Bonjour Ă tous,
Ayant déjà un appartement en LMNP, je regarde actuellement pour un 2eme investissement locatif, toujours en meublé.
Mon objectif est d’emprunter sur 25 ans sans apport avec un cash flow proche de l’équilibre, au pire légèrement négatif.
Habitant une ville peu rentable (Lyon), la difficulté réside dans le fait d’aller investir assez loin, avec la complexité des visites etc… Sachant que je ne souhaite pas faire de travaux, je cherche un logement prêt à être loué (voir même déjà loué).
Je m’interroge donc sur la pertinence des solutions LMNP clés en main comme peuvent le proposer des sociétés comme Le coin du LMNP qui proposent des bien comme des résidences étudiantes, séniors, EPHAD…
Les loyers sont garantis, que le bien soit loué ou non.
Est ce que l’un d’entre vous a déjà eu une experience avec ce type d’investissement ? Quid de la revente de ce type de bien ? Est ce qu’il y a des pièges ?
Merci à la communauté pour votre avis !
Bonjour @seb8761
A ton âge, je persisterais dans l’investissement en direct, aux alentours de Lyon (St-Etienne, Villefranche sur Saone…)
Les offres LMNP clés en main vont manger la marge qui te reviendrai. Ils prennent la rentabilité sans prendre le risque. C’est pour ça que des centaines de sociétés se montent dans le domaine.
Les SCPI c’est bien, mais dans un deuxième temps (quand tu auras beaucoup de cashflow avec tes LMNP et SCI; et que la priorité sera de diversifier sans rajouter de la charge supplémentaire)
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Bonjour
seb8761:
Je m’interroge donc sur la pertinence des solutions LMNP clés en main comme peuvent le proposer des sociétés comme Le coin du LMNP qui proposent des bien comme des résidences étudiantes, séniors, EPHAD…
Je n’ai pas tenté mais j’ai lu pas mal d’articles sur les inconvénients de cette méthode.
Et je rejoins le post précédent, les intermédiaires pompent souvent une grande partie de la rentabilité.
P.S : Attention sur le fait d’avoir 2 LMNP car si tu dépasses certains montants (23K€ de tète), tu est obligatoirement en LMP .
David
En effet j’ai lu un peu la même chose sur les garanties du montant des loyers qui peuvent être pas si garanties que ça
Je vais plutot continuer mes recherches d’appart sur St Etienne qui est en effet la ville que je cible.
Sinon je pensais à investir à crédit sur de la SCPI mais la fiscalité me rebute un peu.
Dans la périphérie Lyonnaise, il y a en effet le nord de Lyon, dès Anse ou l’est (plaine de l’ain vers Dagneux, Montuel, Beynost). Au sud la Mulatière/Oullins/St Genis Laval etc.
St Etienne, la « mode » du LMNP là bas, a pour moi remis beaucoup de chose en question, l’offre est assez énorme maintenant. Il faut avoir un bien plus beau que les autres ou qui sort du lot.
Mon 1er LMNP est à Grenoble, là je regarde St Etienne pour ne pas avoir besoin de mettre d’apport. Mais @Guillaume.1 tu pointes du doigt un sujet qui m’inquiète sur cette ville, c’est la concurrence et les vacances locatives…
Concernant le sud de Lyon, les villes que tu évoques sont très chères et ne rentrent pas dans ma stratégie.
Quant au nord et en direction de l’Ain, je n’ai aucun recule sur la demande sur de la petite surface type T2 en meublé ?
On s’écarte du sujet initial mais c’est tellement passionant
Si je ne me trompe la loi complète est :
LMNP si vos recettes locatives sont :
inférieures à 23.000 € TTC par an
ou inférieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
Donc finalement pas de soucis ? On parle plus de cotisations sociales à payer si +23k et locations de très courtes durées (style Airbnb).
Oui je suis maintenant convaincu de rester à l’écart des solutions meublées clé en main.
Mon 1er LMNP est sur Grenoble et j’en suis très satisfait, avec une rentabilité brut de près de 7% avec une bonne demande locative.
Depuis la création de ce post, les taux ayant sacrément augmenté j’ai pour l’instant mis de côté mon projet de second investissement locatif en LMNP.
Artae immo de Julien Calamote reste une bonne alternative
vos avis confortent un peu le sentiment que j’avais…