Ayant eu plusieurs sons de cloche de personnes plus ou moins avertis je souhaiterais savoir si qqun pouvait m’éclairer sur plusieurs questions que j’ai.
Pour donner un peu de contexte je suis en couple (TMI 30% chacun) pacsé et bientôt mariés (régime de séparation des biens). Nous avons également 1 enfant. Nous sommes propriétaires de notre RP (en nom propre – achetée post pacs) et venons de finaliser l’acquisition de parts de SCPI.
En 2023 nous souhaitons continuer à investir et se tourner cette fois-ci vers de l’immobilier physique (location classique en LMNP ou location saisonnière). Nous avons encore une capacité d’emprunt qui nous le permet mais nous nous approcherons, si acquisition, très près du max de la capa d’emprunt à date vu nos rémunérations.Nous souhaitons réaliser plusieurs opérations dans les années à venir cependant & avons des rémunérations qui vont augmenter normalement rapidement. Je précise que notre stratégie est patrimoniale et non d’achat revente.
Plusieurs questions donc :
Nous hésitons à investir dans ce futur bien locatif en SCI (avec elle & moi comme associés à 50 % dans le but de moins impacter nos capa d’endettement perso) plutôt qu’en nom propre. Je dois encore cependant encore creuser le sujet SCI (à l’IR & IS etc.). Au niveau de la transmission à notre enfant c’est aussi un des critères qui nous intéresse. Un avis sur ce dilemme ?
Si création d’une SCI, le moyen de moins cher de constituer une SCI semble être via Legalstart, est-ce que c’est bien le cas ? Les délais de création semblent très courts (24h) est-ce une vraie promesse ou un effet d’annonce ?
Y a-t-il un intérêt (ou même la simple possibilité) d’intégrer à cette SCI notre RP et nos parts de SCPI (post achat donc vu que déjà réalisés) ?
N’hésitez pas si j’oublie des cas de figure ou autre, je reste novice sur ce type de véhicule financier.
Cependant ayant créé une SAS, lever des fonds (dc pacte d’associés etc.) j’ai déjà bien en tête des notions de capital social, parts, holding…
en vous lisant, je vois que vous êtes sérieux et que votre projet est mur et mesuré.
Je ne saurais pas répondre à vos questions mais le seul conseil que je peux donner est :
NE PRENEZ PAS UN EXPERT COMPTABLE EN LIGNE !
Je parle de vécu. Mon aventure avec un EC en ligne a duré 6 mois.
Ils ne sauront pas répondre à vos questions. Vous aurez 10 personnes différentes à chaque question pour au final faire de la mer*e.
Passez plutot 1 mois s’il le faut à aller en RDV physique consulter des vrais experts comptables près de chez vous. Moi j’en ai vu 5 ou 6. En plus on a plusieurs avis et conseils différents de vrais pros !
Nous hésitons à investir dans ce futur bien locatif en SCI (avec elle & moi comme associés à 50 % dans le but de moins impacter nos capa d’endettement perso) plutôt qu’en nom propre.
Si vous investissez via une SCI à l’IS, l’emprunt ne sera pas décompté de vos capacités d’endettement individuelle, comme c’est une personne morale distincte. En revanche il est sans doute un peu plus compliqué d’obtenir un tel emprunt en ce moment… ?
Sur le fond, le point clef avec une SCI à l’IS, c’est d’être dans une logique d’enchainer les opérations et donc d’utiliser les bénéfices réalisés comme apport pour l’acquisition suivante, en limitant l’imposition « intermédiaire » (tout reste au sein de la SCI → impots sur les sociétés). A l’inverse, sortir les bénéfices (par ex. pour avoir un complément de revenu) n’est pas très simple et soumis à « friction fiscale ».
Y a-t-il un intérêt (ou même la simple possibilité) d’intégrer à cette SCI notre RP et nos parts de SCPI (post achat donc vu que déjà réalisés) ?
C’est totalement déconseillé pour la RP en cas de SCI à l’IS car, en cas de revente, vous ne bénéficieriez pas de la non-imposition des plus-values, qui n’est valable qu’en nom propre. Idem pour l’abattement de 30% pour le calcul de l’IFI.
Pour les SCPI, c’est possible au moment de l’acquisition. Comme vous les avez déjà acquises, je ne sais pas trop concrètement ce qu’il faut faire pour les transférer ni s’il peut y avoir un impact fiscal… à demander à la société de gestion ou au CGP qui t’a vendu les parts ?
Bon courage et tiens-nous au courant de la suite !
Bonjour, je n’ai pas lu toute la file (seulement le dernier message) concernant les parts de SCPI, il est possible de les apporter en constitution lors de la création de la SCI à l’IS, ou bien même après (mais avec 5% de droits).
Les parts de SCPI dans une SCI à l’IS est une bonne possibilité s’il y a du volume et du crédit. C’est ce que j’ai fait à titre perso.
Concernant l’immobilier physique: en tant que bailleur, et pour enchainer de façon safe, je vous conseille de faire de l’immobilier à CF positif.
La RP dans la SCI c’est une mauvaise idée comme mentionné. La revente de la RP est totalement défiscalisée en Nom Propre.
Tout d’abord merci beaucoup d’avoir pris le temps de répondre, beaucoup de points que vous mentionnez m’ont aidé à y voir plus clair ! Je vais continuer à creuser le sujet de mon côté & à voir ce que me réservera 2023.