Bonjour ou bonsoir tout dépends à l’heure où vous lisez ce sujet
Depuis peu je me pose la question de vendre ou non mon studio acheté en 2018.
Valeur d’acquisition (frais d’agence + notaire compris): 27 000€
Travaux: 3000€
Loué en nu: 4 200€/an (passé à 350€/mois depuis dernier locataire en place)
Moyenne des charges (prêt, taxe foncière, assurance, copro, travaux…): 3500€/an
Prêt sur 15ans de 25 000€ à 1.65%: Il me reste à payer ~16K€
Cashflow positif (~300€/an) net d’impôt.
Cela étant dit, depuis l’année dernière j’ai eu des soucis qui ont commencé à me donner l’idée de vouloir vendre.
Notamment à cause d’un problème de plomberie qui m’a coûter à cause des interventions de débouchage + les travaux.
En attendant que l’histoire soit réglé, je vais encore perdre de l’argent…
Suite à estimation du bien, il pourrait partir en étant réaliste vers 45K€.
Ce qui fait pas mal d’années de cashflow pour rattrapé cette somme vous conviendrez
Avez-vous des méthodes de calcul pour savoir si revendre vaut mieux le coup ou pas ?
Je suis réticent d’un côté à vendre, car je verrais cela comme un « échec » de mon 1er investissement locatif, bien qu’en posant les calculs je suis loin d’être perdant.
De l’autre côté je pourrais également le passé en LMNP pour viser principalement des étudiants et pouvoir augmenté mon revenu locatif d’environ 50€/80€ de plus par mois.
J’attends vos avis avec impatience
Rewol
Janvier 23, 2024, 8:44
2
Un tel rendement et une telle plusvalue en 5 ans, c’est loin d’être un échec, si ça peut rassurer ton égo
Alors tu amortiras sa valeur à aujourd’hui, soit 45k€.
Tu percevras des loyers de 400€ par mois (15% de plus qu’en location nue en général) soit 4800€ par an.
Tes charges resteront similaires, estimées à 30% de tes revenus, soit 1450€ par an.
Tu déduiras en plus l’amortissement de 2850€ par an.
Il reste donc un bénéfice taxable (effacé par les éventuels travaux de plomberie), estimé ici à 500€ par an fiscalité à ta TMI + 17,2%. Donc 250€ d’impôt au max si tu es à 30%.
Selon moi,
c’est pas un échec du tout, de faire du 10% de renta brut
tu as un taux inaccessible aujourd’hui sur une petite somme (16k). Bien à garder
tu as 5 ans de plus d’expérience qu’en 2018 pour faire un nouvel investissement bientôt.
Donc je le garderais pour le passer en LMNP.
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AlexIT
Janvier 23, 2024, 10:27
3
oublie le passé et dis toi: aujourd’hui j’ai ces deux options de faire de l’argent et compare les deux.
Tenir en considération le passé fait faire des mauvais choix. Pour en savoir plus:https://www.amazon.fr/Quit-stratégie-leaders-renoncer-moment/dp/2379353409
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+1 pour la réponse de @Rewol
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Merci pour la lecture je le mets dans ma liste
Effectivement, en parlant d’échec je parlais dans le sens où si je le vendais, car mon but est d’atteindre un certain patrimoine étant donné que j’ai pas un gros salaire, l’immobilier est le meilleur moyen de s’enrichir avec le levier du crédit dans mon cas.
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Pour faire suite à vos réponses.
La question que je me pose désormais, c’est que j’ai un déficit sur l’année 2023 d’environ ~2K€.
Est-ce que je pourrai bien déduire l’achat des meubles ?
Merci encore Ă vous
Rewol
Janvier 24, 2024, 1:54
8
Sur 2023, tu as un déficit foncier de 2000 €.
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Et beh, en voyant le prix je pensais qu’il manquait un 0…
Belle rentabilité, comme dit au dessus : bravo !
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Bonjour Benjamin,
En effet, quand tu passes en LMNP, l’administration fiscale peut reprendre le déficit déclarer sur les 3 dernières années.
Mais le régime LMNP sera tout de même le plus intéressant fiscalement, et l’achat de tes meubles sera déductible (soit en charges avec une déduction totale l’année de la dépense, soit amorti sur une durée d’environ 10 ans avec une déduction d’un amortissement chaque année).
Sinon bel investissement, bravo
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Haha effectivement c’était la belle époque on va dire.
C’est dans les Vosges à proximité d’Epinal.
Merci pour les précisions
