Vente d’un bien pour de la SCPI (200k)

Immobilier 🏠
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Bonjour,

J’ai besoin de conseil sur un investissement fait il y a 3 ans qui n’est plus du tout intéressant et adapté aujourd’hui. J’ai la possibilité de pouvoir arbitrer dessus mais je ne peux pas trop traîner.
J’ai signé un Pinel il y a 3 ans pour un total de 226900€. Prêt à 1,40% sur 25 ans mensualité à 896€.
Ce bien était intéressant sur le papier (je n’avais pas trop de connaissances en investissement à l’époque) et me permettait de défiscaliser une bonne partie de mes impôts (4,4k par an). Aujourd’hui, ma situation a totalement changé car j’ai eu 2 enfants de plus (3 au total), ma TMI est tombée à 11% et mes impôts ont baissé également au point de perdre 50% de l’avantage fiscal promis. Ce bien est donc devenu inintéressant pour ma situation.

Il a été livré en avril 2023, je n’ai pas encore fait la première déclaration d’impôt pour le passer en Pinel donc pour l’instant il est loué nu. La locataire en place a donné son préavis et va partir mi mars.

J’ai fait estimé le bien et un agent immobilier me dit que sa valeur est comprise entre 190k et 200k. La perte fait déjà très mal ! Le loyer (plafonné) est de 729€ CC.

J’ai eu pas mal de galère depuis sur ce bien (perquisition, porte cassée, etc…) cela me fait dire que la gestion direct en immobilier n’est pas pour moi avec ma vie de famille assez prenante.

De plus, j’ai étudié la possibilité de le passer en LMNP mais les loyers sont à peine plus élevées (800 à 830€) et je dois remettre la main à la poche pour le meubler.

Je me pose la question donc de revendre le bien, garder l’argent (je sais c’est pas très bien mais possible tant que la banque ne l’apprend pas et le notaire me reversa bien l’argent et non à la banque en cas de vente) pour investir en SCPI. Pour 200k (je ne descendrai pas en dessous) en choisissant des SCPI avec un bon rendement, je dégagerai un cash-flow positif et me constituerait un patrimoine avec un effort d’épargne faible (si on prend en compte toute la fiscalité). De plus, avec la potentielle revalorisation des parts à l’instant T, je pourrai récupérer une partie de la perte…

Est-ce que ma réflexion est bonne? Pensez-vous à une autre stratégie?

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Sur le principe, si l’immobilier en direct n’est pas pour vous et que vous êtes prêt a encaisser la perte, oui partir sur de la SCPI à du sens.
Maintenant dans la pratique, espérer compter sur la complaisance du notaire pour ne pas informer la banque de la vente du bien je dis un grand non.
Vérifier d’abord si votre credit comporte une clause de remboursement en cas de vente.
Si c’est le cas et que la banque l’apprend, vous risquez des sanctions, une amende. Elle peut même faire capoter la vente et annuler le prêt donc saisir le bien.
Vous devriez rembourser en anticipé votre prêt avec l’argent de la vente et demander un nouveau prêt dédié à votre investissement.
Autre solution, voir avec la banque si ce crédit est transférable en prêt pour SCPI mais j’ai de gros doutes que ce soit possible.

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Bien vu la réflexion avant de s engager au moins 6 ans sur le pinel

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En principe, le notaire verse le montant de la vente soit à la banque directement quand il s’agit d’une sureté réelle comme une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de denier. Ou bien, le montant est versé au vendeur qui rembourse la banque quand le bien est assuré par un tiers comme crédit logement. Je suis dans le 2ème cas. A partir du moment ou je paie mes mensualités chaque mois sans incident, comment la banque pourrait-elle s’en rendre compte? Je conçois que cela n’est pas très respectueux du contrat initial mais je suis dans une situation ou je perds de l’argent chaque mois et je souhaite stopper l’hémorragie de la meilleure des manières. Rembourser la banque est très difficile car je devrais m’acquitter de la différence, somme qui est conséquente.

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Bonjour,

Je pense que tu t’es fait pineliser (pas de honte à ça, tu es loin d’être le seul).

Cependant ce n’est pas en reprenant une mauvaise décision (tenter de flouer la banque) que tu effaceras la première (avoir souscris ce Pinel).

Déjà il faut trouver un notaire incompétent et ou malhonnête puis espérer que l’organisme préteur ne s’en rende pas compte. Le cas contraire, la créance sera exigible de suite et vous serez immédiatemment fiché au Fichier des Incidents de Paiements (impossibilité de prendre un nouveau crédit ou d’ouvrir un compte bancaire et autre désagrément)…

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Comme mentionné plus haut, solde ton crédit et finance la perte avec un crédit consommation. Le taux sera plus élevé que les 1,40% sur ton prêt immo mais il portera uniquement sur le montant de la moins-value, à priori autour de 30K.

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Des fois il faut savoir prendre ses pertes. Il vaut mieux stopper tôt l’agonie plutôt que d’attendre que ça dure des années. Après tu peux te laisser quelques temps avant de revendre. Si les taux baissent, le prix du bien va remonter. Ça vaut peut être le coup d’attendre 2 ans. Mais bon ça veut dire que tu vas te coltiner la gestion de ton bien pendant 2 ans encore sans être certain que les prix remontent.

Par contre miser sur un notaire complaisant alors que lui même risque gros dans l’affaire, ça me semble tout sauf une bonne idée.

Morale de l’histoire, défiscaliser c’est jamais un bon placement ! Mais bon avant que les gens intègrent ça en France, le monde se sera effondré :sweat_smile:

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hello @Sam . Pour partager mon experience sur la vente immobiliere:

  • Vente d’un appartement: Le notaire m’a demande a posteriori de la vente une attestation de remboursement du pret puisqu’il etait mentionne dans l’acte d’achat
  • Vente de SCPI: il n’y a pas de notaire, mais le gestionnaire de SCPI a demande a la banque si il y avait un nantissement des parts, et la banque m’a gentiement rappele que je devrais rembourser mon credit a l’issue de la vente sous peine des sanctions decrites dans l’article XX

Donc mieux vaut eviter cela meme si c’est toujours tentant en periode de fort taux.

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As-tu pris en compte le fais que les loyers seront à déclarer en tant que revenus et donc, tu seras imposé sur ces derniers ? Tu profiteras un peu plus de l’avantage fiscal.

Il faut voir long terme pour ce placement, dans 4-5 ans, tu passeras peut-ĂŞtre Ă  une TMI de 30%.

Ensuite, pour la partie gestion, tu peux passer par une agence, elle te prendra une partie du loyer, mais ça sera peu comme il est actuellement plafonné en Pinel.

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Oui j’ai fait une simulation et le remboursement d’impôts ne me fait pas du tout entrer dans mes frais. Cela est du au montant d’impôts que je paie. On ne peut pas me rembourser plus que ce que j’ai avancé. Si ma situation n’avait pas changée, ça serait intéressant mais en l’état ça ne l’est plus. Et mes enfants seront toujours là dans 4-5 ans donc toujours TMI à 11% à moins d’augmenter significativement mes revenus ce qui n’est pas prévu.

Le bien est déjà en agence et les frais prélevés viennent aussi diminuer les loyers.

Je suis un peu dans le flou du coup…

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Si la personne qui vous a vendu le Pinel Ă©tait un vrai professionnel, elle vous aurait au moins averti sur ce risque.

En matière de défiscalisation et tout particulièrement de réduction d’impôt (la question ne se pose pas pour un crédit d’impôt), il faut toujours se laisser un buffer entre le montant prévisionnel à payer et le montant de défiscalisation obtenu pour justement éviter de se retrouver dans cette situation.