnée à 35%.
Mon projet étant vraiment un projet long terme, voire très long terme, de revente ou de rente après mes 65 ans, j’ai besoin de profiter du levier des banques dès aujourd’hui pour m’assurer de la réussite de ce projet. En revanche, je ne sais pas aujourd’hui comment faire pour débloquer ces 35%.
- Serait-ce une bonne idée de passer par une activité professionnelle (SASU, SCI ou autre statut?) pour envisager une revente ou des rentes à cet horizon ? Quid de l’imposition à la sortie ?
A savoir que je ne veux pas toucher de loyer d’ici là. - Notre projet de RP est-il compatible avec la construction d’un patrimoine immobilier en locatif ? Ne faudrait-il pas profiter de notre capacité d’emprunt pour des investissements, et rester locataire jusqu’à commencer à voir les fruits de nos investissements ou lorsque nous aurons un apport beaucoup plus conséquent ?
Merci pour votre lecture et pour vos potentielles réponses