Bonjour à tous,
Pour mon premier post sur ce forum, outre ma présentation, je souhaite demander l’avis de la communauté sur la stratégie que je compte adopter en immobilier ces prochaines années.
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Le contexte : Je suis militaire, actuellement locataire, en couple marié, dans le sud de la
France, et muté pour une durée prévisionnelle de 3 ans dans la région Centre. Je dis prévisionnelle car si je le souhaite je devrais pouvoir assez aisément prolonger cette affectation.
Notre projet est cependant de tenter de revenir dans le Sud à la fin des 3 ans. Il faut également savoir que même si je reviens dans le sud, je serai encore exposé au risque de mutation, et serai très certainement amené à bouger tous les 3 à 5 ans. -
Objectif patrimonial : Nous souhaitons acheter notre résidence principale dans ma prochaine affectation, choix que nous savons ne pas être optimal, mais qui nous tient à coeur. Aussi, nous souhaitons avoir des enfants et nous sommes donc dans une logique de création de patrimoine à long terme.
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Stratégie envisagée : A priori nous souhaitons acheter une maison « modeste » autour de la garnison, de sorte que nous puissions nous y plaire pendant 2-3 ans et que nous puissions ensuite la louer à une famille de militaires par exemple, ou tout autre profil pour de la location longue durée. Les prix étant relativement bas, nous en avons les moyens en nous endettant assez peu. Nous cherchons à terme une certaine rentabilité, sans pour autant chercher du cash flow positif, mais avoir un loyer qui puisse au moins payer le crédit.
Par la suite, si nous réussissons à revenir dans le sud, nous aimerions y acheter une autre résidence principale, la précédente étant mise en location, sachant que les prix y sont bien plus élevés (environ 3 fois plus chers). Si nécessaire, nous répèterions l’opération au fur et à mesure des mutations. -
Moyens : Nous souhaitons faire un achat à crédit sur 25 ans avec environ 10% d’apport, pour avoir des mensualités assez basses et assurer un taux d’endettement minime en cas de location plus tard. De plus, dans mon cas particulier, je peux prétendre à un prêt à taux zéro de 30000 euros sur 15 ans.
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Question(s) : Mes incertitudes sont principalement les suivantes : comment optimiser notre emprunt pour coller à cette stratégie ? Le prêt à taux zéro est-il utile dans notre cas ? Sur quelle durée demander le crédit classique : 15 ans pour coller à la durée du PTZ ? 25 ans pour ne pas amputer notre capacité d’endettement ? Par ailleurs, quel régime fiscal envisager si nous louons cette maison : LMNP ? SCI à l’IS pour des raisons d’héritage et de fiscalité ?
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Plus généralement, cette stratégie vous semble-t-elle tenable, ou bien aurais-je omis un élément important qui la rendrait délétère ?
J’ai conscience de la complexité des questions mais en discuter avec vous m’aidera déjà à y voir plus clair. Merci d’avance à tous, et bon dimanche.