Finary

Votre avis sur les SCPI

Bonjour,

J’ai un apriori sur l’investissement des SCPI et je ne sais pas pourquoi,
quel est votre avis sur le sujet ?
J’en avais ciblé une pourtant qui a une stratégie qui me convient bien c’est ActivImmo de Alderan.
qu’en pensez vous ?

Bonjour, de quelle manière voulez-vous investir en scpi ?

Il faudrait déjà savoir quel est ton appriori ?

Quel avis tu recherches ?

Aujourd’hui je suis assez bien diversifié, mais j’ai du mal à bien comprendre l’intérêt de la SPCI.
Depuis quelques temps on entend plus que parler de ça et j’ai l’impression que ce n’est pas si rentable que ça.

Mais je dois me tromper c’est pour ça que je voulais un peu vos avis, ce que vous pensez de la SCPI en general, quel avantage vs un autre placement.

Merci

Tout d’abord je précise que je n’ai pas SCPI parce que le seul exemple que j’ai eu d’un ami ne m’a pas trop enchanté.
Il a pris 10k€ d’une SCPI avec rendement promis de 5% net de frais
Premier point, la valeur de la part, juste après l’achat perd 15% (donc s’il revend le lendemain
, il ne récupérerait que 8,5k€)
Ensuite c’est net de frais mais pas d’impôts et comme c’est de l’immobilier, c’est taxé comme ton TMI, en plus de la c’est/rds. Les impôts lui prennent donc 17+30% sur les revenus (les5%) (comme dans une location)
Donc rentabilité pas top, pas mal d’année pour récupérer les 15% d’entrée .
Ensuite j’ai cru comprendre qu’il peut pas vendre quand il veut, il faut un acheteur et il y a 4% de commission de vente.
Au final ….

P. S : je n’ai pas trop regardé l’achat à crédit car je n’ai pas trouvé de tableur qui prenait tout en compte.
Je n’ai pas regardé l’achat en nue propriété car je suis un peu trop vieux à mon avis pour partir là dedans.

P.s je confirme que c’est un produit à la mode que tout le monde essaye de te te fourguer

david

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Je n’ai qu’une petite expérience avec 2 appartements en direct et 11 SCPI pour le même montant.
Les appartements : pas de gestion, je fais tout moi-même, visites, le bail, quittances, le réparateur quand je peux (en partie pour baisser les couts mais surtout car j’aime bien le faire). Rendement entre 3.12% (Pinel récent) et 7.25% (ancien acheté il y a 15 ans) Rentabilité brute, je ne suis pas optimum genre air B&B. Tu devras chercher une bonne affaire et bien gérer si tu veux > 5 % bruts (hors grande ville ou à refaire). Tu devras être touche-à-tout ou bien gérer les artisans pour retaper de l’ancien avec un déficit foncier sur plusieurs années.

Les SCPI : ce serait à refaire, je n’aurais jamais pris mon dernier (le Pinel, on apprend de ses erreurs…). Tu peux acheter une SCPI en Pleine Propriété. Tu perdras en 10 à 20% et auras tes premiers « loyers » après 3 à 6 mois. Cela reste correct comparé aux frais notaires et autres.
Tu peux aussi acheter en Nu Propriété, tu achètes les parts avec une décote mais tu auras des « loyers » qu’après 5,7,10 ou 15 ans. Il y a aussi le Viager où tu places la pleine propriété à tes enfants et tu touches les loyers (bon plan IFI…). Il y a bien plus avec le choix de revenus provenant d’Allemagne, Royaume-Uni (crédit d’impôt) ou Belgique, Pays-bas (exonérés, mais entrant dans le calcul de ton taux effectif), mais aussi pour préparer une transmission.

J’oublie l’aspirine pour remplir les impôts, et le fait qu’i est plus difficile d’obtenir un prêt pour des SCPI. Tu peux me MP, mais échange avec des gestionnaires pour te faire une idée. Attentions ils auront leurs affiliations/commissions qui pourront jouer sur leurs conseils. Et si possible reste en cash-flow positif.

Je ne m’aventurerai pas à comparer avec un PEA, AV, Crow…, Crypto, Private equity… Rien à voir. L’immobilier est un secteur résilient et assez haut dans la pyramide de Maslow ;). Cela n’engage que moi, mais je dirais si tu as moins de 40 ans tu devrais cibler l’investissement 2.0. Au-delà de 40 ans, tu vois autrement et prépares des revenus mensuels plus faible mais plus résilient (avec des métaux précieux pour les coups durs).

Oups long post… sorry, en espérant que cela t’aidera.

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+1 pour l’aspect « à la mode » évoqué par @greyvador

les particuliers ont investi plus de sept milliards d’euros dans des parts de SCPI sur l’année 2021, ce qui est énorme !

ces gros flux entrants mettent la pression sur les sociétés pour acheter de plus en plus de biens et répondre à la demande - et donc mécaniquement (les beaux immeubles n’étant pas en nombre infini) elles finissent par se positionner sur des biens moins rentables et/ou plus risqués

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Bonjour,

Merci à vous, j’apprécie beaucoup la bienveillance de cette communauté

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Bonjour Ă  tous,
J’ai des parts de Corum (en direct et aussi achetée à crédit), et Corum XL depuis quelques années.
Je suis très satisfait des rendements, et de la fiscalité (grande part du parc en Europe).
Je viens d’acheter du Pierval Santé à crédit, je ne peux pas encore faire de retour pour ça.

Oui il y a des frais : il faut vraiment viser le très long terme. J’ai voulu diversifier sur de la SCPI pour avoir une rente, et toujours zero gestion.

J’imagine que je gagnerais plus sur des appartements en direct, mais les risques dilués et le gain de temps /charge mentale sont pour ma situation ce qui me semble être le mieux.

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Quand on regarde les collectes sur les dernières années ça a effectivement bien augmenté :

  • 2021 : 7.5 mds
  • 2020 : 6.0 mds
  • 2019 : 8.5 mds
  • 2018 : 5.3 mds
  • 2017 : 6.2 mds
  • 2016 : 5.5 mds
  • 2015 : 4.2 mds

~3 mds et moins les années précédentes. (Chiffres à prendre avec des pincettes, j’avais pas toujours mêmes sources)

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Top le sujet. Et merci pour les avis. Je n’ai pas d’avis sur l’investissement en SCPI en direct avec le levier du crédit car je ne l’ai jamais fait.

Je regarde en ce moment pour ouvrir chez Linxea un contrat Spirit 2 pour me placer sur 2 ou 3 SCPI.
Si il y a des personnes qui ont des retours sur Spirit ou Spirit 2, ça m’intéresse.

Je trouve qu’il y a pas mal de frais (c’est pas une finalité les frais je sais) : 10/12% à l’achat de parts ; les frais annuels de Linxea (0,5%/an) ; frais de la SCPI chaque année (déduit directement des loyers) ; + les 12,8% à la sortie sur les PV après 8 ans. PS: j’en oublie peut être. Sur quelle horizon êtes vous placés sur ce type d’investissement ?

Merci & bonne journée.

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Chez linxea spirit 2 c’est 100% des loyers redistribué. Les frais de la SCPI sont déduis du nombre de tes parts

Pour l’instant très satisfait du contrat :

  • frais d’entrĂ©e rĂ©duits (autour de 8%) ;
  • bonne liquiditĂ© Ă  compter de 3 ans de dĂ©tention (bien meilleure qu’en direct) ;
  • pas de frais de sortie sur dĂ©tention de plus de 3 ans ;
  • 100% des loyers reversĂ©s ;
  • pas d’imposition sur les loyers perçus (du coup meilleurs capitalisation des loyers perçus et ma TMI n’augmente pas) ;
  • frais rĂ©duits (0,5% pour supporter le risque de la SCPI, garantir une meilleure liquiditĂ© et permettre de capitaliser sans imposition me semble correct).

Pour ma part, avec une renta autour de 4,5 - 5%, je pense que les SCPI en assurance vie sont un bon compromis rendement- risque.
En revanche, les SCPI en direct sont a privilégier pour faire jouer le levier du crédit (quand les intérêts ne sont pas prohibitifs).

My two cents!

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Bonjour, vous avez le Contrat linxea spirit 2?

Oui. Depuis une petite année

Pour ma part j’ai ouvert un compte chez Epargne Pierre il y a ~2 ans et je suis satisfait des revenus pour le moment. Il faut viser long terme. Il n’y a pas de gestion et c’est ça que je recherchais. Je suis en train d’ouvrir chez Corum XL également.

Alors oui il y a des impôts, mais c’est comme tout :slight_smile:

Pour les ~10% à la revente, ça « remplace » les frais de notaire qu’on pourrait avoir en achat immobilier classique.