Hello
Je suis en train de faire ma planification d’investissement horizon 10 ans, dont immobilière, et j’aimerai avoir vos avis.
Objectif :
- Lancer la machine immobilière aujourd’hui, et ne pas réinjecter de fond propre autrement qu’avec des « prêts à soi-même » après
- Avoir en 2038 + de 500k brut en immobilier, dont ma RP et 3 appartements auto financés
- Avoir à cette même date un début de société immobilière pouvant lever des financements de projets tous les 2 ans
Pour l’instant je met de côté en livret A, et continuerai jusqu’à fin de cette année avant de passer l’effort d’épargne sur mon PEA que j’ai ouvert en début d’année. Je devrai avoir 20k à 30k hors matelas de sécurité de disponible pour des apports.
L’idée serait de chercher dans un premier temps deux biens de valeur cumulé de 150k à 180k (850€ de mensualités cumulées max). Le premier pour le mettre en location en fin 2027 début 2028, et le deuxième pour fin 2028.
En 2030, mon PEA aura compté les 5 ans, et sera liquide avec au moins 80k (100k de capital épargné prévu, donc je compte le scénario pessimiste). Donc s’il y a besoin d’apport, je peux en sortir de là « à crédit », dans le sens où j’utiliserai le cashflow excédent pour rembourser la dette à moi même. L’objectif est de chopper pour fin 2030 un unique bien, toujours sur une base entre 150k et 180k (850 mensualité max)
2032-2033 je réitère 2030, toujours avec le même montant si le fait d’avoir 2 actifs rentable convainc bien le banquier de passer au dessus des 35% d’endettement, sinon le montant de l’investissement peut être réduit.
Entre 2035 et 2038, selon ma situation perso, j’essaierai de vendre un de mes deux derniers bien pour les gérer en société à l’IS, transférer la dette à la société, et utiliser les fond pour ma RP (et donc bénéficier de l’exauneration d’impôts sur les plus values sur sa première vente dans le cadre de l’acquisition d’une RP)
L’objectif est d’avoir un actif en société pour convaincre un nouveau projet cette fois gérer en société, et ensuite la machine tourne là bas.
Je vise des biens en zone où le marché locatif est actif sans nécessairement être tendu. Je vise les localisations proches de projets de transports en commun si possible. Je prendrai le temps pour avoir un bien rentable de plus de 20% du loyer (hors frais de gestion et fond d’entretiens), vu que montrer que c’est des actifs au banquier me semble important pour avoir un poid sur les projets suivants.
En parallèle, évidement, mon effort d’épargne sera portée sur le PEA et PEA PME à une vitesse d’environ 25-30k/an
Ce planning dépendra beaucoup de mon évolution de carrière. Mais ça, au pire ça me prendra 5-10 ans supplémentaires.
J’ai pas vraiment de questions définies, juste dites moi à quel point ça semble faisable, ce qui vous semble bon, ce qui l’est moins, des mesures particulières pas prisent ici, ou autre.