Stratégie investissement Immo/PEA

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour j’aimerais que vous me partagiez vos avis et critiques sur ma propre stratégie d’investissement.

Je m’explique, j’ai 28 ans et malheureusement je n’ai découvert l’investissement il y à seulement 3 ans, venant d’une famille très traditionnelle ou le livret A est roi, mais certains me dirons que c’est encore jeune, j’essaie donc de rattraper le temps perdu à laisser dormir mon épargne.

Actuellement en profession libérale dans la santé avec des revenus moyennant 2300 net d’impôts.
Ma stratégie est la suivante:

  • En 2022 j’ai investit dans une LMNP, emprunt 58k à 1,3% (ouf juste à temps avant que ça ne grimpe) pour un coût total de l’opération à 67k, travaux et toiture copro refaite, aujourd’hui cet appartement est estimé à 75k et il me reste 51k sur le crédit. J’ai un cash-flow positif de 40 euros mais je n’y compte pas trop dessus car au moindre travaux ou vacance locative ça part dedans donc disons qu’il s’auto-finance.

  • Je viens d’acheter ma RP 100k à 3,8% pour un coût total de 120k qui comprend des petits travaux et ameublement car je souhaite le mettre en LMNP pour une colocation l’année prochaine, il est actuellement estimé à 125k et devrait me générer environs 70 euros de cash flow positif.

  • Récemment j’ai aussi ouvert un PEA avec 3k dessus et j’y mets tout les mois 500 euros sur ETF S&P 500 et 200euros sur ETF Nasdaq.

  • J’ai également un Livret A qui est rempli et que je souhaite garder en épargne de précaution et un LDDS rempli aussi que j’hésite à mettre en lump sum sur mon PEA ou garder pour un apport pour mon prochain investissement Immo.

Mes questions sont les suivantes: Comment dépasser le plafond d’endettement à 35% car j’y suis presque pour faire un prochain investissement immobilier ou si je veux juste me prendre une RP avec ma compagne? Est-ce que je dois garder le LDDS pour le mettre en apport ou attendre qu’il y ait une grosse baisse du marché boursier et le mettre en lump sum sur PEA? Il y a t’il d’autres stratégies d’investissement que vous me conseillez?

Merci par avance pour vos retours, j’ai hâte de vous lire !

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Bonjour à toi,

Le passage en SCI serait une option pour contourner le plafond d’endettement (sans trop de contraintes) & ca permettrait aussi d’inclure ta compagne si jamais tu le souhaites dans tes projets.

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Merci pour ta réponse, j’avais cru lire que même en SCI la banque n’étais pas dupe, peut-être quand y incluant ma compagne ça redistribuera les cartes. En revanche si je veux réinvestir seul est-ce que mettre le premier bien sous hypothèque peut me faire profiter du levier?

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Je suis dans la même situation que toi (avec des revenus plus important mais aussi plus de crédit).

Si tu est en libéral tu as un compte pro, les banques seront plus ouvert a te financer si tu peux amener le compte pro chez eux.

Une SCI a l’IS peut être un bon choix, la banque peux fermer les yeux sur tes autre crédits si elle en a l’envie.

Par contre, tu es sure que tu as copté tes loyers dans ton endettements ? Je n’ai pas calculé mais je n’ai pas l’impression que tu sois proche des 35%…

Pour ma part, j’ai pus facilement dépasser les 35% en direct car les bien immobilier sont situé en zone tendu (que ce sois en location ou a la revente). J’ai en plus une sci a coté.

Il se peux que la banque dise non si tu demande juste comme ca, mais si tu arrives avec un bien, et que tu « menace » de déplacer ton compte perso et pro autre part, ca peux les motiver. Maintenant chaque cas et différent, et ca dépend de ton interlocuteur, essais d’avoir accès a un conseillé pro ou au directeur d’agence (plus facile si tu est en petite villes).

Bon courage, ne t’arrête pas au premier refus