En fait le problĂšme survient quand la SCPI contient des biens a lâĂ©tranger. Les taxes Ă©trangĂšres sont prĂ©levĂ©es Ă la source des loyers. Ensuite il y a la fiscalitĂ© de lâassurance vie, que les taxes aient dĂ©jĂ Ă©tĂ© payĂ©es ou non.
Cette double imposition peut rendre lâassurance vie moins intĂ©ressante, mais cela dĂ©pend du TMI et des frais.
Il y a autant de bonne solution que de situation différente.
Je suis ok avec toi mais si la la SCPI Ă pas beaucoup investi en France lâAV nâest pas utile
Ă part 0% de TMI je ne vois pas lâintĂ©rĂȘt dâavoir des SCPI comme ça en AV
Salut,
Pour faire suite aux messages précédents, je suis en TMI 30% et je voulais aussi prendre de la SCPI Remake.
Jâai fait des simulations, et mĂȘme si Remake est en parti EuropĂ©en (donc un peu mieux au niveau fiscal), il est quand mĂȘme plus intĂ©ressant de passer par une AV avec des frais annuels.
Voici le tableau que quelquâun avait postĂ© sur le forum. Avec remake, avec 0,5% de frais de gestion, on arrive donc Ă 5,98% net par an.
Et aprĂšs 8 ans, vous pouvez sortir sans aucune taxe, dans la limite de lâabattement annuel.
Alors quâen direct, certes il nây a pas les frais annuels, mais vous avez la fiscalitĂ© FR qui se rajoute : environ 30% (et pas 17,2% + TMI 30%, car Remake est europĂ©en). Bien en dessous des 5,98%âŠ
Salut possible dire comment tu as fait des simulations stp ?
Car perso je pensais faire Corum Eurion et Iroko en direct pour rĂ©investir 100% des dividendes et en AV que des SCPI française ( Ă©pargne pierre et ActivImmo). Actuellement je suis en TMI 0% et dans une dizaine dâannĂ©es Ă 30%. Merci 
Je ne comprends pas ce que ça change au niveau des rendements lorsque la SCPI est investie en France ou Ă lâĂ©tranger. Peux-tu mâĂ©clairer ?
Dâaccord, mais quand la SCPI affiche un rendement de 6% par exemple, cela prend en compte les taxes Ă©trangĂšres ?
Ăa prend les taxes du pays oĂč câest investis et gĂ©nĂ©ralement câest plus bas que en France
Mais ça mâĂ©tonnerait que la taxe FR se rajoute en direct, câest plutĂŽt en AV de ce que jâai compris
Non câest brut. Mais le loyer versĂ© sur lâassurance vie lui est net de fiscalitĂ© Ă©trangĂšre.
Ce mĂȘme loyer dĂ©jĂ taxĂ© sera entiĂšrement repris pour le calcul de lâimposition sur la plus value de lâAV. Il y a donc double imposition.
Ah dâaccord, donc sur assurance vie, il vaut mieux privilĂ©gier les SCPI françaises si je comprends bien.
De ce que jâai compris oui
En gros, quelquâun qui a en direct une SCPI 100% française et qui est au TMI 30 voit quasiment la moitiĂ© des revenus partir en impĂŽts. (47,2%)
Pour les SCPI europĂ©enne, ces derniĂšres prĂ©lĂšvent directement une partie des impĂŽts Ă lâĂ©tranger 'pas de PrĂ©lĂšvements sociaux) mais attention elles communiquent en taux brut de fiscalitĂ©.
En gros, Remake fait 6,48% net de fiscalité étrangÚre en 2022, quasiment un point de moins.
Et lĂ oĂč câest intĂ©ressant, câest que la fiscalitĂ© des revenus Ă lâĂ©tranger est Ă©gal en gros au TMI moins le taux moyen dâimposition .En gros quâelquâun Ă un TMI 30 et un taux moyen de 13% paiera 17% dâimpĂŽts.
Et les prélÚvements sociaux de 17,2% ne sont plus à rajouter.
Une bonne usine Ă gaz.
Donc le gap entre SCPI en direct et en assurance-vie est maximal sur une SCPI Française.
Oui en gros, pour reprendre les donnés du tableau, pour Remake, et avec un TMI de 30%.
En direct :
- taux de distribution de 7,64%
Ă ce taux, il faut dĂ©duire la fiscalitĂ© sur les loyers. Si ça avait Ă©tĂ© une SCPI 100% FR, il faudrait dĂ©duire 17,2%+30%(TMI)= 47,2% dâimposition sur les loyers. Soit un taux net de 4,03%.
Vu que câest une SCPI EU, de taux dâimposition est dâenviron 30%, donc le taux net pour remake est plutĂŽt de 5,35%.
Si vous réinvestissez les loyers, ce sont les loyers net que vous réinvestissez (les 5,35%)
En AV :
- taux de distribution de 6,48% (car la fiscalité étrangÚre est enlevée à la source)
à ce taux, il faut enlever les frais annuels AV de 0,5%, donc ça tombe à 5,98%.
Si vous attendez 8 ans, et que vous retirez dans la limite de lâabattement (4600⏠pour une personne seule), alors aucune fiscalitĂ©, et le taux est donc de 5,98% net Ă la fin.
Le montant qui dĂ©passe de lâabattement est imposĂ© Ă 17,2%+7,5%, soit un taux net de 4,5%.
En comparaison avec le direct, si vous rĂ©investissez les loyers, ce sont des loyers Ă 5,98% que vous rĂ©investissez car tant que ça reste dans lâenveloppe AV, pas de fiscalitĂ©.
En conclusion :
- avantage Ă la SCPI Remake en AV si vous restez dans la limite de lâabattement
- si câest une SCPI 100% FR, lâavantage en AV est encore + important
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Ok je comprends mieux mais du coup tout ça dĂ©pend du taux quâils font Ă lâannĂ©e⊠Du coup est-ce raisonnable de croire quâils feront 7% chaque annĂ©e ?
Yâa des limites de retrait en AV ? 4,6k par personne si on doit retirer ça doit ĂȘtre long si câest limitĂ© en nombreâŠ
Salut Lenny
Alors non les 4.6k c est un abattement qui te permet de reduire ton imposition dans lâenveloppe.
En assurance-vie tu as le droit de retirer la totalitĂ© de la somme sur ton contat avant mĂȘme les 8 annĂ©es de dĂ©tention.
Simplement, apres câest 8ans, La fiscalitĂ© sera rĂ©duite avec des abattements en plus et tu nâes imposĂ© que sur la Plus-value.
Ex : Apres 8 ans tu as fait un bénéfice de 10k
et que tu as le statut célibataire
Tu vas payer 17.2% sur 4600⏠et 24.7% sur 5400âŹ.
Avant 8ans tu aurais été imposé à 30% sur ta plus-value.
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Ok merci mais du coup je ne comprends pas pourquoi Remake et plus avantageux en AV que en direct ? Est-ce pareil pour Corum et Iroko ? Car je compte faire du DCA en direct sur Iroko et Corum, en AV je compte faire que du FR. Quâest ce que je devrais faire ? Car je veux rĂ©investir les dividendes tout les mois sur 20 ans car jâai actuellement une TMI Ă 0%.
Salut Steve,
Jâai une question concernant la fiscalitĂ© de lâassurance vie.
De ce que jâavais compris de lâabattement AV, les premiers 4600⏠ne sont soumis Ă aucune taxe , alors que tu dis quâil y a quand mĂȘme les 17,2% de cotisations sociales. Tu es sĂ»r de ça ?