Salut,
Pour moi, il faut que tu fasses une projection sur x années avant de commencer à investir dans l’immobilier et de s’accorder avec ta femme. Que pouvez-vous attendre en termes de salaires, quelle part vous portez à l’épargne dans l’immobilier…
L’investissement immobilier c’est super mais les frais sont élevés (notaire/agence) et il faut donc avoir une vision long terme.
Ce que j’avais fait avec ma femme depuis nos 27 ans (2017) :
- Achat à 27 ans de notre RP en région parisienne : T3 pour accueillir potentiellement une famille (taux de 1,45%) => Lieu avec potentiel (proche nouveau métro, quartier en développement…)
- Déménagement à 30 ans en location en province pour travail de madame => Peu de connaissances à l’époque donc bien loué en nue (impôt locatif élevés)
- Achat à crédit de parts de SCPI via SCI à l’IS (taux 2,4% mais Primovie & Primopierre)
- Achat de notre RP en 2024 malgré l’appartement en location (maximisation du taux d’emprunt à 35% avec appartement à 0,7% sur 13 ans restant (taux renégocié fin 2021) et maison à 3,39% sur 25 ans) et potentiellement achat en fin d’année de nouvelles parts de SCPI à crédit.
Autant dire que nous avons fait des erreurs d’optimisation mais aussi quelques réussites. Tout ne peut bien entendu pas être anticipé car la vie nous réserve toujours des surprises (séparations, enfants, maladies…)
La première erreur était d’acheter en région parisienne un T3 même si l’optique du début était cohérente. Je pense qu’un T2 aurait été suffisant surtout pour le louer derrière mais nous parlions d’avoir un enfant donc T3. Au final cela ne s’est pas fait en région parisienne puisque notre projet s’est concrétisé 4 ans plus tard. Par contre, nous avons malgré tout arrêté de payer un loyer, le prix et le loyer du bien ont été revalorisés et cela va continuer car quartier prometteur et nous avons pu renégocier notre crédit immobilier en réduisant la durée de quelques mois ainsi que le taux. Les locataires n’ont pas bougé depuis 4 ans et nous avons maintenant un capital de 185 000€ pour environ 70 000€ de frais dépensés sur la même période.
Le second a été d’investir dans des SCPI sans bien connaitre le marché. Quand on regarde Primopierre en 2021, revalorisations régulières, loyers au dessus de 5%, tout semble aller bien. Les aléas des taux d’emprunts font que ces situations ne durent pas toujours et on se retrouve aujourd’hui malgré des efforts d’épargne avec une vente potentielle des actifs qui ne comblerait pas le crédit immobilier restant. On va essayer malgré tout de profiter de l’aubaine actuelle pour réinvestir dans des SCPI plus diversifiées et avec de meilleures distributions pour rentabiliser la création de la SCI à moyen terme et pourquoi pas la développer par la suite.
Ce que j’aurai fait avec le recul aujourd’hui ça serait d’acheter un premier bien un peu plus petit (type 2 pièces) pour y habiter avant de le mettre en LMNP qui est beaucoup plus avantageux que la location nue. J’hésite à passer en location meublée sur le 3 pièces quitte à baisser légèrement le loyer lorsque mes locataires partiront histoire de ne pas avoir trop de turnover, nous verrons bien.
Concernant les SCPI, j’aurai pris plus que 2 SCPI et pas dans la même société de gestion. D’un point de vue général, j’aurai privilégié les SCPI diversifiées et plus européennes type Iroko Zen ou Remake Live mais elles n’existaient pas malheureusement à l’époque.
Dans tous les cas, mon dernier conseil est de ne pas prendre la chose à la légère en essayant au maximum de couvrir tous les risques potentiels car tu peux sur un mauvais choix, passer quelques nuits compliquées 
