Stratégie d'investissement immobilier et plafond capacité d'emprunt

Immobilier 🏠
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Bonjour la commu Finary :slight_smile:

J’ai parcouru le forum à la recherche d’expériences similaires, mais il semblerait que toutes les situations soient différentes, je me permets donc d’ouvrir ce thread. J’espère que certains pourront se reconnaitre et partager avec moi.

Voici ma situation:
J’ai 28 ans et suis responsable marketing produit dans un grand groupe.
Salaires: +3500€ net / mois + jusqu’à +7000€ de variable annuel
Rentes locatives: +690€ / mois pour une LMNP dans une ville moyenne de 100k habitants.
Crédit: -577€ / mois pour le remboursement de la LMNP.

Ma compagne a 24 ans et est Infirmière au CHU.
Salaires: +2000€ net / mois
Pas de crédit.

Nous épargnons environ +2000€/mois mensuellement + mes primes.

Nous sommes pacsés, sans enfant.
Actuellement locataire, nous sommes en recherche active de notre résidence principale. Compte tenu de notre capacité d’emprunt actuel, nous avons un budget de 250k€ à rembourser sur 20 ans. Nous n’apporterons que 8%, ce qui constituera les frais de notaires et éventuels frais de dossier. A savoir que nous sommes dans une banque de fonctionnaires, les frais de dossier et de garantie sont quasi nuls.

Notre patrimoine net est de +123k€ comme suit:
Immobilier:

  • 1 appartement dans une ville moyenne, actuellement loué en LMNP. Valeur actuelle +130k€, reste à rembourser -99k€.
  • 33% des parts d’une SCI familiale détenant la résidence principale de mon père. Valeur +52k€. Pas d’emprunt.

Financier: 40k€ répartis en livrets, AV et PEA.

Mon problème est le suivant. Après l’achat de notre RP, nous aurons atteint les 35% d’endettements.
J’ai pour projets d’acquérir plusieurs biens après cet achat, dans plusieurs villes petites à moyennes, à restaurer puis louer en direct, pour s’assurer d’un cash flow au moins égal à 0. Ma banque, aujourd’hui, ne me financerait pas pour un achat en nom propre compte tenu de ma capacité d’emprunt plafonnée à 35%.
Mon projet étant vraiment un projet long terme, voire très long terme, de revente ou de rente après mes 65 ans, j’ai besoin de profiter du levier des banques dès aujourd’hui pour m’assurer de la réussite de ce projet. En revanche, je ne sais pas aujourd’hui comment faire pour débloquer ces 35%.

  • Serait-ce une bonne idée de passer par une activité professionnelle (SASU, SCI ou autre statut?) pour envisager une revente ou des rentes à cet horizon ? Quid de l’imposition à la sortie ?
    A savoir que je ne veux pas toucher de loyer d’ici là.
  • Notre projet de RP est-il compatible avec la construction d’un patrimoine immobilier en locatif ? Ne faudrait-il pas profiter de notre capacité d’emprunt pour des investissements, et rester locataire jusqu’à commencer à voir les fruits de nos investissements ou lorsque nous aurons un apport beaucoup plus conséquent ?

Merci pour votre lecture et pour vos potentielles réponses :slight_smile:

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Bonjour @Nrd

Je ne suis pas sûre de comprendre ton projet LT et cette pression que tu te mets sur le dos: à 65 ans (voire un peu plus) tu prendras ta retraite. Tu bénéficieras donc de toute l’épargne issue de tes revenus du travail que tu auras accumulé et placé (selon les bons conseils et orientations donnés dans ce forum) et du système français qui te permettra d’avoir une retraite (a priori plutôt d’un bon niveau au vu de ton salaire, sachant que tu es en début de carrière)… Et surtout tu auras largement terminé de payer ta RP.

L’endettement que tu génères en achetant ta RP est également un moyen de créer de la valeur, au même titre que tes investissements locatifs que tu considères comme l’alpha et l’omega dans ta stratégie. A 48 ans, tu seras libre de dettes, avec de l’épargne accumulée pour te lancer dans l’immo si c’est toujours ta marotte.

SASU, SCI ou autres : les banques ne prêtent qu’au vu de la capacité de rembourssement. Une structure sociétaire doit générer des revenus pour que la banque accepte de prêter de l’argent. Idem pour une SCI. Derriere ce type de structure se cachent une personne physique c’est a dire toi : la banque n’est pas dupe. Elle te demandera un nantissement via une assurance vie pour te prêter de l’argent.

Regarde l’une des videos de Mounir : la RP avant le fonds euros est la base de tout patrimoine. En attendant le remboursement de ta RP, épargne en t’inspirant des expériences partagées sur ce forum :wink:

Bonne recherche !

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Bonjour @Nrd,

@Marie23 a raison. Tu peux éventuellement avoir 2 bien en LMNP + ta RP.
C’est ce que j’ai fait vers 23ans, lorsque tu auras fini de rembourser ta RP (vers 40 ans) tu pourras revendre un bien locatif pour récupérer de la trésorerie. Il n’aura également plus d’intérêt puisque tu auras purgé l’effet de levier et remboursé l’emprunt.
Ensuite tu pourras faire une grosse culbute pour investir sur plusieurs bien ou un immeuble.
Sinon, l’autre solution, c’est devenir marchand de bien et comme dit @Marie23 ton entreprise va générer des profits pour que les banques te suivent. Tu fais achat/revente de 4 biens puis le 5eme tu le garde. Tu auras un flux de trésorerie.
Bonne recherche.

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Salut ! Je viens de lire votre intitulé de patrimoine et très beau début de parcours. Je me reconnais la dedans 27 ans salaire légèrement inférieur au tiens avec une compagne plus jeune. Nous avons déjà un beau patrimoine net d’environ 250 000€ avec beaucoup de produits financiers (bourse) et un peu d’immobilier (SCPI).

Je ne suis pas en mesure de répondre à tes questions car ce n’est pas mon domaine. En revanche, je cherche depuis plusieurs mois à acheter un bien immobilier (T1-T2-T3) dans ma ville d’origine ville d’environ 50 000 habitants pour faire du LMNP et utiliser l’effet bancaire.

Fonctionnaire, je voulais savoir vers quel banque vous êtes tournés pour vos crédits immo ? j’ai entendu parler de le banque populaire…
Quels sont tes critères pour repérer un bien rentable ?

Bonne continuation,
HUGO

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Bonjour @Marie23,

Merci pour ton temps de lecture et ta réponse :slight_smile:
Tu as sûrement raison sur le fait que je me mette un petit peu trop la pression. Je doute beaucoup du système français et de sa capacité à me fournir un niveau de retraire proportionnel à mon salaire d’ici une quarantaine d’année à dire vrai. Je pense que ce système sera voué à évoluer, mais je me plante peut-être !
J’ai eu un autre rendez-vous avec mon conseiller principale, qui lui ne fait pas partie de la banque des fonctionnaires et son point de vue a été très différent et m’a beaucoup rassuré. Compte-tenu de notre profil et de notre projet, il est bien plus ouvert vis-à-vis des investissements immobiliers qu’a pu l’être mon conseiller à la banque des fonctionnaires. Je vois désormais plus clair dans ma démarche :slight_smile:
Son retour sur la SASU et la SCI ont été très similaire à ce que tu as énoncé d’ailleurs !

Bonjour @Opla,

Merci pour ton retour !
Je vais sûrement me diriger dans cette voie. Investir dans ma RP et un second LMNP à court terme, puis faire une culbute dans quelques années en me servant de l’apport généré par la revente. Cela me parait être la solution la plus raisonnable et rentable.

Bonjour @Hugo23,

Bravo aussi pour ton patrimoine !

Aujourd’hui, mon premier crédit a été souscrit à la Banque Populaire en 2019. J’avais emprunté à 110% au taux de 1%. L’appartement était au départ ma résidence principale que j’ai acheté à la signature de mon premier CDI (:champagne:). Je l’ai ensuite mis en location suite à un déménagement dans une autre ville avec ma compagne.

Pour notre RP, nous nous adressons à la CASDEN, filiale de la Banque Populaire. Ayant moins de 30 ans, nous pouvons bénéficier du prêt Starden et des conditions avantageuses sur les frais de dossier et garanties. Le taux aujourd’hui est à 3.81% sur 20 ans avant négo.
Si tu as besoin, je pense pouvoir te parrainer à la CASDEN si tu n’y es pas déjà. Je crois que tu peux cumuler des points via le parrainage qui te permettent d’avoir des taux préférentiels.

Pour le projet du second LMNP, je vais me rapprocher de nouveau de la banque populaire, et non de la CASDEN, qui semble fermée sur les conditions d’obtention du crédit et les 35% d’endettement ne peuvent être dépassées. Mon conseiller Banque Populaire s’appuie plus sur notre salaire, la capacité d’évolution de celui-ci, notre reste à vivre et notre taux d’épargne mensuel. Il sera plus à même de financer un investissement locatif.

Je ne suis pas expert, donc il y a sûrement d’autres points importants à regarder!
Mais pour faire simple, ville de province moyenne en croissance, 40m² maximum en hyper centre, avec des travaux de rénovation moyens à importants. En fonction de l’enveloppe globale estimée, je regarde le cashflow et la rentabilité. Si le cash flow est positif, jackpot ! Cela semble compliqué aujourd’hui mais pas impossible, c’est le cas pour mon premier LMNP. Mais je suis prêt à faire un effort d’épargne si besoin.

A vous trois, merci encore pour votre temps de lecture, j’apprécie vos retours d’expériences et votre vision sur mon projet :slight_smile:
Je vous souhaite une bonne journée !

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Bonjour merci pour le retour. Je ne suis pour le moment pas client banque populaire ni CASDEN j’avais simplement fais un rendez vous simulation prêt immo cet hiver. Un parrainage peut m’intéresser on reste en contact. La ville où je compte investir coche ces cases. As tu un simulateur avec les cases à remplir pour faire ce genre de simulation ?

Bonne journée à toi !

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J’ai trouvé sur le forum un simulateur Simulateur investissement locatif, je ne m’en suis que très peu servi mais ça a l’air complet !
Mais sinon j’utilise simplement un fichier Excel avec mes entrées et sorties sur l’année :slightly_smiling_face: pour les impôts je passe par Nopillo et comme ça j’ai une vision claire de toutes mes charges

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Update:
La banque ne nous suit même pas sur l’achat de la RP.
Ils proposent un taux de 3.91% sur 25 ans non négociable, un taux d’assurance emprunteur à 0.61% (!!!) non négociable non plus, et un apport imposé de 10%. Aussi, ils refusent de nous prêter si nous ne prenons pas l’assurance groupe.
Avec des taux comme ceux-ci et une telle inflexibilité, nous dépassons bien entendu les 35% d’endettement. Nous allons faire appel à un courtier, nous aurons peut-être plus de chance ailleurs.

Par curiosité, quelqu’un a-t-il contracté un crédit immobilier récemment dans une banque tradi et quelles étaient les conditions d’octroi ? Apport, taux, assurance, durée ?

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Salut,

Je te conseille vivement de passer par une autre banque et de faire jouer la concurrence même si les conditions actuelles sont plus complexes. J’ai pris un crédit en avril pour signature en Juin à la BNP et le taux proposé était de 3,39% sur 25 ans & LCL c’était 3,34%. Au final j’avais déjà un emprunt à la BNP pour notre bien locatif donc j’ai pris BNP.

J’ai pris l’assurance BNP à 90€/mois et le lendemain de la signature, j’ai regardé le montant proposé sur Magnolia.fr pour la même assurance (Cardiff) et j’ai appelé le service des assurances BNP le lendemain pour obtenir une réduction de moitié donc ne t’inquiète pas, les assurances se négocient par la suite.

Après la seule différence, c’est l’apport et le salaire de notre couple puisque nous avons apporté environ 35% du coût total + financé les travaux par nous même. Forcément cela aide beaucoup dans ces temps plus compliqués.

Si tu as le temps, n’hésite pas à aller voir 3/4 banques dans le coin + 1 courtier (qui généralement n’a pas toutes les banques dans son portefeuille). J’ai trouvé les banques en ligne (Boursorama & Fortuneo) très peu intéressantes au niveau du taux malgré le fait que j’apprécie leur fonctionnement. Après il faut compter 11€/mois de frais de carte bleue + tenue de compte à la BNP pour un compte joint donc à toi de voir.

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Génial, 3.39% c’est exceptionnel en ce moment, j’en attends pas tant de la Banque Pop ! Merci pour ta réponse.

J’ai été très surpris de leur réponse, surtout que j’ai déjà renégocié mon taux d’assurance de 0.6% à 0.16% sur mon crédit pour le bien en LMNP. Donc je sais bien qu’ils le font ! Je ne comprends pas sa réponse. Elle m’a dit qu’elle savait que les clients partent pour la concurrence à J+1 donc ils ne s’embêtent plus à négocier, d’après les mots de la conseillère. Je trouve ça idiot.

Aujourd’hui on a moins de 50k en cash répartis sur nos livrets, AV, PEA et cryptos, donc je suis réticent à mettre plus de 50% de notre épargne. En effet ça ne doit pas aider notre cas…

En tout cas merci pour ton témoignage et conseils. Je pensais limiter ma recherche au courtier mais tu as raison, il faut que je prenne le temps de voir avec d’autres banques aussi.

PS : Je viens de faire une simulation chez Fortuneo, le taux est à peine meilleur (3.87%) en revanche sur l’assurance il n’y a pas photo : 0.20%.

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En effet c’est exceptionnel comme taux, c’est pour cela que je n’ai même pas chercher à négocier le taux d’assurance ou le taux mais l’indemnité de remboursement anticipé pour l’avoir au minimum.
C’est idiot de ne pas négocier sur l’assurance mais en même temps, focalise toi sur le taux et les conditions diverses pour avoir ce que tu désires.

Tu peux aussi demander une simulation si tu mets un apport un tout petit peu plus élevé.

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Petite update :
Le courtier nous finance à 3,48% sur 25 ans, avec 25k€ d’apport. C’est royal au bar, le dossier passe sans forcer.
L’offre est donc parti chez le vendeur, nous sommes en attente d’une réponse.
Je suis soulagé quand même, la Banque Pop m’avait sapé le moral et me faisait douter de la faisabilité de mon projet !

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