Ma mère vient de vendre sa résidence principale et est actuellement en recherche pour en acquérir une nouvelle (budget : 800 k€).
Elle a 67 ans, et nous réfléchissons ensemble au meilleur mécanisme pour optimiser la transmission.
À date, nous identifions une solution intéressante en termes d’imposition et de cash à sortir : la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit.
Scénario 1: Donation de 60 % de la valeur du bien (soit 480 k€ en nue-propriété). Après application de l’abattement de 100 k€ par enfant, il resterait 280k€ à fiscaliser (soit 140k€ par enfant), imposés à environ 20 %. Cela représenterait environ 56 k€ de droits à payer au total (28 k€ chacun).
Scénario 2: Sur les 480 k€ de nue-propriété : elle nous donne aujourd’hui 100 k€ chacun, totalement exonérés de droits. Si elle est toujours en vie dans 15 ans, elle nous redonne à nouveau 100 k€ chacun, toujours sans droits. Il resterait alors 80 k€ de base taxable (soit 40 k€ par enfant), pour un coût estimé à 16 k€ de droits au total (8 k€ chacun).
Est-ce que le scénario 2 est possible ? Basé sur votre expérience, que me conseillez vous svp ?
Nous avons exclu le scénario de l’achat en démembrement, car ni ma sœur ni moi ne souhaitons contracter un prêt pour financer l’achat des parts. Cela viendrait impacter notre budget actuel.
Salut, déjà je pense que pour le référencement de ton message tu devrais le modifier car ce n’est pas une acquisition mais une donation ou transmission.
Je pense que tu devrais consulter un notaire. Tu peux déjà commencer par faire analyser ta situation, précise par Grok, l’intelligence artificielle de Musk, que j’utilise beaucoup et qui est je trouve bien meilleur que ChatGPT pour certains aspects.
Tout dépend de la situation de famille. Si vous êtes plusieurs enfants, vous aurez le problème de répartition de la quotité du bien et de son indivision, le démembrement est certes plus simple, lorsque la détention est en direct, mais lorsque l’usufruitier s’éteint, la pleine propriété revient à tous les héritiers et il est quasiment impossible que tout le monde s’entende sur le devenir du bien, la répartition, la retransmission et l’entretien.
Dans ce genre de cas il est préférable de créer une société civile qui permet de répartir en part de société, de manière beaucoup plus flexible, tout en rédigeant des statuts permettant à l’usufruitier d’être l’unique décideur de vente du bien.
Le scénario 2 n’est justement possible que si vous faites une société civile. Elle n’est pas possible détention en direct,
À 68 ans elle a encore de belles années potentiellement et donc dans 15 ans, la possibilité de transmettre encore un abattement
Pro optimiser au maximum, il me semble qu’elle peut transmettre au conjoint également et aux petits enfants. Attention pour les conjoints en cas de divorce séparation
Si les petits enfants sont mineurs, c’est toujours un peu plus compliqué de les déclarer comme associé de la société civile voir avec un Notaire
une des stratégies possibles est de ne pas acheter !!
Sur le plan purement financier, acheter permet de placer tous les mois de manière « forcée » son credit jusqu’à avoir entièrement payer son bien et donc au final avoir placé ce capital.
Une fois le capital constitué, il devient svt + intéressant de le placer intelligemment et de vivre des rentes de ce capital.
Donc 800k à 6% donnerait tranquillement 48k annuel, 4k par mois (2,8k net), ce qui permettrait de louer un très beau bien, et il devrait même en rester pour augmenter la retraite de maman. Elle ne payerai également plus de taxe foncière ainsi que les gros travaux, incombant au propriétaire.
C’est une stratégie qui va à l’encontre de cet amour qu’on les français pour la pierre, mais qui est financièrement svt + intéressante que la propriété (du moment à nouveau de disposer du capital…).
De plus, au moment de la succession, c’est bcp + facile de diviser le capital que de faire evaluer un bien, le vendre…
j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion.
Alors oui niveau chiffre tu as probablement raison, maintenant vu le budget je ne sais pas si les biens à louer de ce type coure les rues
Surtout si le bailleur se base sur le revenu de la retraite (non précisé ci-dessus) et ne tient pas en compte des rentes. Est ce qu’un bailleur accepterait le dossier ? Elle approche des 70 ans donc ca peut faire peur au bailleur (locataire protégé si revenu bas).
Autre aspect : si le bailleur souhaite pour x ou y raison reprendre le logement :
