Je travaille dans le secteur de la finance à Paris avec un salaire annuel d’environ 50K. Après avoir investi dans un premier studio en location, je souhaite me lancer dans un deuxième investissement immobilier. Cependant, je me trouve à un carrefour décisionnel et j’aurais grandement besoin de vos conseils.
L’option d’acheter un T3 pour le mettre en colocation m’attire particulièrement, car je pense que cela pourrait non seulement maximiser ma capacité d’endettement mais aussi rendre mon dossier plus crédible auprès des banques pour le montage financier, surtout en tant que résidence principale (RP) sur le papier. D’un autre côté, l’achat d’un autre studio serait plus en adéquation avec ce que je connais déjà.
Ma relative inexpérience dans le domaine immobilier et mon projet de déménagement à l’étranger dans un avenir proche ajoutent une couche de complexité à ma décision. De ce fait, l’achat d’une RP n’est pas dans mes projets immédiats, renforçant mon intérêt pour un investissement locatif pertinent.
Je sollicite donc vos conseils sur plusieurs points :
Est-il judicieux de viser un T3 pour une colocation dans l’optique d’un montage bancaire plus crédible, ou devrais-je rester sur la voie des studios ?
Comment le projet de m’installer à l’étranger devrait-il peser dans ma décision d’investissement actuelle ?
Y a-t-il des pièges spécifiques à chacune de ces options dont je devrais être particulièrement consciente ?
Je suis très réceptive à tous les conseils, avis et retours d’expérience qui pourraient éclairer ma décision.
Hello,
Fiscalement, c’est le même schéma (meublé, en studio ou T3 en coloc) et c’est le meilleur schéma.
Mais en gestion, c’est différent. Si tu pars à l’étranger, tu vas devoir confier la gestion à une agence, et les coloc, c’est plus de boulot, plus de risques aussi, et concentrés sur un seul bien.
Est-ce que pour toi, diversifier un peu (autre quartier, autre ville) en achetant non pas 1 mais 2 studios ne serait pas pertinent ? C’est un bien plus facile à exploiter, à prévoir, donc à financer.
Les colocs qui marchent sont celles qui ont 1sdb par chambre, donc à voir si c’est dans ton projet…
Bonjour, ayant un peu le même profil, je suis la conversation, j’ai un appartement en location nue au réel, et à part les 1eres années où pas mal de frais se déduisent, j’ai peur de devoir le vendre en faisant le ratio impôts versus amortissement du bien surtout qu’il est en DPE E.
Pour ma part, j’enchainerais bien un studio/f2 en province pour faire du meublé avec travaux.
La coloc ça serait seulement si je m’associe en sci pour diviser le coût, et la charge de temps pour le suivi des locataires.
cdlt.
Salut, j’ai également le même profil que toi !
Concernant la colocation, il faut juste faire attention à ne pas le faire dans une ville où la tension locative est relativement faible et où l’offre de colocation est déjà presque saturée.
Si tu le fais dans une ville tendue (certaines banlieues parisienne, Rennes etc) je pense que c’est un bon projet.
Sur la colocation la rentabilité optimale c’est en T4 avec 3 chambres, mais un T3 avec un sejour c’est bien aussi.
Quant à ton inquiétude par rapport aux banques sur le fait de le faire passer pour une residence principale - personnellement je trouve que c’est une mauvaise idée car ce qu’elle va vraiment regarder dans ton dossier (en plus des diligences classiques) ce sont:
si ton premier investissement est à peu près à l’equilibre, si tu as un petit effort d’effort d’epargne ce n’est pas grave si tu as un bon reste à vivre
si tu présentes un bien avec un prix d’acquisition sur lequel l’emprunt à 100% et donc les mensualités sont couvertes par le loyer estimé d’une agence immo tu auras de grandes chances d’être financé si ça depasse pas troo le taux d’endettement maximal
l’assurance est différente selon si c’est ta RP ou du locatif, donc en dissimulant le locatif il faudra soit payer une assurance habitation dans la même banque pour rien tout en souscrivant une assurance PNO dans une autre banque, soit inventer une histoire (changement de projet etc) pour pouvoir prendre la bonne assurance pour le locatif
pour finir, si tu comptes enchainer plus tard sur l’achat de ta future RP ou un 3e bien locatif, il vaut mieux etablir une relation de confiance avec ta banque.
Dernier point par rapport à tes interrogations: un studio ou un T2 sont beaucoup plus chers au m2 par rapport à un T3+, ce dernier peut te faire gagner plus sur le long terme sur la plus value à la revente. A moins qu’il y ait vraiment de la decote sur les 2 premiers dans ce que tu visites.
Aussi, toujours acheter un bien avec soit des travaux de renovation soit un minimum de raffraichissement.
Pour bien comprendre : le T3 serait ta RP dans un premier temps et tu louerais la 2ieme chambre ?
la mise en location du tout à ton départ à l’étranger serait un story telling complètement acceptable par la banque.
Quitte à être 1 distance, l’option des 2 petits biens en province se défend aussi, surtout qu’il y as des villes étudiantes où les coûts d’entrée ne sont pas très élevés (et donc LMNP sans pb).
J’ai été locataire de coloc, et à chaque fois c’était en nu. les coloc 100% meublées sont à la mode depuis (phénomène du coliving) et je ne suis pas certain que le ratio rendement/emmerdes soit très favorable (c’est ton contrat électrique, ta box, ton abonnement Netflix…).
Pour moi c’est pas un bon investissement car trop limité aux étudiants et profil à emmerdes si la sélection n’est pas stricte.
Donc je partirai sur T3 nu ou studio meublé
La colocation est toujours plus rentable sur le papier mais plus volatile (fonction du secteur). Vous allez avoir plus de rendement sur la papier mais un risque plus élevé :
– Gestion des locataires
– Baux individuel avec forfait de charge non régularisable comprenant (électricité, internet, chauffage …)
– Plus de turn over, prévoir vacances locative (fonction des secteurs et de la demande)
Bref c’est plus de travail, un peu plus de risque mais plus de rentabilité mécaniquement quand ça se passe bien.
D’expérience, la colocation sur un T3 est rarement judicieux. Je remarque qu’il faut souvent minimum 3 locataires pour que cela soit rentable et ce démarque d’un loyer d’une location classique avec moins de risque sachant que nous avons la problématique des forfaits de charge.
Niveau banque passer le projet de RP sur un studio devrait passer sauf si géographiquement loin de votre boulot actuel.
Niveau étranger attention à ne dépasser les les 23 k € de location meublé si les revenus du travail ne sont plus déclaré en France. Sinon passage en LMP (fiscalement peu avantageux).
Concernant la rentabilité et le projet d’une manière général, cela dépend ce qu’on veut. Si on veut plus de rentabilité, la colocation est bien mais il faut accepter les risques évoqués en dessus. Si on veut plus de sécurité alors il faut faire du plus classique type studio.
