Vos premiers investissements immos - Conseils jeunes actifs

Bonjour,

Etant tous récemment en CDI après la fin de nos études avec ma conjointe, nous sommes actuellement en réflexion pour un investissement immobilier pour profiter au plus tôt de l’effet de levier.
Pour information, je suis déjà bien entré dans le monde de l’investissement avec un PEA, un CTO, 2 AV et un peu de cryptos entre autres.

L’idée est plutôt d’investir dans du locatif. La seule raison qui pourrait expliquer l’achat d’une RP en premier est un dispositif d’accession à la propriété (ARI, prix maîtrisés) mais il faut en avoir l’opportunité. Concernant le locatif, je suis preneur de vos conseils et curieux d’avoir vos retours sur vos premiers investissements immos. Personnellement, je pensais à un logement dans une résidence étudiante qui me paraît idéal pour un premier investissement.

Merci par avance à ceux qui prendront le temps de répondre !

Hello @Zel,

À voir quelle est ta bande passante dispo pour gérer la recherche du bien, les potentiels travaux et la gestion locative derrière, mais je te conseillerai aussi de t’intéresser à l’investissement en SCPI à crédit.

Cela aura 2 gros avantages pour un profil comme le tien :

  • Tu n’auras pas Ă  gĂ©rer le bien au jour le jour, Ă  subir de potentiels vacances de locataires sur ton bien (= pas de loyers perçus), et tu confies l’investissements Ă  des professionnels ;
  • Tu es beaucoup + diversifiĂ© qu’en ayant un seul et unique actif en ton nom dans ton portefeuille (= pas tous tes oeufs dans le mĂŞme panier) aussi bien au niveau gĂ©ographique qu’au niveau de la typologies des actifs (commerces, rĂ©sidentiels, logistiques, …).

Je te conseille donc de te renseigner et de regarder les différentes options pour investir en immo avec effet de levier, en fonction de ta situation et tes objectifs.

Pour faire une première simulation tu peux checker le simulateur d’investissement à crédit en SCPI d’epargnoo ou celui de Linxea.

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Hello,
Perso, je suis pas fan des SCPI, qui me semblent sur-côtées et laisse le sujet SCPI à ceux qui connaissent.

Pour l’immo en direct, au moins, tu sais ce que tu achètes et tu as la maîtrise de la gestion… Sauf dans le résidentiel géré (étudiant, ehpad, tourisme) que tu mentionnes.

le résidentiel géré est pour moi l’investissement à éviter, puisque tu te maries pour 9 ans avec un gestionnaire qui peut décider de réduire les loyers, de faire faillite, ou autres.

Privilégies l’immobilier direct dans l’ancien, en achetant bien (lire pas cher) un truc qui se loue. Partant de là, ya aussi des pièges. Au lieu d’acheter des formations bidon, achète un bon livre, comme le Daniel Vu à 20€, et tu auras déjà une base solide.

De mon point de vue, le meublé en LMNP est le meilleur point de départ pour l’investissement immo. Avec les charges déductibles et les amortissements, tu échappes à l’impôt pendant une dizaine d’année environ.

Tu peux aussi te faire accompagner par des boîtes clé en main, qui prennent entre 6 et 8% de l’investissement. Ya un coût, parce qu’il y a un travail, donc pas choquant pour moi.

Salut,

Top de se lancer jeune. J’ai fait pareil, en pire, un PINEL… (attention, ceci a été réalisé par un non professionnel, à ne pas reproduire chez vous)
Au final, avec les taux bas (+/- 1%) ça se tient bien.

A recommencer, je serai parti sur un petit bien qui ne nécessiterait pas, voire peu, de crédit (je pense par exemple à des locaux de stockages, parkings, ect…). Ce qui permet de s’accommoder/s’expérimenter au monde de l’immo pour moins cher que cela le serait pour un bien avec qui tu serais quasi marié.

Ce n’est que l’avis d’un gars de 28 ans mais si ça peut servir…

Salut,

Pour moi, il faut que tu fasses une projection sur x années avant de commencer à investir dans l’immobilier et de s’accorder avec ta femme. Que pouvez-vous attendre en termes de salaires, quelle part vous portez à l’épargne dans l’immobilier…
L’investissement immobilier c’est super mais les frais sont élevés (notaire/agence) et il faut donc avoir une vision long terme.

Ce que j’avais fait avec ma femme depuis nos 27 ans (2017) :

  • Achat Ă  27 ans de notre RP en rĂ©gion parisienne : T3 pour accueillir potentiellement une famille (taux de 1,45%) => Lieu avec potentiel (proche nouveau mĂ©tro, quartier en dĂ©veloppement…)
  • DĂ©mĂ©nagement Ă  30 ans en location en province pour travail de madame => Peu de connaissances Ă  l’époque donc bien louĂ© en nue (impĂ´t locatif Ă©levĂ©s)
  • Achat Ă  crĂ©dit de parts de SCPI via SCI Ă  l’IS (taux 2,4% mais Primovie & Primopierre)
  • Achat de notre RP en 2024 malgrĂ© l’appartement en location (maximisation du taux d’emprunt Ă  35% avec appartement Ă  0,7% sur 13 ans restant (taux renĂ©gociĂ© fin 2021) et maison Ă  3,39% sur 25 ans) et potentiellement achat en fin d’annĂ©e de nouvelles parts de SCPI Ă  crĂ©dit.

Autant dire que nous avons fait des erreurs d’optimisation mais aussi quelques réussites. Tout ne peut bien entendu pas être anticipé car la vie nous réserve toujours des surprises (séparations, enfants, maladies…)

La première erreur était d’acheter en région parisienne un T3 même si l’optique du début était cohérente. Je pense qu’un T2 aurait été suffisant surtout pour le louer derrière mais nous parlions d’avoir un enfant donc T3. Au final cela ne s’est pas fait en région parisienne puisque notre projet s’est concrétisé 4 ans plus tard. Par contre, nous avons malgré tout arrêté de payer un loyer, le prix et le loyer du bien ont été revalorisés et cela va continuer car quartier prometteur et nous avons pu renégocier notre crédit immobilier en réduisant la durée de quelques mois ainsi que le taux. Les locataires n’ont pas bougé depuis 4 ans et nous avons maintenant un capital de 185 000€ pour environ 70 000€ de frais dépensés sur la même période.

Le second a été d’investir dans des SCPI sans bien connaitre le marché. Quand on regarde Primopierre en 2021, revalorisations régulières, loyers au dessus de 5%, tout semble aller bien. Les aléas des taux d’emprunts font que ces situations ne durent pas toujours et on se retrouve aujourd’hui malgré des efforts d’épargne avec une vente potentielle des actifs qui ne comblerait pas le crédit immobilier restant. On va essayer malgré tout de profiter de l’aubaine actuelle pour réinvestir dans des SCPI plus diversifiées et avec de meilleures distributions pour rentabiliser la création de la SCI à moyen terme et pourquoi pas la développer par la suite.

Ce que j’aurai fait avec le recul aujourd’hui ça serait d’acheter un premier bien un peu plus petit (type 2 pièces) pour y habiter avant de le mettre en LMNP qui est beaucoup plus avantageux que la location nue. J’hésite à passer en location meublée sur le 3 pièces quitte à baisser légèrement le loyer lorsque mes locataires partiront histoire de ne pas avoir trop de turnover, nous verrons bien.

Concernant les SCPI, j’aurai pris plus que 2 SCPI et pas dans la même société de gestion. D’un point de vue général, j’aurai privilégié les SCPI diversifiées et plus européennes type Iroko Zen ou Remake Live mais elles n’existaient pas malheureusement à l’époque.

Dans tous les cas, mon dernier conseil est de ne pas prendre la chose à la légère en essayant au maximum de couvrir tous les risques potentiels car tu peux sur un mauvais choix, passer quelques nuits compliquées :wink:

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Salut,

Premièrement merci à tous pour vos réponses, elles me seront surement très utiles !

@rakamonx , j’ai pensé également en SCPI, j’en fais déjà un peu en AV (SCPI Corum, Remake, …). Après, notre envie est vraiment de commencer à faire de l’immobilier physique, car c’est quelque chose qui nous intéresse avec ma compagne. On entend beaucoup de choses à propos de l’immobilier et on aimerait se faire notre avis haha !

@Rewol , effectivement c’est ce qui me revient le plus le LMNP. D’oĂą l’idĂ©e d’un logement Ă©tudiant dans mon post initial. Totalement l’idĂ©e avec la formation par l’intermĂ©diaire d’un bouquin, cela risque d’être l’un de mes prochains investissements ! L’idĂ©e du clĂ© en main est intĂ©ressante, mais lĂ  aussi le marchĂ© est vaste et il ne faut pas se tromper. Je pense que faire par soi-mĂŞme pour un premier investissement immo, sur un « petit Â» bien est une bonne chose pour dĂ©buter et se faire une idĂ©e de l’immobilier et son fonctionnement :slight_smile:
As-tu toi-mĂŞme investi en LMNP ?

@utilisateur328 Je comprends ton point de vue, mais je pense que l’enjeu dans notre crédit et de contracter aussi vite que possible du crédit afin de bénéficier de l’effet de levier. Néanmoins, ton idée est vraiment pertinente si nous n’étions pas encore en capacité d’emprunter une somme importante. Quel est ton objectif par la suite pour toi ? Investir à nouveau ?

@Thomas1990 Merci pour ton retour d’expérience. D’accord avec toi sur la projection long terme, plus notre projet sera structuré, mieux ce sera ! Effectivement, le choix d’une SCPI est complexe et représente tout de même un pari pour l’avenir, l’achat à crédit ne m’intéresse pas dans l’immédiat. Que ferais tu si tu devais acheter un premier bien en LMNP, vers quoi tu te dirigerai ?

Par ailleurs, je suis toujours preneur d’autres retours d’expériences concernant ce sujet de premiers investissements immos !

Je comprends, si l’immo physique à une autre dimension que celle purement financière, et que tu es aussi conscient des risques (au même titre que ceux qui existent en SCPI), alors fonce ! Je te souhaite le meilleur dans ce projet :wink:

Si je devais acheter un bien aujourd’hui, je pense que je le mettrai en location directement car sinon impossible d’affecter les frais de notaire et d’agence qui sont élevés dans l’amortissement au réel.
De plus, j’avais choisi une période de projection à 10 ans minimum et aujourd’hui j’essaierai de voir plus court (5 ans) car avec le contexte actuel que nous connaissons, beaucoup de choses peuvent vite évoluer et en ayant 27 ans, il peut se passer plus de choses qu’à 54 ans par exemple où les objectifs sont moins long terme.