Si je comprends bien, ton bien immobilier à vendre en 2032 [malin, car plus de taxes à payer, avec les 30ans de détentions] ne représente que 15% de ton patrimoine ? Je comprends parfaitement la vente à échéance, pour ne plus à avoir à gérer un bien immobilier, avec tous les risques associés (réglementaire, locataire, etc…), mais pourquoi diminuer la part immobilière qui n’est déjà pas très importante ? Perso, j’aurai probablement « converti » le bien immobilier en SCPIs (dans divers secteurs: logistique, hôtellerie, commerce, bureaux…) pour conserver malgré tout une part immobilière dans le patrimoine global. Vu que tu auras alors 60ans, ce serait un achat en pleine propriété en direct (et toucher donc des loyers), car il est alors trop tard pour envisager un démembrement temporaire, et différer la rente en échange d’une baisse du prix d’achat (pour cela, il me semble qu’il faut démembrer au moins 10ans pour que ce soit « rentable »).
Effectivement on voit l atterrissage en douceur.
Ma part risquée est composé d action et crypto.
Je pensais faire mon atterrissage avec la règle du 100- mon âge.
Ca peut être un base de départ
Merci pour ce questionnement intéressant!
Pour les SCPI, je n’ai pas encore suffisamment approfondi le sujet
J’ai commencé à étudier la fiscalité, et avais plutôt conclu que tant que j’étais actif avec un TMI à 41%, ce n’était sans doute pas une bonne idée en direct et avec des SCPI françaises
A considérer donc dans une enveloppe assurance vie, au moins tant que je suis actif
IL y a aussi le sujet des frais de souscription et du temps de détention nécessaire pour les « amortir » qu’il faut que j’approfondisse pour avoir une bonne maitrise, ce qui je reconnais n’est pas le cas pour le moment
J’ai quand même mis récemment un petit peu de Remake Live dans une de mes assurance vie, pour voir comment ça se passe…
(mais celle la n’a pas de frais de souscription)
Et tout ça dépendra aussi de l’évolution de mes projets pour les premières années de retraite, qui ne sont pas encore clairs. Ma seule certitude étant que je quitterai Paris.
Il faut aussi que je réfléchisse à ne pas attendre les 30 ans, avant la vente de ce bien.
Acquis en 2002 sans connaissances financières particulières et à l’époque la fiscalité n’était pas dans mon radar, les loyers perçus sont aujourd’hui taxés à 41+17,2%…il y a peut-être mieux à faire? (Prochaine échéance du bail actuel en 2026, bien estimé à 140 000 euros, loyers perçus environ 6000 euros/an, plus value estimée à 75 000 euros)
Oui dans mon exemple, la courbe théorique cible aboutit à 100% sécurisé à mon âge de retraite, mais c’était pour l’exemple.
Je la place plus volontiers à 20 % à cet âge la en ce moment, et je me dis qu’il faudra voir comment mon aversion au risque évolue les prochaines années
ça doit aussi dépendre des besoins de sortie immédiats prévus à l’âge de la retraite
Évidemment il faut avoir une allocation stratégique mais un moment la vie rattrape la théorie
C est sûr que vu ta Tmi, l état est le grand bénéficiaire de ton Invest locatif.
Il existe une stratégie avec le Per qui vaut ce que ça vaut.
Tu as une Tmi à 41 %, si tu penses qu elle va descendre à 30 % à la retraite, tu peux mettre sur le PER la somme des loyers que tu déclares aux impôts. Tu gagnes l IR et une fois à la retraite tu paies de l impot à 30%. Tu gagnes un peu comme ça. Personnellement je fais ça avec mes loyers mais dans l optique de ne jamais débloquer le PER. Ma femme l héritera sans rien payer. C est mon contrat prévoyance, obseque
Au contraire: il faut attendre les 30ans après achat, pour éviter la taxation à la vente.
Maintenant, le rendement actuel de 6000€ * 0,418 = 2508€, soit 1,8% si le bien est évalué à 140k€ (4,3% brut). Peut-être envisager, au lieu de revendre, le céder à un de tes proches que tu voudrais favoriser ?
Sur les SCPI, effectivement, avec une TMI à 41%, c’est confiscatoire en direct… Il vaut mieux dans ce cas là, les prendre en assurance vie, même si le capital est rogné tous les ans par l’assureur… En 30ans à 0,6% de frais de gestion, tu perdras « seulement » 20% de valeur (malheureusement, il n’existe aucune assurance sans frais de gestion !.. C’est pour ça que les assureurs se battent pour maintenir leur avantage, car ils y ont un gros intérêt: les frais de gestion, c’est une vache à lait, à laquelle tu ne peux pas te soustraire).
Oui, je verse déjà sur PER chaque année le maximum possible
Bonjour Jean,
Ma réflexion sur une revente immédiate du bian acquis en 2002 est basée sur les hypothèses ci-dessous
Je n’ai pas encore tout revérifié, ni sollicité d’avis, donc je le fais ici car peut-être que je fais une erreur
Je suis d’accord avec toi sur les 2508 euros de rendement actuellement soit 1,8%
J’ai lu que les SCPI d’origine étrangères sont taxées selon 2 régimes différents en fonction des pays : soit taux effectif global soit crédit d’impôts, qui dans les deux cas aboutissent aux mêmes montants au final. IL n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers.
Hypothèse : j’investis 131500€ (140000€ moins PS sur plus value de cession) de SCPI Corum Origin, investies à 94% à l’étranger
Par simplification, considérons 100%
J’investis en direct (pas en assurance vie car l’AV Corum comporte des points bloquants pour moi)
Considérons 6% de rendement annuel, soit des loyers perçus de 7890 euros par an
Si je ne me suis pas trompé dans mes calculs, dans mon cas je serai imposé à 18% sur ces 7890 euros, il restera donc 6435 euros de gains par an, bien supérieurs aux 2508 euros de la situation actuelle
https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/imposition-des-revenus-de-source-etrangere
Si revente en 2026 au lieu de 2032, je percevrai pendant 6 ans 6435 euros soit 38609 euros
je devrais payer alors 9,29% de PS sur la plus value de cession soit environ 8500 euros (46% d’abattement à 24 ans de détention)
Donc au final, j’aurai perçu 30109 euros après 6 ans
En conservant le bien, j’aurai perçu 6X2508 = 15048 euros
Le delta est donc en ma faveur de 15061 euros
Il y a bien sur l’inconnue du rendement de la SCPI à venir ces prochaines années (ça reste favorable jusqu’à 4%)
Est-ce que ce raisonnement comporte des erreurs?
Pour l’imposition des SCPI, le mieux serait que tu demandes directement à Corum ce qu’il en est…
Je doûte fort que ce soit 18% comme tu l’écris. Peut-être comme les valeurs mobilières, soit 30% ? Mais bon, je ne fais qu’une supposition, et vraiment, le mieux serait que tu demandes avant d’acheter ! Après tout, ils ont un devoir de conseil (pas contre, je serai intéressé par la réponse, si tu pouvais la poster ici, ce serait sympa).
En tous cas, même si les calculs sont faux, ce sera toujours mieux que tes 1,8% de rendement actuels.
Pour ma part, je suis parti en SCPI en direct, mais en nue-propriété, car je n’ai pas besoin des revenus locatifs, que je prévois pour la retraite uniquement. Aussi, la déclaration d’impôts sur les revenus ne s’appliquent pas… puisqu’il n’y en a pas avant le remembrement !
Objectivement, la décote d’achat correspond environ au manque à gagner durant la période de démembrement… Donc tu as un rendement sans impôts en somme, en choisissant cette solution, puisque qu’au remembrement, ta part perd sa décote. Lors de la revente, ce sera la plus value par rapport au prix d’achat hors décode qui compte, donc on ne te reprend pas d’une main ce qu’on t’a donné de l’autre.
En clair, tu achètes à 100 une part de SCPI qui vaut 200, avec un démembrement de 20ans (taux de 50%). Tu ne touches pas de loyer pendant 20ans, et donc pas de revenus à déclarer. Dans 20ans, tu récupères la pleine propriété, et donc tu as ta part. Si sa valorisation n’a pas changée, tu possèdes donc 200. A la revente, tu ne payes pas d’impots, car tu vends au prix d’achat. Par contre, si durant les 20ans, le prix de la part est revalorisé (par exemple, passe de 200 à 270), alors tu possèdes 270 lors du remembrement, et si tu vends à ce moment là, tu payes des impôts sur le gain de 70, avec abattement pour durée de détention (basée sur ta date d’achat, donc 20ans avant).
Bonjour pour ma part 46 ans 
A dans 4 ans alors, « vieux » ! 
Bonjour les seniors
Quelle est votre part d actifs risqués( action et crypto) dans votre allocation d actif ?
Bonjour
29 % j’ai 50 ans, uniquement action zéro crypto
Bonjour,
48 ans et 100 % actions pour ma part risquée qui ne représente que 15% de mon actif global (bcp d’immobilier) même si je suis en train de renforcer du coté PEA, pas de crypto, pour ré-équilibrer petit à petit.
Bonjour,
De mon côté :
55% action
2% crypto
Bonjour,
J’ai posé la question directement et confronté aussi avec une autre source
voici donc les conclusions (j’avais faux mais pas tant que ça😉)
Dans ma situation, l’impôt sur part étrangère + française représenterait 21,5% sur les loyers perçus
Bonjour Gilles,
Quel ages as- tu ?
(Sans indiscrétion)
2 de moins que mon pourcentage de détention en action !
Ok, 