Bonjour,
J’ai besoin des avis éclairés et argumentés de la communauté pour m’aider à prendre une décision immo.
Je viens d’acquérir une nouvelle RP dans la commune du 92 où je réside déjà .
La décision à prendre: vendre on ancienne RP ou la mettre en location. Et quand je pose les chiffres je ne vois pas l’intérêt de louer.
Ce bien peut être vendu 480k€ aujourd’hui, et j’ai un prêt relais de 350k€ dessus que je peux transformer en prêt classique sur 25 ans, pour une mensualité de 1.9k€ environ.
Avec des hypothèses optimistes (pas de vancance locative, augmentation du loyer de 1.5% par an, valeur du bien +1% par an, LMNP avec zéro impôt…) je suis toujours en cashflow négatif: 6.7k€ en année 1, puis amélioration progressive mais toujours négatif.
Je préfère comparer l’actif net en fin de course pour ne pas rentrer dans des considérations de TRI. Et quand je compare la situation finale après 25 ans, le crédit est remboursé et mon bien immobilier vaut 610k€ mais je pourrais avoir le même actif en réinvestissant à 5% (bourse principalement) le produit de la vente (480-350=130k€) et le cash que je n’ai pas à débourser tous les ans pour conserver ce bien. Et tout ça avec des hypothèses optimistes et sans prendre en compte le temps passer à gérer ce bien.
Est-ce que je rate quelque chose? Quel est l’intérêt de faire du locatif en proche Paris? Même avec un prêt partiel je suis en CF négatif sur toute la période. Merci pour vos lumières.
Sam
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C’est toute la difficulté de faire du locatif en région parisienne. Les bien y sont tellement chers que même avec un loyer à 2100€ (dans ton cas), le bien n’est pas rentable. Par contre, je n’ai pas compris pourquoi tu as de l’internet et de l’électricité dans tes charges, c’est de la LCD?
A ta place, je revendrai et placerai l’argent sur d’autres actifs, bourse (seule) et/ou nouvel investissement locatif plus rentable dans une ville moyenne.
L’investissement en région parisienne est plus considéré comme patrimonial.
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Merci pour la réponse Sam.
Le bien serait en meublé courte durée (8 mois max), donc je préfère garder internet et électricité.
Quand tu dis que l’immo en région parisienne c’est du patrimonial, qu’entends-tu? Parce que les actifs financiers c’est aussi du patrimoine, et clairement dans mon exemple l’actif augmente plus vite via bourse que via immo
Sam
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Je veux dire que l’immobilier à Paris et région parisienne s’apprécie avec le temps et n’a pas forcément une vocation à générer du cashflow. Sa vraie valeur réside dans sa plus-value latente. Il va servir soit en donation à ses enfants ou famille, soit à arbitrer un patrimoine à un moment de la vie. Mais il est différent de l’investissement locatif de rendement ou là le but premier est le rendement mensuel ou annuel (cashflow) au détriment (ou en second plan) de l’appréciation de la valeur du bien.
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Tu n’as pas indiqué si tu avais une plus value virtuelle sur la première RP ?
Une petite donnée qui peut peut-être faire pencher la balance, tu n’as pas d’impôts de PV sur la vente d’une RP (source) contrairement à la vente d’un bien locatif. C’est une niche fiscale très très significative.
Après à voir les conditions spécifiques du marché chez toi (locatif mais aussi évolution des prix à la vente), comme ça intuitivement, je pense qu’une bonne RP fait rarement un bon bien de location, souvent parce que tu as pris un bien de 2-3-4 pièces, + de 50m² (moins adapté à la loc en LMNP), dans des secteurs en tension (loyers plafonnés)… ça fait tellement de variable à prendre en compte et à projeter, si au bout de 3-5 ans tu te rends comptes que ça le fait pas, tu vends et tu casques sérieusement niveau impôts de PV… bof quoi.
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J’ai en effet une PV d’environ 200k€ sur cette RP que je détiens depuis 10 ans.
Mais pour cette simulation à 25 ans je n’en tiens pas compte car sauf erreur il n’y a pas d’imposition sur la PV quant tu détiens le bien pendant 30 ans (je peux me tromper).
Mais de toute façon ça ne fait que renforcer l’option ‹ vendre ›.
J’aurai zéro problème pour lour ce bien en meublé (proche métro et quartier d’affaires de La Défense).
Mais je reste surpris des chiffres quand même. Pour que l’option ‹ louer puis vendre au bout de 25 ans › soit plus avantageuse, il faut que l’immo s’apprécie au moins de 3% par an sur 25 ans.
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