500K à investir, 32 ans : vos avis / recommandations

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour Camil,

Merci pour ton retour détaillé. Voici mes réponses aux différents points soulevés :

1/ SCPI en AV :

  • En ce qui concerne l’achat en direct, fais-tu référence à l’achat via SDG type Corum, Primonial, etc. (pas très pratique car il faut contacter plusieurs SDG pour bien diversifier) ou bien via courtier comme Louve Invest ?
    Je suis preneuse de bien comprendre les avantages de l’achat en direct vs. en AV.
    En terme de frais, hors frais de gestion de la SCPI qui sont identiques, il y a les frais de gestion de 0,5% côté AV en plus, mais les commissions de souscription en direct sont supérieures aux frais d’entrée en AV (en AV, il me semble qu’il y a une décote de 2% en moyenne) ? Est-ce vraiment beaucoup plus avantageux d’un point de vue frais, surtout avec une AV avec des frais de gestion sur UC aussi bas que Spirit 2 ? Pour compenser l’avantage de la liquidité offert par l’AV.
    Alors oui, ça fonctionne pour des SCPI sans commission de gestion, mais investir 50K sur 2 SCPI uniquement, qui plus est jeunes, est-ce vraiment une bonne alternative en terme de diversification ?

  • Concernant le démembrement, mon TMI est de 30%, donc je pense être une bonne candidate ou bien c’est plus intéressant pour un TMI de 41% ? Je t’avoue ne pas m’y être penchée plus que cela parce que je m’étais convaincue que l’AV était une bonne enveloppe pour investir en SCPI.

2/ Pour le fonds euro boosté, je fais pour ma part référence à l’offre boost (non commercialisée encore) à +1,5% sur 2024 et 2025 à partir de 50K de versement sans minimum d’UC. Pas entendu parler du +1,6 et + 1,8%, c’est sur quel contrat ? Par ailleurs 500K de versement me parait être une contrainte très très forte (pour mon cas, cela voudrait dire 100% de ma somme à investir en fonds euro).

3/ Pour les fonds obligataires datés, je prends note, je n’ai pas épluché la compo des fonds. J’ai le choix entre ces fonds là sur Spirit 2 : La Française Rendement Global 2028, Sycoyield 2026 RC, Pluvalca Credit Opportunities 2028, R-Co Target 2027 (hors Carmignac). Est-ce qu’ils sont plus safe ?

4/ Monétaire : produit structuré en AV aussi ? Si oui, sur Spirit 2 en ce moment, il n’y a que 2 produits structurés, l’un à 9,9% net / an mais capital garanti à 50% et l’autre à 4,7% net / an avec capital garanti à 100%. Si non, à quelle enveloppe et produits penses-tu ? Parce qu’à 6%/an capital et rendement garanti, je prends !!

5/ Gestion pilotée : j’attends la fin des 3 mois pour bénéficier de l’offre de bienvenue avant de rebasculer les 10K en gestion libre sur ETF World

6/ PE : pas de conviction forte sur le sujet, c’était vraiment pour avoir 5% de la somme globale en un peu plus risqué. Eurazeo Private Value Europe 3, possible via Ramify il me semble ? Ce serait plus judicieux d’abandonner cette classe d’actifs ?

Merci pour ton temps.

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N’hésite surtout pas à communiquer sur ton produit miracle …

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Je suis preneur des renseignements à ce sujet aussi. Vous me mettez le doute.

Je voulais investir 20 000 euros via AV spirit 2 et dca dessus. 4 scpi sélectionnée : remake, activimmo, altixia cadence 12, epargne pierre.

Admettons 10 000 euros

-10 000 (10% de frais d entree) : 9000 euros investi
Rendement de 5.5% (0.5% de frais AV)
= 9000 X5.0% = 450 euros

Capitalisé dans l’ AV que l on reinjecte chaque année
= 9000 + (450×10% de frais dentree…)
=9000+405 = 9405 euros en N+2

Mon calcul est t"il bon ?

Ok on perd des parts avec les 0.5% de frais de l AV mais on reinjecte 4,5% chaque annee… donc cela grossit…

Et seulement 17.2% de PS à la fin dans la limite de 4600/9200 euros par an

Je n’ai pas besoin des loyers de suite ( dans 15/20 ans pour ma retraite.

Au plaisir d echanger.

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J’ai réalisé mon fichier Excel qui compare pour Epargne Pierre le TRI AV vs Nue Pro.
J’ai pris l’hypothèse que la valeur de la part de la SCPI n’aura ni augmenté ni baissé en 10 ans.

Conclusion : Je constate une différence très mince, avec un capital investi de 50K, on est vraiment dans l’épaisseur du trait : 1400€ de delta en faveur du démembrement - à contrebalancer avec le risque d’illiquidité de la part au bout de 10 ans.

Preneuse de vos avis sur mes calculs !

Désolée, je ne peux pas uploader l’excel donc j’ai tenté des captures d’écran, pas très pratique pour retrouver les formules…

Screenshot_20231130_141023_Microsoft 365 (Office)
Screenshot_20231130_141023_Microsoft 365 (Office)2088×382 149 KB

Screenshot_20231130_141028_Microsoft 365 (Office)
Screenshot_20231130_141002_Microsoft 365 (Office)
Screenshot_20231130_141002_Microsoft 365 (Office)1766×580 118 KB

Screenshot_20231130_140946_Microsoft 365 (Office)
Screenshot_20231130_140946_Microsoft 365 (Office)2143×625 244 KB

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Bonjour @Cha,

Je pense que vos recherches peuvent intéresser beaucoup de monde, dont moi.:wink:
Je n’arrive pas a comprendre vos tableaux!
Pourriez vous écrire le differenciel?

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Avec plaisir si ça peut aider, mais si tout est juste :sweat_smile:

De quel différentiel parlez-vous ?

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Ecrire vos données retenues pour réaliser le tableau avec la différence des 3 simulations.

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Il n’y a pas 3 simulations mais 2 sur la SCPI Epargne Pierre :
1e simulation : achat en AV - revente des parts au bout de 10 ans.
A l’achat : Prix de la part diminuée de la commission de souscription et frais d’entrée en AV soit 208 x 90% x (1-8%)
Loyers bruts : 208 x taux de rendement moyens des 3 dernières années (5,33%)
Loyers nets : loyers bruts diminués des frais de gestion sur AV et prélèvements sociaux soit loyers bruts x (1-17,2%-0,5%)
Loyers nets recapi : je pars du principe que les loyers versés sur le fonds € le restent, et que le fonds € sert 2,1% par an. Bien sûr, c’est conservateur car on peut réinvestir en SCPI voir sur un ETF World qui sert plus d’intérêt.
Frais AV sur capital : les frais de gestion sur AV s’appliquent sur les loyers et sur le capital investi, donc 0,5% x 208
A la revente : Prix de la part x commission de souscription

2e simulation : achat en démembrement NP - revente des parts au bout des 10 ans
Clé de décôte : 66% de la part pour 10 ans de démembrement.
A l’achat : Prix de la part x 66%
Pas de loyers
A la revente : Prix de la part x commission de souscription

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Personnellement si je prend des scpi à 38 ans et que je souhaite que cela represente 10% de mon patrimoine financier pour la diversification je reintegre les loyers dedans pour faire gonfler mon nombre de part .

Il faut prendre en compte dans le calcule la fiscalité des loyers. On peut faire du demembrement pendant 10 ans et garder ses parts pour avoir des loyers a la retraite…

L impression que j ai qd meme est que les scpi en direct ne sont vraiment valables que en les prenant a credit pour faire de l effet de levier.

+1 pour l av pour moi mais je suis pas sur à 100%… ;).

En gros ca fait du 4% net de tout… frais de gestion de la scpi, frais de l Av, frais de la fiscalite.

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Sur l’assurance vie, est-ce que vous avez bien considéré 0,5% par an de capital mangé ?
Au bout de 10 an, au lieu d’une part, vous avez 0,995^10=0,95 parts.

En fait, c’est progressif: tous les ans, vous avez moins de tout… Moins de loyer, et moins de capital, car le gestionnaire de l’assurance vie se sert, quoi qu’il arrive… Même avec 0,5% de frais, c’est pas négligeable à terme, par rapport à un achat en direct où on a aucun frais de détention !

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Je me suis justement trompée dans mon Excel, j’ai imputé 0,5% à la somme investie chaque année et aux loyers.
Alors qu’en réalité, comme vous le dites, cela vient imputer le nombre de parts. Donc il faut que je refasse les calculs en ce sens

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Voici corrigé ! Est-ce que cela vous semble correct ? L’écart se creuse un peu plus en faveur du démembrement.

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Hello @Cha

En dehors de tout ce qui a été dit précédemment et que j’abonde (la partie de @Camil_MIKOLAJCZACK sans étonnement, principalement) ; qu’en est il de la création et transmission de patrimoine pour vos bientôt deux enfants ?
C’est un sujet sur lequel ne pas faire d’impasse à mon sens !

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Vous pensez à quoi ?

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Bonjour @Cha,

Je souhaitais développer l’impact de l’imputation des frais sur le nombre de parts de SCPI via l’assurance-vie mais je vois que vous avez déjà fait l’exercice sur excel, bravo !

Pour transmettre il y a une technique redoutable : donner (dans le respect des 100 000€ et des 31 865€) à ses enfants à charge de réemployer sur des SCPI en co-acquisition démembrée. Les parents souscrivent l’usufruit et les enfants la NP.

Les parents profitent des loyers, les enfants n’hériteront qu’à la succession. Les droits de mutation à titre gratuit sont annihilés. On peut prévoir une réversion d’usufruit pour protéger le conjoint survivant et une convention de démembrement pour prévoir le réemploi des fonds en cas de vente (quasi usufruit ou report du démembrement).

Pour simplifier dans votre cas voici ce que je ferai personnellement :

1/ PEA au plafond avec un DCA chaque trimestre pendant 12-24 mois (selon votre tolérance au risque) pour absorber la volatilité. Je profite des 4% chez TR ou autre livret boosté, fond monétaire, fonds euros pour rémunérer le cash en attendant.

2/ Compte titre avec des ETFS obligataires datés avec une stratégie de ladder.

3/ Un fond de PE institutionnel millésimé avec des appels de fonds progressifs. Les stratégie secondaires ou de dette privée n’appellent qu’a 60% les capitaux en 4 ans ce qui permet de garder de la trésorerie et de profiter de ses excédents de liquidités dégagés par son salaire pour alimenter les appels. Minimum 100K.

4/ Du cash sur les livrets règlementés.

5/ Assurance-vie en fonds euros pour profiter des bonus et des produits structurés à coupons attractifs.

(6) / Si je veux transmettre et que j’ai besoin de revenus, SCPI en co-acquisition démembrée sur des SCPI sans frais d’entrée.

(7) / Pourquoi pas ouvrir un PEA PME pour prendre date via un fonds Independance AM.

Avec cette approche je réduis au maximum les frais et je place les classes d’actifs au bon endroit.

PS : Pour ceux qui m’ont interrogé sur les structurés je ne peux pas faire de pub ici, mais vous en trouverez chez tous les courtiers en ligne habituels. Ce qui fera le coupon c’est principalement le niveau de marge upfront pratiqué par votre courtier, mais aujourrd’hui on structure des formules à 6% à 6% à capital garanti sur différentes durées et sous-jacents.

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Hello @Camil_MIKOLAJCZACK : sauf erreur , ce qui est prohibé sur ce forum c’est les liens d’affiliation et les codes parrainage .
Il n’est pas interdit de donner le nom du produit , ensuite chacun fait sa due diligence
Vous nous avez teasé , le suspense est intenable !

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Plus votre patrimoine s’étoffe plus la transmission sera lourde. Si vous êtes déjà dans une idée de transmettre à moindre coût à vos enfants, vous pouvez commencer.

Plusieurs possibilités non exhaustives autour de la donation avec charge qui peut se décliner avec un contrat d’assurance vie « verrouillé » jusqu’aux 25 ans de vos enfants par exemple ou encore comme l’a indiqué Camil, l’acquisition en nue-propriété de SCPI ou même d’immobilier de rapport classique.

Sur l’acquisition d’immobilier ou de SCPI via une SCI, tant que vous restez nu-propriétaire et que vous avez une part en pleine-propriété vous restez aux manettes tout en commençant de transmettre avec maitrise de l’impact fiscal.

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Merci pour le détail de cette approche.

Quelques remarques :
1/ PEA : done, mais pas en DCA, en lump sum. Je suis au max maintenant, sur EWLD, CW8 et un peu PSPH.

2/ CTO : j’ai ouvert chez TR mais je ne suis pas convaincue de la pertinence d’un CTO vs. une AV sur du LT, étant donné la flat tax de 30%. Le sujet a été maintes et maintes fois débattu et il me semble que l’AV est plus pertinente d’un point de vue fiscalité / frais.
De plus, pourquoi placer sur un CTO imposé à 30% si c’est pour mettre des ETF obligataires datés qu’on peut retrouver ailleurs ?

3/ Fonds de PE : je ne m’y connais pas du tout et mobiliser 100k d’un coup sur 500k, ça me parait un peu trop lourd.

4/ Livrets réglementés : Livret A et LDDS au max

5/ AV : je pense mettre 300k entre Spirit 2 et Luyca Cardif:

  • Spirit 2 : 30K FE / 80K Obligataire datés (hors Carmignac à cause du 1/3 investi en ABS) / 50K SPCI
  • Lucya Cardif : 100K FE / 40K ETF World

6/ Pas de besoin de transmettre et pas encore dans une logique de transmission

7/ PEA-PME : est-ce que vraiment c’est intéressant d’en ouvrir un pour ne pouvoir investir que dans des fonds action bourrés de frais ?

Preneuse aussi des noms des structurés mentionnés !

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Assez d’accord avec cet avis. 100 k€ est trop élevé sur un total de 500 k€. Mais 25 à 50 k€ serait un bon début pour du PE, qui est clairement le volet le plus risqué, mais également le plus rémunérateur si vous tombez bien.

Selon votre tempérament et votre envie d’implication :

  • soit vous investissez via des fonds gérés (engagement personnel faible, vous vous laissez porter par la société de gestion)
  • soit via des clubs en investissement mutualisé (engagement personnel moyen - vous partagez les montants et les choix avec d’autres membres du club)
  • soit via des clubs deals ou du crowdfunding (engagement personnel fort - vous choisissez vous-même au coup par coup)
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20 % de PE sur l’ensemble du patrimoine financier, je ne trouve pas cela excessif pour une personne qui semble avoir la tête bien faite (pour autant que cela soit fait avec un fonds du 1er quartile). Un fonds secondaire comme suggéré par Camil est une bonne option car exposé à plus de 2 000 entreprises et décote de 20 % à l’achat (tu vas rentrer dans le fonds tu seras déjà en « plus value »). C’est beaucoup moins risqué que de faire du club deal ou du crowdfunding surtout par les temps qui courent :wink: