Bonjour Ă tous,
Je suis un investisseur novice de 25 ans qui souhaite effectuer son premier investissement immobilier. Je trouve un attrait très fort au viager en terme de rentabilité, faible gestion, décote d’occupation mais je me demande si un investissement locatif de type LMNP ne serait pas préférable pour un premier investissement avec la possibilité de couvrir le crédit avec le loyer ?
Merci pour vos retours
Bonjour Jules,
Tu ne précises pas le type de viager évoqué. Il en existe 2:
- Viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
- Viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
Dans les 2 cas, tu as effectivement une décote liée à l’age du vendeur, et très souvent une rente viagère à reverser au vendeur.
Pour moi, cette rente viagère est équivalente à un crédit. Sauf qu’au lieu de le payer à une banque, il est réglé au vendeur — c’est très simplifié et ne représente que mon avis 
Dans le cas d’un viager occupé, ce n’est ni plus ni moins qu’un investissement long terme, en espérant que la somme du bouquet initial + rente ne te coûte pas plus cher que le même bien que tu aurais acheté sans viager.
Dans le cas d’un viager libre c’est un peu plus souple et rien ne t’empêcherai de mettre le bien en LMNP dans l’espoir de financer la rente avec le loyer perçu.
Dans tous les cas je trouve compliqué de comparer LMNP et viager, car il ne recouvrent pas le même concept: le premier étant un mode de mise en location, le second étant un mode d’achat.
Pour un premier investissement, je partirai davantage sur du LMNP, car ton objectif principal sera d’en retirer un cashflow à terme — surtout une fois la totalité du crédit associé remboursé.
Un investissement en viager (d’autant plus en « occupé ») représentera davantage un placement très long terme avec un objectif de transmission.
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Ce soir sur investisseur 4.0, ça parle de la vente à terme.
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Bonjour Bobr,
Je te remercie pour ta réponse qui est très claire. Afin de préciser ma question, le viager est de type occupé, c’est un appartement de 95k€ (initialement proposé à 104k€) avec comme créditrentier un homme de 73 ans. L’horizon de placement est de ce fait long terme (12 à 15 ans d’espérance de vie).
La somme mise au départ est de 31 000 € (21 000€ de bouquet et 10k€ d’honoraires) + 5k de frais de notaires.
Les honoraires sont je trouve très élevés (11% de la VVL du bien). Je me demande si en mettant cet apport dans un bien immobilier locatif je ne m’y retrouverai pas mieux ?
Avec un crédit sur 20 ans pour financer le reste, je pourrais couvrir ma mensualité de crédit ce qui ne sera pas le cas du viager ou je devrais m’acquitter d’une rente de 200€ mensuelle qui sera indexée chaque année à l’inflation + 140€ par mois de TF + charges de copropriété.
Que penses tu de ma situation avec ces chiffres ?
Merci beaucoup.
Jules
Disclaimer: Je ne suis pas conseiller financier (du tout!) ; ceci ne représente donc pas un conseil en investissement mais mon avis propre.
Premièrement, je sortirai de l’équation de décision tout ce qui à trait aux frais d’agence, à la TF et aux charges de copro, car tu devras dans tous les cas les régler également en LMNP.
Reste donc le montant du bouquet (21k) et la rente — plutôt faible, ce qui est une bonne chose.
Pour un bien estimé à 95k, cela voudrait dire que tu finiras par « y perdre » au delà de la 30e année de versement (N.B.: je n’ai pas pris en compte l’indexation de la rente à l’inflation) — correspondant à une rente versée après les 103 ans du vendeur. Tout arrêt du versement en amont de cette date devrait te permettre de faire une opération financièrement avantageuse par rapport à un achat « normal ».
Néanmoins, dans l’attente de ce mauvais moment à passer pour ton vendeur, tu ne profiteras pas du bien et « bloquera » tes fonds (incluant les 200€ de rente par mois), la revente d’un bien en cours de viager me semblant assez compliquée.
Personnellement je partirai davantage sur le financement via crédit immo classique pour l’achat d’un appartement qui serait loué immédiatement en LMNP (ou nu — selon ton choix) et pour lequel le loyer comblerai le montant du crédit — sous réserve bien sûr que tu disposes des fonds suffisants pour amener un apport qui permettrait de déclencher un accord de la banque (compter en ce moment 30% du montant bien + frais d’agence + frais de notaire — soit ici 35 à 40k€)
Et si nécessaire (coup dur) tu pourras vendre le bien plus facilement, la revente d’un bien en location étant plus « liquide » que celle d’un bien en viager.
Calcul rapide sur un bien de 95k + 10k frais d’agence + 10k frais notaire et 35k d’apport → un crédit sur 20 ans à taux 4% entraine une mensualité d’environ 510€ assurance comprise. Il faudrait un loyer mensuel d’environ 615€ pour couvrir la mensualité crédit + TF + charges et ainsi faire une opération blanche.
Preneur néanmoins de l’avis d’un spécialiste et/ou fan des viagers pour éventuellement contrebalancer mes propos
Méfie-toi quand même si le propriétaire a encore l’œil vif ^^