Vendre ou non mon appartement ? je suis perdu!

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je suis un peu perdu avec quoi faire d’un appartement que je possède et je suis à la recherche de conseils.

J’ai acheté un appartement neuf à Troyes en 2015 au prix de 151 000€. Je l’ai financé par 25 000€ d’apport, 20 000€ de prêt a taux zéro, 20 000€ de prêt à 1% de mon entreprise et le reste est une prêt classique à 2.5%. Je rembourse 650€ de crédit par mois.

Après y avoir vécu pendant 5 ans, j’ai déménagé à l’étranger fin 2020 pour raison professionnelle.
J’ai mis en location mon appartement, mais je trouve que le résultat n’est pas très satisfaisant. Ja’ toujours eu un cashflow franchement négatif.
En 2021, j’ai eu un cashflow négatif moyen de -219€ par mois
En 2022, -378€ par mois (appartement sans locataire 1 mois)
En 2023, -438€ par mois (appartement sans locataire 2 mois)
En 2024, -241€ par mois

Étant depuis 2020 non résident fiscal en France, les revenues du mon appartement sont taxés à 20% …

J’ai fait estimer l’appartement très récemment et on me donne une estimation aux alentours de 150 000€.
Le marché de l’immobilier à Troyes étant franchement peu dynamique, je ne suis pas particulièrement étonné que l’appartement n’ai pas pris de valeur en 10 ans.
J’ai calculé qu’après la vente et remboursement des crédits et frais d’agence, je récupérerais environ 55 000€.

Et voici pourquoi j’ai besoin de vos conseils. Je ne sais pas comment voir cet appartement.
D’un côté il ne me semble pas rentable du tout de le garder avec ce cashflow négatif et sa valeur qui ne monte pas. Ne vaut-il mieux pas le vendre avec une petite mois value et passer à autre chose ?
Ou alors le voir d’un œil plus positif en me disant que chaque mois je pais en moyenne la moitié du crédit et le locataire paie l’autre moitié ? Un peu comme si quelqu’un abondait de 100% un placement que je fait ?

J’aurais aimé vos avis sur le sujet, merci d’avance !

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A ta place je le revend.
Pour mettre en bourse

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Est-ce loué en nu ou en meublé?

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Tu as mis ton appartement en location malgré le prêt à taux zéro?

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Salut , ouais t’as pas hyper bien acheté là :sweat_smile:, je connais pas ta situation mais à ta place je le vendrais avec 55000€ dans ta poche tu peux facilement les réinvestir , une partie pour un appartement rentable cette fois ci :wink: ( tu peux même emprunter sans apport en ce moment) et l’autre partie dans des etf, action etc… après si tu as une situation financière très aisée tu peux le garder mais bon il est peu contre productif ton actif je trouve.

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Vu les faibles taux des prêts (en comparaison aux taux actuels) et l’imposition à seulement 20%, je pense qu’il faut conserver.
Le cash-flow n’est pas un critère.

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En fait tu avais des mensualités hautes parce que c’était ta residence principale, ensuite tu le mets en locatif mais tu gardes la même mensualité…
Normalement tu dois pouvoir, sans frais, ajouter un ou 2 ans à ton prêt sans modification du taux (les prêts sont modulables dans 1 certaine limite) et donc faire baisser ta mensualité de 100/200 euros, à voir selon ton taux, ce qu’il reste etc…demande à ton banquier.
Ensuite pour les mois de vacances, soit tu n’as pas eu de bol, et la proba que tu n’en ais pas de nouveau est faible, soit il y a un pb de fond avec ton appart (état, qualité etc…) que tu peux améliorer et donc fais-le, ça réduira tes impots, soit un pb que tu ne peux pas ameliorer (emplacement, luminosité, accessibilité…) et dans ce cas là vends le.

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Merci à tous pour vos réponses.

Aie aie aie, j’espérai un consensus dans un sens ou dans l’autre pour m’aider à décider à y voir plus claire, mais les avis ont l’air un peu partagés bien que penchant vers la vente.
J’ai oublié une chose, mais j’ai racheté une résidence principale en Espagne, j’ai pu obtenir un taux d’imposition de 31% de mon revenu net d’impôts sur le revenu rien que pour le bien d’Espagne.
Avec le crédit de France, j’arrive a un taux d’endettement de 46% lorsque le bien de France est vacant et 38% lorsqu’il est loué. Ce taux d’imposition ne me pose pas de problème, mais j’ai peur qu’en le vendant je perde la possibilité de racheter ici à cause de mon taux d’imposition déjà presque au taquet avec le crédit espagnol.
Du coup je me demande si je fait mieux de garder le bien pour profiter de cet effet de levier, même si la rentabilité n’est pas terrible ?

pour donner des précisions,
Enoki: Est-ce loué en nu ou en meublé? Je loue en nu, lorsque j’ai mis en location je ne connaissait pas les avantage du meublé. Et il me semble avoir lu que cette niche va disparaitre de toute façon ?

Rvfourmiz: Tu as mis ton appartement en location malgré le prêt à taux zéro? Je ne sais pas si les conditions ont changés maintenant, mais lorsque j’ai signé mon prêt à taux zéro il y a plus de 10 ans, il était possible de le louer tant que le logement avait été notre résidence principale plus de 5 ans. Nous y avons vécu 5 ans et demi, donc pas de soucis de ce côté là.

Quentin457: Après je l’avais acheté pour y vivre longtemps, mais la vie en a décidé autrement :sweat_smile: Si je vend, une de mes premières idées serait de racheter un bien là ou je vis (a Majorque), mais je ne sais pas si cela serait possible. Les pris ici sont très élevés (300K pour un T2 basique dans une zone correcte, pas les meilleurs, pas les pires), surtout sur les bien avec un licence touristique (obligatoire dans les Baléares pour louer aux touristes). De plus ici les banques demandent 30% d’apport pour un emprunt …

@EricM Oui, c’est bien ce qui me fait hésiter …

@Nicolas1070 C’est effectivement un idée, même si en soit le cashflow négatif ne me pose pas particulièrement de problème. C’est plus de savoir si je pourrais faire quelque chose de mieux si je récupère ces 55K, mais ce n’est pas le cashflow négatif qui m’incite a vendre.
L’appartement n’a pas de défaut majeur je dirais même qu’il est même plutôt attractif et bien placé. Mais la ville de Troyes n’est pas vraiment dynamique. De plus les prix de l’immobilier étant assez bas dans cette ville je crois que mon appartement rentre en concurrence avec le fait d’acheter directement. Du coup j’ai un peu de mal à me dire si j’ai simplement manqué de chance. Après 3 mois de vacances en presque 5 ans, cela ne me semble pas critique pour une ville qui n’est pas du tout en tension locative.

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Bonjour,

Comme dit plus haut, je vendrai aussi ça couperai définitivement les pertes pour me repositionner…, les taux commence à baisser (3% pour bourso, peut être d’ici cette été on sera en dessous; profites en peut être pour renégocier aussi le taux d’emprunt?) .

1- Acheter du neuf c’est plus cher donc la plus-value n’est pas forcément très rapide…il faut beaucoup plus de temps ou soit ça doit être un achat pour défiscaliser.
2- J’ai acheté en 2015 aussi à 2.65% un peu comme toi sauf qu’en 2017, j’ai renégocié à 1.55%, tu n’as pas profité de la forte chute des taux, perso ça m’a fait 10% des mensualités par mois d’économisés.
Surveille maintenant les taux pour voir si dans les prochain mois, il y a une nouvelle baisse, compte 1 point pour que ça soit rentable

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A priori je suis plutôt d’accord avec @EricM .

Comme t’y as vécu penfant 5 ans, on ne peut pas faire le calcul de TRI classique.

En tout cas tu as dû bien amortir le prêt, déjà.

Si tu decides de le consserver, je te conseille de le mettre en meublé AU PLUS VITE. Et éventuellement rallonger le prêt de 2 ans comme conseillé plus haut.

Avec ces 2 leviers, tu devrais avoir un CF positif a moins que le loyer soit vraiment bas. Peut-être reinjecter un peu d’argent pour y faire des travaux pour viser un louer plus haut (la marge de manoeuvre depend neanmoins de la tension locative sans ta zone).

Sur la « disparition de la niche du meublé », renseigne-toi pour ne pas faire de raccourci qui t’empêche d’optimiser.
Le meublé reste une niche le temps que tu loues, tu ne payes pas d’impôts.

Selon la loi qui vient de passer, tu payes en principe plus qu’avant de taxe sur la PV à la revente, mais là encore le moment venu il y aura plusieurs possibilités d’y echapper (longue duree de detention, achat de RP etc)

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Je comprends qu’il a emprunté à 0% sur 20K, 1% sur 20K et seulement 86K à 2,5% (si on retire le montant de l’apport, je ne sais pas si tout l’apport est parti dans l’acquisition ou partiellement frais de notaire.

Donc une baisse des taux actuels ne concernera aucunement @Maxime476 qui a un taux au global beaucoup plus bas que celui du marché.
Le moyen le plus facile de baisser les mensualité est de moduler le prêt, en plus cela devrait pouvoir se faire sans frais.

Probablement que les gens qui ont plus d’appétence pour la bourse te diraient de vendre pour investir.
A l’inverse, ceux qui aiment l’immobilier te diront de le garder uniquement dans la mesure où cela est intéressant d’un point de vue financier/patrimonial.

Ce n’est pas un sondage, la réponse doit dépendre de ce que toi tu veux faire/ce qu’il est intéressant par rapport à ce qui a été fait jusque là et à tes objectifs. Si tu as besoin de récupérer de l’argent ou si tu souhaites vendre dans le cas où l’appartement te fait perdre de l’argent après avoir fait tous les calculs, tu peux vendre pour couper les pertes.

Mais si si tu le gardes il faut OPTIMISER tout ce qui est possible. Vu le niveau de ton taux, la durée de détention, il y a de fortes chances que l’appartement re-devienne rentable.

Par ailleurs, peut-être devras-tu te pencher sur ce qui explique les CF négatifs en plus de l’imposition, ya t’ils des charges que tu peux réduire d’une manière ou d’une autre?

Maintenant à toi d’étudier toutes les possibilités/peser tous les arguments avant de faire quoi que ce soit, se demander pourquoi privilégier une solution plutôt qu’une autre.

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